Cresta Palace Celerina: Hotel prüft neue strategische Optionen

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Unter den 315 ausserbörslich gehandelten Aktien gibt es zahlreiche Titel, die nur sehr selten gehandelt werden. Zu diesen gehören auch die Aktien der Cresta Palace Celerina AG. In 2012 wurden gerade einmal 10 Aktien über die Plattform OTC-X der Berner Kantonalbank gehandelt. In diesem Jahr waren es immerhin 76 der 9’000 Inhaberaktien. Die Unternehmung ist Eigentümerin des gleichnamigen Hotels in Celerina unweit des bekannten Wintersportortes St. Moritz im Oberengadin. Das traditionsreiche Vier-Sterne-Haus wurde nach der bereits im April 1905 erfolgten Gesellschaftsgründung schon ein Jahr später – 1906 – eröffnet und besteht mittlerweile seit 108 Jahren. Die beiden Weltkriege brachten die Gesellschaft an den Rand einer aus wirtschaftlichen Gründen beinahe erzwungenen Geschäftsaufgabe. Erst nach 1950 ging es für das Hotel mit dem wieder einsetzenden Wintertourismus und der Aufbruchsstimmung der Nachkriegszeit wieder aufwärts. Seither hat sich das Hotel Cresta Palace als feste Grösse der Engadiner Hotellandschaft etabliert und gehört im Vier-Sterne-Bereich – gestützt auch von einer massvollen Preisgestaltung und einer vielseitigen Angebotspalette – zu den attraktivsten Hotel-Destinationen der Region. Das Hotel verfügt über 100 Zimmer und 170 Betten. Zum Vergleich: Das ebenfalls ausserbörslich gelistete Suvretta House, St. Moritz, als Leuchtturm der Engadiner Luxus-Hotellerie, hat 330 Betten, die sich auf 181 Zimmer und Suiten verteilen.

Das abgelaufene Geschäftsjahr 2012/2013 (Ende: 30. April 2013) ist für die Gesellschaft, trotz eines leichten Umsatzrückgangs um 1.9% infolge einer um 16 Tage verkürzten Öffnungszeit, aufgrund der Kostendisziplin unter dem Strich erfreulich ausgefallen. Das in der Hotellerie oft als Massstab für den operativen Unternehmenserfolg verwendete Bruttobetriebsergebnis (GOP) erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um 8.9% auf 1.54 Mio. CHF. Insbesondere der „übrige Verwaltungsaufwand“ sowie der Unterhaltsaufwand konnten deutlich gesenkt werden und trugen massgeblich zur GOP-Steigerung bei. Die Abschreibungen fielen mit gut 900’000 CHF einmal mehr sehr grosszügig aus und verhinderten auch einen höheren Gewinnausweis. Mit 4’746 CHF (!) ist dieser nur knapp positiv, was auch der insgesamt sehr konservativen Bilanzpolitik geschuldet sein dürfte. Durch die Teilrückführung einer Hypothek aus der vorhandenen Liquidität konnte auch der Finanzaufwand 2012/2013 um etwa 10% reduziert werden.

Das Eigenkapital pro Aktie liegt aufgrund der langjährigen, sehr grosszügigen Abschreibungspraxis bei nur 157 CHF/Aktie. Allerdings enthält die Bilanz hohe stille Reserven auf den Sachanlagenbestand, der bei einem Neuwert von 60 Mio. CHF gemäss Bilanz mit nur noch 17.4 Mio. CHF in den Büchern steht. Der Bilanzansatz des Hotelgrundstücks „Parzelle Nr. 56“ mit einer zusammenhängenden Grundstücksfläche von gut 19’000 qm, mitten in Celerina unweit der Talstation der Gondelbahn Celerina–Marguns, beträgt beispielsweise lediglich 170’000 CHF. Der kommenden Generalversammlung vom 20. September 2013 wird die Ausschüttung einer unveränderten Dividende von 4 CHF pro Aktie vorgeschlagen.

Laut Geschäftsbericht wollen sich Verwaltungsrat und Direktion mit verschiedenen strategischen Optionen befassen, um die künftige Auslastung weiter zu verbessern und die Gesellschaft mit einem geschärften Profil im Tourismus-Markt zu positionieren. Dazu gehören nach Darstellung im Geschäftsbericht auch „Kooperationen mit medizinischen Einrichtungen und/oder Medical Wellness„. Anlässlich der kommenden Generalversammlung wird der langjährige Verwaltungsrat Dr. Ernest Klainguti aus dem Verwaltungsrat ausscheiden, da er „gerne der jüngeren Generation weichen möchte„. Dr. Klainguti ist ein renommierter Rechtsanwalt aus Zürich und gehört mit seiner Familie aus der Historie zu den wesentlichen Aktionären der Gesellschaft. Der Generalversammlung wird nach dem Rücktritt von Dr. Klainguti die Zuwahl des auch im Medical Wellness-Bereich erfahrenen Hoteliers Riet Pfister (u.a. Mövenpick Hotels, Grand Hotels Bad Ragaz) und des Controlling- und Treuhandexperten Enrico Joos (u.a. KPMG Fides, Miteigentümer RBT AG) vorgeschlagen.

Gemessen an der aktuellen Ertragslage der Gesellschaft, der tiefen Dividendenrendite von 0.3% und der anhaltenden Herausforderungen der gehobenen Hotellerie ist die Cresta Palace Celerina AG auf aktueller Kursbasis um 1’400 CHF Geld sehr ambitioniert bewertet. Dagegen steht die historisch gewachsene Substanz der Gesellschaft, die den Kurswert aufgrund der Stillen Reserven deutlich übersteigen dürfte, sowie die Aussicht auf mögliche strategische Veränderungen, die der Gesellschaft in Zukunft im Idealfall zusätzliche Entwicklungsmöglichkeiten erschliessen könnten. Inwieweit solche „strategischen Veränderungen“ dann auch zu einem Ertragswachstum führen und auch unter Ertragsüberlegungen höhere Marktpreise rechtfertigen, wird die Zeit zeigen – und die Wirksamkeit der einzuleitenden Massnahmen. Die Cresta Palace Celerina AG steht stellvertretend für eine Reihe jener OTC-Werte, die gleichzeitig Ertragszwerg und Substanzriese in einer Einheit sind. In einer solchen Konstellation liegen Chancen und Risiken zugleich: Chance, dass zumindest ein Teil der Substanz zugunsten eines künftig höheren Ertrags gehoben wird, und Risiko, dass doch alles beim Alten bleibt und die Substanz immer weiter wächst, während der Ertrag niedrig bleibt bzw. im schlimmsten Fall sogar rückläufig ist.

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