Immobilienanlagen im Fokus: Warum ist die Stimmung schlechter als die Lage?

Auf sorglosen Optimismus erfolgt Ernüchterung

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Die Aussichten für Immobilien haben sich eingetrübt. Dennoch steigen die Preise weiter. Bild: stock.adbobe.com

Wenn sich der Immobilienmarkt in einer grossen Umbruchphase befindet, dienen die normalen Transaktionspreisindizes oder die inserierten Angebotspreise nicht als ausschliessliche Orientierungshilfe. Hilfreich sind hier die sogenannten «Sentiment Indices», zu Deutsch: Stimmungsbarometer. Gewisse Notorietät hat hier die Umfrage der Beratungsgesellschaft KPMG unter den Immobilienexpertinnen und -experten erlangt. Sie dient als Basis für den Swiss-Real-Estate-Sentiment-Index. Noch im Herbst 2021 zeigten sich fast 80% der befragten Immobilienspezialisten überzeugt davon, dass die Tiefzinsphase in den folgenden drei Jahren anhalten werde. Das Risiko sinkender Häuserpreise schätzten die Teilnehmenden als gering ein. Kaum jemand konnte sich vorstellen, dass sich das Umfeld nach zwei Jahrzehnten steigender Immobilienpreise plötzlich ändern würde.

Dieser sorglose Optimismus ist der Ernüchterung gewichen: Ab Anfang 2022 sind die für den Immobilienmarkt entscheidenden Kapitalmarktzinsen und Leitzinsen auch in der Schweiz deutlich gestiegen. Festverzinsliche Anlagen, zum Beispiel Anleihen, sind wieder eine valable Alternative zu Immobilienanlagen. Die Teilnehmenden der jüngsten KPMG-Umfrage erwarten denn auch für alle Segmente von Gewerbe- bis Wohnimmobilien sinkende Preise.

Direkte Immobilienanlagen

Wieso werden trotz gestiegener Finanzierungskosten, gehäufter Berichte von sistierten Immobilien-Transaktionen und Preisreduktionen weiterhin Wertzunahmen gemessen?

Gemäss dem «SWX IAZI Private Real Estate Price Index» erreichte Wohneigentum im 3. Quartal ein Preiswachstum von 1,5% verglichen mit dem Vorquartal. Einfamilienhäuser (+1,5%) und Eigentumswohnungen (+1,6%) warten dabei mit praktisch gleich hohen Wachstumsraten auf. Über die letzten zwölf Monate summiert sich die Preissteigerung für Eigenheime damit auf stattliche 4,9%. Auch im Segment der Anlageobjekte wurden leicht höhere Transaktionspreise verbucht. Gemäss dem «SWX IAZI Investment Real Estate Price Index» sind die Werte von Wohnrenditeliegenschaften im 3. Quartal 2023 um 0,6% gestiegen. Innert Zwölfmonatsfrist ergibt sich ein Plus von 4,3%.

Wieso also diese offensichtliche Diskrepanz zwischen trüber Stimmung und positiven Zahlen? Es ist davon auszugehen, dass aktuell zahlreiche potenzielle Käufer wie auch Verkäufer in Warteposition verharren: Interessenten schieben ihre Kaufabsichten in der Hoffnung auf künftige Preisreduktionen auf, während sich Anbieter in Geduld üben, um Verkäufe auf dem bisherigen, hohen Preisniveau zu realisieren. Einen Hinweis darauf gibt die Anzahl gemeldeter Transaktionen, die derzeit deutlich unter dem Niveau der Vorjahre liegt. Jene Handänderungen aber, die zustande kommen und folglich in die Berechnung der Preisindizes einfliessen, wurden zu höheren Preisen abgeschlossen und heben den Index an. Nicht abgebildet werden im Umkehrschluss all jene Transaktionen, die aufgrund abweichender Preisvorstellungen (noch) nicht zum Abschluss kommen.

