Wie sich schon nach dem ersten Halbjahr abgezeichnet hatte, setzte Espace Real Estate den Erfolgskurs auch im Pandemiejahr 2020 fort. Der um 30,8% auf 22 Mio. CHF erhöhte Reingewinn erlaubt auch einen um 0.50 CHF auf 5.25 CHF angehobenen Dividendenvorschlag.
Das Geschäftsjahr 2020 war für Espace Real Estate wiederum das Beste der Geschichte. Auch wenn auf steuerliche Sondereffekte 4.5 Mio. CHF und auf Neubewertungen des Immobilienbestandes 1.3 Mio. CHF entfielen: Der bereinigte Jahresgewinn erreichte mit 16.4 Mio. CHF ebenfalls Rekordniveau. Der prozentuale Anstieg beläuft sich auf 21%.
Sinkende Leerstandsquote
Die Anzahl der bewirtschafteten Liegenschaften reduzierte sich zum Bilanzstichtag um eine auf 59. Die Anzahl der Mieter stieg jedoch um 10‘% auf 1’443. Das ist auf Neuvermietungen sowie die Reduzierung der Leerstandsquote zurückzuführen. Diese fiel von 6,67% um mehr als einen Prozentpunkt auf 5,62%.
Buchwert steigt auf 167 CHF
Der Gewinn je Aktie stieg um 30,8% auf 11.40 CHF. Der GV am 15. Mai soll daher eine Erhöhung der Dividende um 10,5% auf 5.25 CHF beantragt werden. Das Eigenkapital je Aktie nahm von 160.37 CHF auf 167.02 CHF zu. Die Aktienkursentwicklung orientiert sich in der längerfristigen Betrachtung an der Entwicklung des Buchwertes. Da die Dividende aus den Kapitaleinlagereserven steuerfrei für natürliche Personen mit Wohnsitz in der Schweiz ausgeschüttet wird, vermindert sich die Kapitaleinlagereserve je Aktie um 9,6% auf 44.79 CHF. Somit kann die Dividende voraussichtlich noch sieben oder acht Jahre steuerfrei ausgezahlt werden.
Kontinuität der Geschäftspolitik
Zum Bilanzstichtag zählt die Gesellschaft 668 Aktionäre. Auf Aktionäre mit mehr als 3% Anteilsbesitz entfallen 62,35%. Im Verwaltungsrat vertreten sind 55%. Das spricht für Kontinuität in der Geschäftspolitik. Der Vorsitzende der Geschäftsleitung, Lars Egger, gehört bereits seit 2016 der Geschäftsleitung an und ist seit 2018 Vorsitzender der Geschäftsleitung. Er setzt die Unternehmensstrategie erfolgreich um und setzt verstärkt auch eigene Impulse. Die Anpassung an die Bedürfnisse der Mieter war schon immer das Motto von Espace Real Estate, doch die ändern sich nicht zuletzt durch Strukturwandel und Pandemie inzwischen rapide.
Neue Trends im Immobiliengeschäft
Die Kunst für Immobilienentwickler und -bestandshalter besteht vor allem darin, schon vor dem Bau oder der Renovierung von Liegenschaften deren voraussichtliche Lebens- und Nutzungsdauer von rund 50 Jahren zu bedenken. Das gilt auch für die Standorte. So ist in der Pandemie die Nachfrage nach grösseren Wohnungen in den B-Lagen wie im Kanton Solothurn gestiegen. Das Unternehmen sieht die Erklärung in der zunehmenden Verlagerung der Arbeit ins Homeoffice. Dieser Trend wird ebenso bedient wie der zu Mikro-Apartments in Bahnhofsnähe für Pendler.
Mit dem neu entstehenden Ärztehaus in Burgdorf, das sogenannte Walk-in-Praxen bietet, werden in Kooperation mit dem Spital Emmental Impulse für den strukturellen Wandel im Gesundheitswesen gesetzt. Gesundheitsimmobilien bilden aufgrund der positiven langfristigen Wachstumsperspektiven einen neuen Schwerpunkt im Immobilienportfolio.
Umwandlung von Gewerbe- in Wohnraum
Einen weiteren längerfristigen Trend hat Espace Real Estate früh erkannt und sich entsprechend angepasst: die zunehmende Marktsättigung bei Gewerbeflächen und die ungebrochen wachsende Nachfrage nach hochwertigem Wohnraum. So wurde der Wohnanteil über die letzten Jahre konsequent von 20% auf inzwischen 45% erhöht. Die Erfahrungen seit Beginn der Pandemie haben die gegenläufigen Trends sogar noch akzentuiert. Den Wohnanteil will das Unternehmen nun mittelfristig weiter bis auf 60% steigern. Da die Nachfrage nach Gewerbeflächen abgeschwächt ist, kommt es nun sogar zu Umwandlungen von Gewerbe- in Wohnflächen.
