Die Zürcher Freilager AG erhöht das Aktienkapital um maximal 20’000 Aktien auf bis zu 80’000 Aktien im Nennwert von je 100 CHF. Die Aktionäre können pro drei alte Aktien eine neue zum Preis von 5’350 CHF erwerben. Die Bezugsfrist läuft seit dem 24. November und dauert noch bis zum 4. Dezember. Zusammen mit dem Verkauf eigener Aktien strebt die Gesellschaft Einnahmen in der Grössenordnung zwischen 101 Mio. CHF und 114 Mio. CHF aus der Kapitalmassnahme an. Die Hauptaktionärin der Gesellschaft, die Axa Leben AG, hat sich verpflichtet, die Kapitalerhöhung massgeblich zu unterstützen. Ein Bezugsrechtshandel findet nicht statt. Die nicht durch die freien Aktionäre bezogenen neuen Aktien wird der Verwaltungsrat der AXA Leben zuteilen.
Um den Aktionären zusätzliche Informationen zukommen zu lassen, hat die Gesellschaft Zahlen per Ende des ersten Semesters 2014 publiziert. Die Zahlen sind – wie die Gesellschaft in der Medienmitteilung zum Halbjahresergebnis schreibt – vom sukzessiven Wandel zu einer klassischen Immobilienanlagengesellschaft geprägt. Haupteinnahmequelle sind die Mieterträge, die im aktuellen Jahr allerdings um rund 750’000 CHF tiefer als im Vorjahr ausfielen und 6 Mio. CHF betrugen. Der Rückgang steht im engen Zusammenhang mit dem Umbau der Gesellschaft und hatte keinerlei negativen Auswirkungen auf die Gewinne. So stieg der Gewinn vor Zinsen und Steuern gegenüber dem Vorjahr um knapp 300’000 CHF auf 1.7 Mio. CHF an. Der Reingewinn legte sogar um über 400’000 CHF auf 1.1 Mio. CHF zu. Als „Treiber“ der gestiegenen Profitabilität bezeichnete die Gesellschaft den Wegfall von zusätzlichen Wertabschreibungen auf Liegenschaften, welche das Vorjahresergebnis belasteten. Einen weiteren positiven Einfluss hatten die tieferen Finanzaufwendungen.
Der Nettoinventarwert pro Aktie vor latenten Steuern stieg im Berichtszeitraum von 6’640 CHF per Jahresende 2013 auf 7’041 CHF an. Nach latenten Steuern betrugen die Werte 5’911 CHF per Jahresende 2013 und 6’233 CHF per 30. Juni 2014. Dieser Wert wurde vom Immobilienschätzer Jones Lang La Salle auf der Bassis der Discounted Cashflow-Methode erhoben.
Die Konditionen der Kapitalerhöhung erscheinen für die freien Aktionäre, deren Anzahl gemäss Firmendarstellungen bei 210 liegt, nicht nur auf den ersten Blick vorteilhaft. Der Preis der neuen Papiere liegt um rund 15% unter dem inneren Wert nach Steuerabzug. Ein deutliches Signal stellt auch die Bereitschaft der AXA Leben AG als Hauptaktionärin der Gesellschaft dar, sämtliche nicht von den Aktionären gezeichneten Aktien zu übernehmen. Die Gesellschaft verfügt nicht nur über eine langjährige Erfahrung in der Geldanlage, sondern kennt die Kennzahlen der Freilager AG sehr genau und kann daher am besten einschätzen, ob sich die Teilnahme an der Kapitalerhöhung lohnt. Für die freien Aktionäre erscheint es daher angebracht, ebenfalls an der Kapitalerhöhung teilzunehmen.
Die Aktien der Gesellschaft werden auf der ausserbörslichen Handelsplattform OTC-X der Berner Kantonalbank (BEKB) gehandelt. Die letztbezahlten Kurse von 5’800 CHF übersteigen den Preis der neuen Aktien ebenso wie der aktuelle Geldkurs von 5’450 CHF. Wegen der laufenden Expansionsphase zahlt die Gesellschaft nur eine sehr tiefe Dividende von zuletzt 15 CHF pro Aktie für das Geschäftsjahr 2013 aus. Eine deutliche Erhöhung ist zumindest bis 2016 nicht zu erwarten. Erst mit der Fertigstellung der neuen Überbauung auf dem Areal in Zürich-Albisrieden wird sich hieran etwas ändern. Gleichzeitig sollte die Fertigstellung auch zu einer deutlichen Wertsteigerung der Titel beitragen. Dies dürfte sich zumindest mittelfristig im Aktienkurs niederschlagen. Es ist allerdings auch nicht auszuschliessen, dass die Hauptaktionärin die Gesellschaft komplett übernimmt. Die Bereitschaft von Axa Leben, nicht bezogene Aktien zu erwerben, zeigt, dass die Lebensversicherungsgesellschaft bereit ist, ihren Anteil weiter auszubauen. Ob eines Tages eine Übernahmeofferte erfolgen wird und falls ja, zu welchem Preis, ist allerdings noch vollkommen offen.