Gerade im Segment der mit Fremdkapital finanzierten Mehrfamilienhäuser können die zinsbedingten Mehrkosten zudem durch Mieterhöhungen abgefedert werden. Dies betrifft sowohl Neuvermietungen (Angebotsmieten) als auch bestehende Verträge (Bestandesmieten). Eine weitere Anhebung des Referenzzinssatzes per Dezember 2023 auf 1,75% gilt als gesichert, was je nach Situation eine erneute Mieterhöhung von 3% erlaubt. Zudem darf ein Teil der Teuerung sowie die allgemeine Kostensteigerung auf die Mieten überwälzt werden, was die Einnahmenseite ebenfalls stärkt und die Attraktivität von Immobilienanlagen stützt.

Die Preisindizes für Immobilien in der Schweiz steigen trotz der Zinserhöhungen weiter. Abb.: IAZI 

Dass der Nachfragedruck und damit das Vermietungspotenzial hoch bleiben, zeigt auch die Leerwohnungszählung des Bundesamtes für Statistik: Schweizweit standen zum Stichtag 1. Juni 2023 nur rund 1,2% der Wohnungen leer, in vielen bevölkerungsstarken Regionen liegt die Quote deutlich tiefer. Daran dürfte sich wenig ändern, bleibt die Nachfrage doch durch die starke Zuwanderung hoch: Per Ende August 2023 lag diese gemäss Daten des Staatssekretariats für Migration kumuliert bereits bei netto 60’000 Zuzügern, was etwa der Wohnbevölkerung der Stadt Lugano entspricht. Allein dies generiert einen Bedarf von rund 30’000 zusätzlichen Wohneinheiten. Bis zum Jahresende dürfte die Zahl noch deutlich wachsen.

Positiven Einfluss auf den Immobilienmarkt hat zudem der vorläufige Unterbruch der Zinserhöhungen. Die Schweizerische Nationalbank belässt den Leitzins mit ihrem Entscheid vom September vorläufig bei 1,75%. Das Zinsniveau für Fix-Hypotheken dürfte sich damit im Bereich zwischen 2,5% und 3% einpendeln, wobei sich auch die Geldmarkt-Hypotheken (SARON) dieser Bandbreite angenähert haben.

Fazit: Wenn sich nichts am makroökonomischen Umfeld ändert, wären Preiskorrekturen bei den Transaktionsindizes oder seitwärts verlaufenden Preisen erst Anfang Januar zu erwarten.

Immobilienfonds

Immobilienfonds gelten eher als träge. Im Gegensatz zu den Aktienmärkten, wo ständig neue Börsengänge die wechselnde Dynamik der Wirtschaft widerspiegeln, beherrschen im Fondssektor die üblichen Verdächtigen wie UBS, Credit Suisse oder Swisscanto das Marktgeschehen. Sie figurieren auch regelmässig unter den «Top 10» der Schweizer Immobilienfonds. Umso spannender also, wenn bald ein neuer Fonds an der Schweizer Börse kotiert wird und die Anlegerfantasie belebt.

Die Zurich Invest AG plant, den Immobilienfonds ZIF Immobilien Direkt Schweiz am 7. November 2023 an die Börse zu bringen. Das entsprechende Kotierungsgesuch wurde von der SIX Swiss Exchange laut Mitteilung unter Vorbehalt der erwarteten Bewilligung der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht FINMA bewilligt. Bis zur Kotierung können ausschliesslich qualifizierte Anleger gemäss Bundesgesetz über die kollektiven Kapitalanlagen (KAG) in Verbindung mit Art. 4 Abs. 3-5 und Art. 5 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Finanzdienstleistungen (FIDLEG) in den Fonds investieren. Ab dem Datum der Kotierung steht der Fonds allen Anlegerinnen und Anlegern offen.