Ökobilanz als Mieterkriterium
Ebenfalls wichtig ist das Umfeld für die Mieter. Gemeinschaftsräume sowie eine Durchmischung der Altersgruppen sind Charakteristika vieler Liegenschaften der Gesellschaft – sie treffen damit den Nerv der Zeit. Die Mieter achten auch verstärkt auf die Ökobilanz der Gebäude. In den letzten Jahren hat Espace Real Estate bereits viele Liegenschaften mit Solarmodulen bestückt. Das senkt nicht nur die CO2-Emissionen, sondern vergünstigt auch die Energie für Eigentümer und Mieter. Wichtig hierfür waren gesetzgeberische Schritte, etwa die Schaffung von Voraussetzungen für zentrale Eigenverbrauchsgemeinschaften (ZEV). In 2020 haben sich die Erträge aus der Stromproduktion auf 182’000 CHF für das Unternehmen genau verdoppelt.
Diversifikation
Zur Risikominimierung wird Diversifikation gross geschrieben. Das bezieht sich nicht nur auf die Standorte der Liegenschaften, sondern auch auf die Mieter, die Laufzeiten der Mietverträge und der Hypothekarkredite. Der grösste Mieter steuert 5,2% der Erträge bei, die grössten fünf 15% und die grössten zehn 20,7%. Bis 2030 oder später laufen 16,1% der Mietverträge, gemessen an den jährlichen Nettomieterträgen.
Finanzierungskosten gesenkt
Ähnlich verhält es sich bei den Hypothekarkrediten, deren Zinsbindung breit diversifiziert ist. Immerhin 13,1% läuft bis 2030 oder länger. Die durchschnittliche kapitalgewichtete Zinsbindung aller Hypothekarkredite beträgt vier Jahre und 11 Monate. Die durchschnittliche Verzinsung lag 2020 bei 1,49%. Die Zinsaufwendungen haben sich durch das aktive Management der Verbindlichkeiten wie bereits in den Vorjahren weiter vermindert und beliefen sich auf 5.5 Mio. CHF nach 6.7 Mio. CHF im Vorjahr.
Nachhaltigkeit und Gewinnstreben sind kein Widerspruch
Die den von der Pandemie betroffenen gewerblichen Mietern gewährte Mietzinsreduktion belief sich in Summe auf 916’000 CHF und lag damit um rund 350’000 CHF über dem Vorjahreswert. Mit diesem Schritt hat das Unternehmen Solidarität mit den betroffenen Mietern gezeigt und sich als verantwortungsvoll agierend erwiesen. Im Geschäftsbericht hebt die Geschäftsleitung hervor, dass Rendite und Nachhaltigkeit keine Gegensätze sind, sondern sich vielmehr wechselseitig bedingen. Die hervorragende Gewinnentwicklung von Espace Real Estate im Pandemiejahr untermauert die Aussage eindrucksvoll.
Espace Real Estate VRP Dr. Andreas Hauswirth und CEO Lars Egger erläutern im Video das von Espace praktizierte Mietermanagement, die veränderten Nachfragebedürfnisse, das Anlagegebiet Mittelland und die strategischen Initiativen des Unternehmens.
Fazit
Der Ausblick ist aufgrund der vorgenommenen Weichenstellungen und des weiteren Ausbaus des Portfolios von Renditeliegenschaften positiv einzuschätzen. Die Mieteinnahmen waren 2020 nach Fertigstellung und Erstvermietung von drei Wohnüberbauungen um 7,3% gestiegen. Für die Zeit bis 2025 sind 80 Mio. CHF in der Projekt-Pipeline. Rund die Hälfte davon soll in den kommenden zwei bis drei Jahren in die Sanierung von 250 Wohneinheiten fliessen. Die Mieteinnahmen werden durch die Baumassnahmen zwar zeitweilig ausfallen, danach jedoch deutlich ansteigen. Bei Kursen von 174 CHF je Aktie, die zuletzt auf OTC-X gezahlt wurden, beträgt die Dividendenrendite aktuell 3,1%. Damit wird die Geduld der Aktionäre gut belohnt.
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