Es lief prima für Espace Real Estate im ersten Semester. Die Erlöse aus Vermietung erhöhten sich um 0.7 Mio. CHF auf 20.1 Mio. CHF. Die Leerstandsquote bleibt mit 2,7% weiterhin tief. Der Gewinn inklusive Verkäufe und Neubewertungserfolg stieg überproportional um 4.1 Mio. CHF auf 15.5 Mio. CHF. Wie ist der weitere Ausblick?
Über die Jahre hat sich gezeigt, dass die Entwicklung bei Espace Real Estate relativ gut prognostizierbar ist, denn es wird transparent über neue Projekte, den Stand der Dinge bei Renovationen und über Zukäufe sowie Verkäufe berichtet. Auch die strategischen Zielsetzungen werden stets klar kommuniziert, sodass das Management an den Erfolgen gemessen werden kann.
Wohnanteil nimmt weiter zu
Ein Beispiel ist die langfristig betriebene Verjüngung des Immobilienportfolios und die Fokussierung auf nachgefragte Gebäudekomplexe wie Gesundheitshäuser, Angebote für Pendler und altergerechtes Wohnen an erstklassigen Lagen. Diese steuern heute einen bedeutenden und wachsenden Anteil der Mieterlöse bei. Ein zweites Beispiel ist die seit Covid forcierte Erhöhung des Anteils von Wohnliegenschaften. Inzwischen tragen diese 48,2% zu den Mieteinahmen bei.
Investitionen in die Zukunft
Im ersten Halbjahr 2025 erhöhte sich die Anzahl der Liegenschaften um eine auf 61, die Anzahl der Mieter um 88 auf 1797. Neue Liegenschaften sind fertiggestellt worden und gingen in die Erstvermietung. Bei weiteren Projekten steht die Fertigstellung und Vermietung bevor. In Bellach wurde das baubewilligte Projekt «Hofgarten» mit 80 geplanten neuen Wohnungen erworben. Der Baubeginn ist noch für das laufende Jahr geplant, die Fertigstellung für 2027. Das Projekt repräsentiert zusätzliche Mieteinnahmen von 1.5 Mio. CHF jährlich. Weiterhin erwarb die Gesellschaft eine Landparzelle in einer Agglomerationsgemeinde bei Solothurn. Hier soll in den nächsten Jahren eine Lösung für «Aging in Place», also altersgerechtes Wohnen, entstehen.
Periodengewinn steigt um 35,6%
Die gezielten Akquisitionen sowie die kontinuierliche Verjüngung des Immobilienportfolios führten im ersten Semester zu einer Höherbewertung der Liegenschaften im Umfang von 6 Mio. CHF. Weiterhin wurden durch einen Verkauf 0.1 Mio. CHF erlöst. Diese Positionen fliessen zwar wegen ihrer aperiodischen Natur nicht in den operativen Gewinn ein, die vom Management bevorzugte Messlatte, dafür aber in den regulären Periodengewinn. Der ausgewiesene Gewinn erhöhte sich im ersten Halbjahr um 35,6% auf 15.5 Mio. CHF. Der Betriebsaufwand fiel mit 4.8 Mio. CHF um 3,5% höher aus. Gegenüber Ende 2024 ging die Anzahl der Mitarbeitenden von 19 auf 17 zurück. Dies entspricht noch 15.9 Vollzeitäquivalenten.
Bauaktivität nimmt zu
Der Immobilienbestand wird um 3,7% höher mit 869.3 Mio. CHF bewertet. Auf Anlageliegenschaften entfallen davon 772.9 Mio. CHF, ein Anstieg von 1,3%. Einen kräftigen Anstieg von 46,5% auf 44.6 Mio. CHF gab es bei Anlageliegenschaften im Bau, ein Hinweis auf die Projekt-Pipeline, die in den Folgejahren für steigende Erlöse sorgen wird. Bauland und Entwicklungsliegenschaften stehen mit 51.7 Mio. CHF in der Bilanz, das sind 14,8% mehr als vor einem Jahr. Das Eigenkapital erhöhte sich leicht auf 401.7 Mio. CHF, die Eigenkapitalquote sank geringfügig auf 45,3%. Das Fremdkapital stieg um 25.1 Mio. CHF auf 485.5 Mio. CHF.
Diversifikation der Kreditfälligkeiten
Unverändert optimal stellt sich die Fälligkeitsstruktur der Fremdfinanzierung dar. Eine im Halbjahresbericht publizierte Fälligkeitsübersicht, die 432.2 Mio. CHF Fremdkapital erfassen, zeigt, dass auf Sicht der nächsten zehn Jahre jeweils 9% bis 11% der Kreditsumme fällig werden. Dies schützt vor Überraschungen mit Blick auf die Finanzierung der weiteren Expansion.
Diversifikation und Transformation der Mieterstruktur
Auch bei der Mieterstruktur wird auf Diversifikation geachtet. Auf die grössten drei entfallen 8,7% der Mieterlöse, auf die grössten zehn 16,4%. Die Mietverträge sind zeitlich ebenfalls diversifiziert. 17% laufen zehn Jahre oder länger, die gewichtete Durchschnittslaufzeit beträgt 4 Jahre und 4 Monate. Bemerkenswert ist das Tempo der Transformation. Zum 30. Juni 2024 entfielen noch 46,3% der Mieterlöse auf Wohnen, jetzt 48,2%. Entsprechend gingen die Anteile von Gewerbe, Industrie, Gastro, Verkauf und Lager zurück.
Nachhaltige Innovationen
Als Innovations- und Nachhaltigkeitsführer nimmt Espace Real Estate in Kürze beim ersten Projekt eine kombinierte PV-Anlage mit E-Ladestationen in Betrieb. In einem weiteren Projekt wird erstmals eine virtuelle ZEV bei der Erschliessung eines Areals für Solarenergie geplant. Digitalisierung und nachhaltige Energiekonzepte sind bei Espace Real Estate mehr als Schlagworte. Die starke Ergebnisentwicklung ist nicht zuletzt auf die konsequente Umsetzung der strategischen Zielsetzungen zurückzuführen.
Fazit
Der Ausblick ist unspektakulär. Die verschiedenen Projekte werden weiter vorangetrieben, um Resilienz, Attraktivität und Profitabilität zu steigern. Die Aktie zog Ende August kräftig an und erreichte in der Spitze mit 205 CHF ein neues historisches Hoch. Die Bewertung bewegt sich damit am oberen Ende der Bandbreite in Relation zum Buchwert. Das KBV beträgt 1.1. Historisch hat sich der Aktienkurs immer zwischen einem KBV von 0.9 bis 1.1 bewegt. In der Vergangenheit wurden Gewinnsteigerungen in Form von Dividendenanhebungen auch an die Aktionäre weitergereicht. Die Anzahl der Aktionäre hat seit Ende 2024 um 4,2% auf 703 zugenommen, was ein gutes Signal für die weitere Entwicklung ist. Aktuell beträgt die Dividendenrendite 3,1%, würde bei einer zu erwartenden Anhebung jedoch höher ausfallen.
Espace Real Estate wird auf OTC-X gehandelt. Zuletzt wurden 202 CHF bezahlt.
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