Espace Real Estate: Verjüngungskur fürs Portfolio

Der Schweizer Immobilienmarkt boomt seit rund zehn Jahren. Profitiert von diesem Boom haben bis vor einem Jahr auch die börsenkotierten Immobilien-AGs und –Fonds durch eine ansprechende Kursperformance. Doch die Luft wird merklich dünner. Das Geschäft mit Luxusimmobilien läuft nicht mehr, so dass sich die Mobimo AG hier zurückzieht. Am Markt für Büroimmobilien nimmt das Angebot insbesondere in den Grossräumen wie Zürich (siehe Büromarktbericht von Collier) weiter zu, was einen Einfluss auf die Preise haben wird. Und die Warnzeichen für eine Immobilienblase im Bereich von Wohneigentum werden Monat für Monat grösser, so dass die Schweizerische Nationalbank SNB jüngst Massnahmen wie den „Antizyklischen Kapitalpuffer“ einführen musste.

In diesem schwierigen Umfeld schlägt sich die Espace Real Estate AG recht wacker. Mit ihrem Fokus auf Wohn- und Geschäftsliegenschaften im Mittelland, in Schaffhausen und Zürich ist sie vor allem abseits der sogenannten „Hot Spots“ tätig. Im Geschäftsjahr 2012 konnte der Gewinn zwar um 12% auf 11.3 Mio. gesteigert werden. Allerdings waren die Erlöse aus der Vermietung rückläufig (minus 2.3%), was auf den Verkauf von drei Liegenschaften und die Totalsanierung zweier Liegenschaften zurückzuführen ist. Die rückläufigen Erlöse aus der Vermietung konnten durch die Verkaufserlöse und die Auflösung von Steuerrückstellungen kompensiert werden. CEO Theodor F. Kocher betont jedoch, dass der Liegenschaften-Verkauf Ausdruck der Portfolio Verjüngung von Espace Real Estate sei und nicht dazu diene, fehlende Mieteinnahmen zu kompensieren. Zu den drei Eckpfeilern dieser Verjüngungskur gehören nach seinen Angaben die Sanierung von sanierbaren Objekten, der Abbruch von Altbauten verbunden mit dem Bau neuer Renditeliegenschaften und eben der Verkauf nicht sanierungsfähiger Gebäude. Insgesamt solle diese Strategie, obwohl sie kurzfristig zu niedrigeren Mieteinnahmen führen könne, langfristig stabile Erträge und damit auch die Stabilität der Dividendenzahlung sichern, so Kocher. Der Generalversammlung am 2. Mai wird für 2012 eine gleichbleibende Ausschüttung von 4.25 CHF pro Aktie aus Kapitaleinlagereserven beantragt.

Die Aktien der Espace Real Estate AG werden derzeit zu Kursen um 145.30 CHF gehandelt. Der Preis liegt damit knapp unter dem ausgewiesenen Buchwert (NAV) von 147.61 CHF je Aktie. Im Gegensatz zu börsenkotierten Immobilien AGs (ca. 10%) und Fonds (ca. 20%) weist die Espace-Aktie damit kein Aufgeld (Agio) auf den NAV aus. Mit 2.9% liegt die Dividendenrendite hingegen unter dem Wert vergleichbarer, börsenkotierter Titel. Die Finanzierung ist angesichts einer Eigenkapitalquote von 45% als solide zu bezeichnen. Mit der Franke Immobilien Holding (26.0%) und der Familie von Warteck-Präsident Christoph M. Müller (15.8%) hat die Gesellschaft ein stabiles, unternehmerisch handelndes Aktionariat. Aktien der Espace Real Estate AG sind daher am besten für Investoren geeignet, die sich längerfristig an einem gut diversifizierten und bewirtschafteten Immobilienportfolio im mittleren Segment abseits der „Hotspots“ beteiligen möchten.