In Zeiten der Corona-Pandemie und der Kursrutsche an den Börsen, der Unsicherheit und der damit verbundenen Angst: Kann einem da der Immobilienmarkt einen Hoffnungsschimmer bieten?
Die jetzige Unsicherheit sei Gift für den Markt, sagt Donato Scognamiglio, der das Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien IAZI leitet. Die Makler könnten ihren Kunden keine Häuser zeigen, die Kunden wiederum zögerten wegen der beruflichen und finanziellen Unsicherheit, in eine Immobilie zu investieren.
Jo-Jo-Effekt für den Herbst erwartet
Er geht deshalb davon aus, dass sich das Wachstum im Hypothekarmarkt 2020 verlangsamen und statt 3% nur noch 1,5% betragen wird. Allerdings müsste man mit diesen Prognosen vorsichtig sein, zu viel sei ungewiss, so Scognamiglio. Auch sei das Hypothekar-Wachstum in den vergangenen Jahren zu einem bedeutenden Teil auf die Wertsteigerung der Immobilien zurückzuführen; es sei deshalb entscheidend, wie sich die Wertentwicklung gestalte. „Man wird eine Wachstumsdelle sehen“, sagt der IAZI-Chef, ist aber gleichzeitig auch vorsichtig optimistisch, was den Herbst anbelangt. „Der Haupthebel des Gratisgeldes bleibt. Konjunkturell geht es gut“, die jetzige Situation müsse nicht in eine Rezession führen.
Zumal er einen Jo-Jo-Effekt erwartet. Nämlich, dass all die Investitionen, die jetzt nicht getätigt werden, nur aufgeschoben sind und dann im Herbst realisiert werden. „Ich erwarte einen heissen Herbst auf dem Hypomarkt“, so Scognamiglio.
Direktanlagen in Immobilien sind krisenresistent
Direktanlagen in Immobilien seien „der Fels in der Brandung“, betont der Experte. Sowohl in der Dotcom-Krise 2001 als auch in der Finanzkrise 2008 hätte, wer direkt in Immobilien investiert war, keine Verluste hinnehmen müssen. Die Cashflows fielen nicht aus, so der IAZI-Chef.
Es gehe nicht davon aus, dass die Corona-Krise zu einem Crash auf dem Immobilienmarkt führe. Jedenfalls Stand heute. Bei den Mieteinnahmen sei natürlich mit gewissen Verlusten zu rechnen, z.B. wenn Mietreduktionen an Geschäfte in Existenznot vergeben würden. Den meisten Eigentümern sei es allemal lieber, die Miete für einen Coiffeursalon im Erdgeschoss ihrer Immobilie zu reduzieren, als den Mieter ganz zu verlieren.
Gesamtperformance bei Renditeobjekten steigt weiter
2019 war ein attraktives Jahr für Direktanleger in Immobilien. 12’000 Liegenschaften schweizweit hat dazu das IAZI ausgewertet. Dabei steigt die Gesamtperformance, die sich aus der Netto-Cashflow-Rendite und der Wertentwicklung zusammensetzt, auf 6,2% (2018: 5,3%). Am besten schnitt dabei die Anlageklasse der Mehrfamilienhäuser ab, die eine Rendite von 7,1% abwarf. Gemischte Renditeobjekte, also mit Geschäften und Wohnungen, warfen 6,2% ab, reine Geschäftsimmobilien 5,2%.
Positive Wertentwicklung 2019
Seit 20 Jahren sei die Wertentwicklung am Immobilienmarkt positiv, Jahr für Jahr. Obwohl sich die Mieten schweizweit nicht erhöhten und die Leerstände nur in geringem Masse zurückgegangen seien, hätte sich die Wertentwicklung der Liegenschaften mit 3% 2019 weiter erhöht, so Scognamiglio.
Auch 2020 Netto-Cashflow-Rendite von 3%
Die Netto-Cashflow-Rendite (NCF) blieb mit 3,2% stabil gegenüber dem Vorjahr. Für 2020 geht Scognamiglio von 3% Rendite aus. Das sei ein stabiler Cashgenerator für die Vorsorge, mit dem man ruhig schlafen könne.
2020 Jahr der Mieter
Wer in der Schweiz wohnt, tut dies zum grössten Teil in einer der landesweit 2,5 Mio. Mietwohnungen. 60% der Gesamtbevölkerung sind Mieter. Bereits 2019 gingen die Mieten im Schnitt um 1,5% zurück. 2020 werde das Jahr der Mieter, mit weiteren Rückgängen in der Mietbelastung. Und auch Geschäftsflächen werden günstiger, 3% betrug der Rückgang der Mieten 2019. Insbesondere um Leerstände zu reduzieren, sind in Genf die Mieten um 10% zurückgegangen, in Basel um 5% und in Bern um 4%. Nur in Zürich blieben sie stabil auf Vorjahresniveau.
„Ich liebe Huttwil“
Wegen der Mietpreissenkungen seien die Leerstände von 5,6% in 2018 auf 5% im letzten Jahr gesunken. „Das Problem ist kleiner geworden, aber immer noch recht gross“, sagt Scognamiglio dazu.
Wenn es um Leerstände geht, bemüht Scognamiglio gerne seit einigen Jahren das Beispiel der Gemeinde Huttwil im Kanton Bern. Diese Gemeinde machte 2018 von sich reden, weil sie den höchsten Leerstand im Bereich der Renditeliegenschaften schweizweit aufwies. Heute werde der Leerstand spürbar geringer ausgewiesen, aber wenn Scognamiglio sagt, er liebe Huttwil, dann hat das auch deutlich einen ironischen Unterton. Denn es gäbe ungefähr 7 Definitionen, wie man Leerstand beschreiben könne und damit auch auf dem Papier verringere. Hier sei es ähnlich wie mit der Arbeitslosigkeit, die man auch reduziere, indem die Ausgesteuerten nicht mehr in der Statistik erschienen.
Ausblick
Eine Prognose, wie es am Immobilienmarkt weitergeht, fällt auch dem Profi vom IAZI nicht leicht. Harte Zeiten sieht er auf die Besitzer von Büro- und Geschäftsbauten zukommen. Deshalb seien auch vonseiten des Bundes neue Ideen gefragt, nachdem es an der Zinsschraube nicht mehr viel zu drehen gibt. Aber er sagt auch: „Nicht nur die Cashflows sind stabil, sondern auch die schweizerische Politik.“