Das Portfolio des Fonds besteht aus 62 Liegenschaften in der ganzen Schweiz und verfügt bezüglich Region, Lage und Alter über eine breite Diversifikation. Der Marktwert per Geschäftsjahresabschluss vom 30. Juni 2023 lag bei 1’383 Mio. CHF. Die Liegenschaften im Portfolio befinden sich zum grössten Teil an guten Lagen in Schweizer Grossstädten. Der Schwerpunkt des Fonds hinsichtlich der Nutzung liegt vor allem auf der Kategorie Wohnen. Im Fokus der Portfoliostrategie stehen unverändert die Optimierung der laufenden Erträge, die Planung und Realisierung von Gesamtsanierungen zur Erschliessung von Potenzialen sowie die Umsetzung der Nachhaltigkeitsziele. Damit strebt ZIAG weiteres Wachstum aus dem Portfolio und einen Fortschritt der Objekt- und der Portfolioqualität an.

Die Zurich Invest AG mit über 120 Mitarbeitenden ist eine hundertprozentige Tochter der Zürich Versicherungs-Gesellschaft AG und die Geschäftsführerin der 1999 gegründeten Zürich Anlagestiftung. Mit einem verwalteten Vermögen von über 42 Mrd. CHF (per 31.12.2021) ist die Zurich Invest AG ein bedeutender Player auf dem Schweizer Vermögensverwaltungsmarkt. Sie bietet eine breite Palette an traditionellen Immobilien- und Privatmarkt-Anlagelösungen an. Von den insgesamt 42 Mrd. CHF anvertrauten Vermögen sind über 5 Mrd. in Privatmarktanlagen wie Infrastruktur, Private Equity und Direct Lending und mehr als 14 Mrd. in Immobilien.

Immobilienaktien

Noch im Frühling mussten Immobilienaktien empfindliche Kurseinbrüche hinnehmen. Dabei waren die Aktien der grossen Immobilienkonzerne PSP, Allreal und Mobimo genauso stark von Abgaben betroffen wie die kleinerer Mitbewerber wie Warteck, Investis oder Zug Estates. Zwar haben die hiesigen Immobilienunternehmen mehrheitlich gute bis sehr gute Ergebnisse für das vergangene Jahr vorgelegt. Doch was dem Immobilienmarkt wirklich zu schaffen macht, sind die steigenden Zinsen. Mit den Zinsen steigt auch der Diskontierungssatz, mit dem die Bewerter eine Immobilie beurteilen. Ausserdem erschweren höhere Zinsen die Refinanzierung. Schliesslich sind die Renditeforderungen der Anleger gestiegen. Dies hat vor allem institutionelle Anleger veranlasst, Zinspapiere vorzuziehen, wenn sie mit Obligationen ähnliche Renditen wie mit Immobilien erzielen könnten. Denn eine Anlage in Obligationen ist mit weniger Aufwand verbunden als eine bei Immobilien. Dies bedeutet im Umkehrschluss daher tiefere Bewertungen für Immobilien.

Wenn Anleger trotz allem an ihren Papieren festgehalten haben, ist das vor allem den Vorzügen der Immobilienaktien im diesjährigen makroökonomischen Kontext zuzuschreiben. Immobilien sind «richtige Realwerte», die von steigender Inflation profitierten. Die meisten Immobilienfirmen haben zudem mit ihren Mietern an die Inflation gebundene Mietverträge abgeschlossen. Dies verspricht daher auch höhere Mieten, was sich wiederum positiv auf die Bewertungen auswirkt. Zudem investieren die Unternehmen in der Regel laufend in ihren Bestand, was die Bewertungen ebenfalls unterstützt.

Während die Marktleader wie Mobimo (+7%), PSP (+10%) oder SPS (+12%) bis zum Herbst zulegen konnten, rutschten hingegen kleinere Anbieter wie Warteck (-7%) oder Zug Estates (-9%) weiter ab. Hier ist sehr viel Geduld gefragt. Angesichts der Tatsache, dass die erwähnten Marktleader seit 2019 etwa 50% oder mehr an Kurswert verloren haben, könnte sich hier eine gute Einstiegschance geben, allerdings nur für langfristige Investoren.

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