Zürcher Freilager: Axa Leben will 8‘000 CHF für eine Aktie zahlen – 90.06% sind schon im Besitz der Versicherung

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Am 24. September wurde das Freilager-Areal mit einer grossen Feier für die Mieter eröffnet. Bild: www.zf-immo.ch
Am 24. September wurde das Freilager-Areal mit einer grossen Feier für die Mieter eröffnet. Bild: www.zf-immo.ch

Wie die Zürcher Freilager AG heute mitteilte, unterbreitet die Axa Leben AG den freien Aktionären des Immobilien- und Lagerhausunternehmens ein Übernahmeangebot. Konkret will der Lebensversicherer 8’000 CHF pro Namenaktie zahlen. Derzeit besitzt die Axa Leben bereits 90.06% der Aktien der Zürcher Freilager AG. Die Angebotsfrist beginnt am 16. Dezember 2016 und dauert bis zum 16. Januar 2017 (16.00 Uhr). Gemäss Informationen in der Medienmitteilung behält sich Axa Leben das Recht vor, die Angebotsfrist einmal oder mehrmals zu verlängern. Die Nachfrist dauert dann, sofern die Angebotsfrist nicht verlängert wird, voraussichtlich vom 18. Januar 2017 bis 31. Januar 2017 (16.00 Uhr). Es werde erwartet, dass der Vollzug am 2. Februar 2017 durchgeführt wird, so die Gesellschaft.

KPMG macht „Fungibilitätsabschlag“ auf Freilager-Aktie

Auf der Website der ZF Immo AG finden sich auch weitere Dokumente zu dem Kaufangebot, darunter auch der Prospekt sowie eine Fairness-Opinion von KPMG. KPMG kommt in ihrem Dokument zu dem Schluss, dass „basierend auf den wirtschaftlichen Bedingungen zum Zeitpunkt der Stellungnahme“ der von der Axa Leben AG offerierte Preis von 8’000 CHF aus finanzieller Sicht für die Aktionäre fair und angemessen ist. KPMG geht in ihrer Fairness-Opinion von einem Net-Asset-Value (NAV) per Ende Oktober 2016 von 596.9 Mio. CHF oder 7’567 CHF pro Aktie aus. Da börsenkotierte Immobilienunternehmen derzeit mit einem Agio in einer Bandbreite von 4 bis 10% gehandelt würden, erreiche der Wert einer Namenaktie eine Bandbreite von 7’870 bis 8’320 CHF, so KPMG. Allerdings machen die Bewerter in ihren Berechnungen einen Abzug von 4 bis 6% für die mangelnde Handelbarkeit („Fungibilität“) des Titels. Daher trifft am Schluss der „faire Wert“ mit einer Bandbreite von 7’400 bis 7’990 CHF am oberen Ende fast exakt den angebotenen Preis von 8’000 CHF.

Die Aktien der Zürcher Freilager AG wurden ausserbörslich in der Vergangenheit zu Kursen von 7’650 CHF gehandelt. Allerdings gab es auch Abschlüsse weit oberhalb des nun offerierten Preises. In der Spitze wurden 8’800 CHF gezahlt. Aktionäre, die im Rahmen der Kapitalerhöhung im November 2014 Aktien zu 5’350 CHF gezeichnet haben, können sich zwar über einen schönen Kursgewinn freuen. Wir werden dennoch die Angebotsunterlagen genau analysieren und anschliessend eine Empfehlung zu dem Angebot abgeben. Irritierend ist in jedem Fall, dass KPMG mit einem „Fungibilitätsabschlag“ argumentiert. Angesichts der eindeutigen Besitzverhältnisse und des kleinen Streubesitzes wäre unter Umständen sogar ein „Minderheitenaufschlag“ gerechtfertigt.

1 KOMMENTAR

  1. Unschön ist doch die Tatsache, dass in dem Schreiben der Firma an die Aktionäre kein Wort verloren wird über die Perspektive, wenn nicht angedient wird zum offerierten Preis. Was die AXA vorhat, ist nicht weiter erläutert.
    Zwischen den Zeilen ist doch die Botschaft zu lesen: Freunde, es herrst TINA, (there is no alternative), ihr habt doch keine Chance, wenn Ihr nicht nicht andient.

    Wir werden sehen.
    Der Fungiblitätsabschlag ist absurd, der Autor hat Recht. Anleger nehmen ja genau mit solchen Titeln solche Risiken bewusst in Kauf und sehen aber langfristigen Wert in dem Ding und minimieren die schnelllebige Abhängigkeit von kurzfristigen Marktausschlägen, Stimmungen und Notenbankern. Logischerweise ist das kein Titel für «Händeler» und für Aktienfonds, die liquid sein sollten (und es im Ernstfall dann vielleicht doch nicht sind oder nur zu obergarstigen Tiefpreisen es zwangsweise werden).

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