Kongresshaus Zürich: Hohe Renditen für Kleinanleger dank Naturaldividende

Die allgemein nur unter dem Begriff Kongresshaus Zürich bekannte Betriebsgesellschaft Kongresshaus Zürich AG ist, wie der Firmenname andeutet, lediglich Betreiberin des Kongresshauses in Zürich. Die Gesellschaft selbst besitzt daher keine Sachanlagen. Das Anlagevermögen besteht ausschliesslich aus einem Darlehen der Kongresshaus-Stiftung mit einem konstanten Wert von 4.3 Mio. CHF. Das Gelände und das Haus, welches anlässlich der Zürcher Landesausstellung im Jahr 1939 erstellt wurde, steht denn auch im Eigentum der Kongresshaus-Stiftung, die von der Stadt Zürich unterstützt wird.

Zu Beginn der 80er-Jahre wurde das Gebäude umfassend saniert und das Raumangebot deutlich erweitert. Seit 1984 wird das Kongresshaus daher von der Betriebsgesellschaft, welche das Haus zu diesem Zweck von der Stiftung gemietet hat, geführt. Mittlerweile ist das Haus allerdings in die Jahre gekommen und bedarf einer Sanierung respektive Anpassung an die heutigen Bedürfnisse von Kongressveranstaltern und -besuchern. Ein erstes Projekt, welches den Kauf des Landes neben dem Kongresshaus und eine deutliche Erweiterung inklusive des Baus eines neuen Hotels beinhaltete, scheiterte am Nein des Zürcher Stimmvolks im Jahr 2008. In der Folge wurde vom Gottlieb Duttweiler Institut GDI eine Studie über die zu erwartenden effektiven Bedürfnisse für die nächsten Jahre erstellt. Die Kurzfassung der Studie ist online hier verfügbar.

Kongresshaus Zürich – Sanierung für 100 Mio. CHF

Nach einer umfassenden Planung wurde im Jahr 2013 ein Vorprojekt für die zukünftige Nutzung erarbeitet. Dieses beinhaltet die komplette Sanierung aller Gebäudeteile für einen Betrag von rund 100 Mio. CHF. Alle Lösungen für den Bau eines Kongresshauses an einem anderen Standort wurden verworfen. Bis zur endgültigen Durchführung der Sanierung, die mit einer Schliessung des Kongresshauses für rund drei Jahre einhergeht, dauert es noch bis ins Jahr 2017. Um den Bau finanzieren zu können, benötigt die Stiftung einen Kredit der Stadt Zürich, der von den Stimmbürgern noch genehmigt werden muss. Aktuell besitzt die Betreibergesellschaft einen Vertrag bis zur geplanten Schliessung des Hauses im 2017. Während der Schliessungsdauer soll ein Provisorium zur Verfügung stehen. Wie dem aktuellen Geschäftsbericht entnommen werden kann, besitzt die Betriebsgesellschaft die Zusicherung, das Kongresshaus auch nach der Renovierung betreiben zu können.

Im Geschäftsjahr 2014 stiegen die Einnahmen der Betriebsgesellschaft gegenüber dem Vorjahr um 2.8% auf knapp 17.2 Mio. CHF. Wie der neue Firmenchef Titus Meier, der im 2014 dem langjährigen Direktor Norbert Bollinger, nachfolgte, sich im Geschäftsbericht zitieren lässt, konnte die Gesellschaft vor allem im Kerngeschäft der Kongresse markant zulegen. Hingegen sind die Einkünfte der Restaurants Brasserie, Intermezzo und Piazza hinter den Vorjahrswerten zurückgeblieben. Ebenfalls leichte Umsatzeinbussen verzeichnete das Klubgeschäft. In den Zahlen der Erfolgsrechnung spiegelt sich diese Entwicklung mit einem Plus der Einkünfte aus dem Restaurationsgeschäft von 5.1% respektive plus 500’000 CHF auf 10.8 Mio. CHF wider. Hierin enthalten sind die Erträge aus den Restaurants und den Banketten von Veranstaltungen. So sind auch die Erträge aus dem Bereich Küche mit plus 7.5% auf 6.2 Mio. CHF gestiegen, was vor allem auf das Konto des guten Kongressgeschäfts geht.Hingegen legten die Einnahmen aus dem Bereich Keller nur um 1.9% auf 4.5 Mio. CHF zu. Dies geht vor allem auf das Konto der ungünstigen Entwicklung der Restaurants. Bei den übrigen Erträgen verzeichnete die Gesellschaft einen Rückgang um knapp 60’000 CHF auf gut 6.3 Mio. CHF. Während sich das Saalgeschäft mit einem Plus um fast 100’000 CHF auf 5.65 Mio. CHF positiv entwickelte, gingen die Einkünfte aus Eintritten um 130’000 CHF auf 305’000 CHF zurück.

Überproportionaler Kostenanstieg – Gewinn sinkt

Auf der Kostenseite stiegen die betrieblichen Aufwendungen um 5.5% respektive plus 560’000 CHF auf 10.8 Mio. CHF an. Das Plus geht auf das Konto der massiv höheren Verwaltungsaufwendungen und Abgaben von 465’000 CHF nach 8’000 CHF im Vorjahr und der höheren Marketingausgaben. Beim Warenaufwand, der um 3.2% auf fast 2.4 Mio. CHF gestiegen ist, spiegelt sich der Mehrumsatz aus dem Kongressgeschäft wider. Die Mietaufwendungen betrugen 2.9 Mio. CHF nach 3 Mio. CHF im Vorjahr. Hierbei ist zu beachten, dass die Gesellschaft der Stiftung die Kosten der Zins- und Amortisationen für das aufgenommene Darlehen ersetzt. Diese fielen im 2014 infolge der tiefen Zinsen um 100’000 CHF niedriger aus als im Vorjahr und betrugen 900’000 CHF. Zusätzlich beteiligt sich die Betreibergesellschaft an den Kosten des Unterhalts und den Bauvorhaben der Stiftung mit je 1 Mio. CHF. Dafür macht die Gesellschaft keinerlei Abschreibungen. Im Ergebnis resultiert ein Rückgang des Betriebsgewinns vor Mietaufwendungen um 174’000 CHF auf 3.2 Mio. CHF. Etwas geringer fiel der Rückgang nach Abzug der Mietausgaben mit einem Minus von 70’000 CHF auf 436’000 CHF aus. Unter dem Strich verblieb ein Reingewinn von 293’000 CHF nach 383’000 CHF im Vorjahr. Die Aktionäre erhalten eine gegenüber dem Vorjahr unveränderte Dividende von 50 CHF pro Aktie.

Für das laufende Jahr sind wegen der Verschiebung der Gesamtsanierung des Kongresshauses weitere Aufwendungen für die Aufrechterhaltung des Betriebs notwendig. Die gemäss Budget vorgesehene Summe beträgt 900’000 CHF und beinhaltet nur die allgemeine Instandhaltung ohne Reserven. Für das Jahr 2016 werden nochmals ähnliche Kosten erwartet, bevor im Jahr 2017 eine neue Ära beginnen soll. Die aktuellen Planungen stehen unter dem Vorbehalt der positiv ausgehenden Volksabstimmung, die für 2016 geplant ist.

Die Kennzahlen der Gesellschaft weisen einige Besonderheiten auf. So bezahlt die Firma eine fixe Kostenbeteiligung für Bauvorhaben und Unterhalt und ersetzt der Stiftung die Kosten der Finanzierung. Die fixen Kosten für Betrieb und Unterhalt vereinfachen die Erstellung eines Budgets und halten die Kosten tief. Im Gegenzug ist das Unternehmen auf die öffentliche Hand und die Entscheidung der Zürcher Stimmbürger angewiesen. Die negativen Auswirkungen zeigen sich in der Form der Ablehnung des ursprünglichen Erweiterungsprojekts und der Verzögerung der Sanierung des Kongresshauses. Die Gesellschaft muss sich mit dem zusehends grösser werdenden Renovierungsbedarf des Gebäudes und der Abnutzung der Räumlichkeiten zufriedengeben, ohne hieran etwas ändern zu können.

Exklusive dieser Besonderheiten können die Kennzahlen als gut bezeichnet werden. Dies insbesondere im Hinblick darauf, dass die Technik des Hauses nicht mehr dem neuesten Stand entspricht. So ist es bemerkenswert, dass es dennoch gelingt, zahlreiche attraktive Kongresse durchzuführen. Wie schwierig die Lage ist, zeigen die höheren Kosten für Verwaltung und Werbung, die sich in einem Gewinnrückgang niederschlagen. Die Aktien der Gesellschaft werden auf der ausserbörslichen Handelsplattform OTC-X der Berner Kantonalbank (BEKB) gehandelt. Auf Basis des letztbezahlten Kurses von 2’500 CHF weisen die Titel eine eher schwache Dividendenrendite von 2% auf. Mit einem 42er-KGV erscheinen die Papiere sogar keinesfalls als günstig. Auch der Buchwert von 1’840 CHF pro Aktie lässt keine Unterbewertung erkennen. Allerdings dürfte die Gesellschaft über stille Reserven in der Bilanz verfügen, die den aktuellen Kurs rechtfertigen. Dies lässt auch der Steuerwert der Papiere, der für 2014 bei 2’500 CHF liegt, erwarten.

Die Aktionäre erhalten neben der Bardividende noch einen Gutschein in Höhe von 100 CHF für die Konsumation in den hauseigenen Restaurants, der ein Jahr gültig ist. Zudem wird an der GV jeweils ein mehrgängiges Nachtessen serviert und eine künstlerische Darbietung geboten. Diese Darbietung wird flankiert durch ein „Bhaltis“ (kleines Geschenk), das zumeist in der Form einer CD des jeweilig auftretenden Künstlers erfolgt. Mit nur einer Aktie im Besitz lässt sich so eine hohe Rendite erzielen. Das hat sich offensichtlich unter den Aktionären herumgesprochen. Denn von insgesamt 1’167 Aktionären besitzen 802 nur eine Aktie.