FTB Holding: Erweiterungsbauten geplant – Aktionäre schaffen genehmigtes Kapital

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Das schöne Gebäude an attraktiver Lage am See is ein Bijou. Quelle: zvg
Das schöne Gebäude an attraktiver Lage am See is ein Bijou. Bild: zvg

Eine Traumimmobilie! FTB Holding SA besitzt das grossteils denkmalgeschützte Gebäude der Tabakfabrik in Brissago am Lago Maggiore mit Seeanstoss. Aus der Vermietung des Gebäudes, das von Dannemann als Eventlokal genutzt wird, generierte FTB Holding in den letzten Jahren stabile Erträge. Weitere Ausbaumöglichkeiten des Gebäudes wurden zwar schon mehrfach geprüft, grossteils aber wieder verworfen. Einerseits ist das Haupthaus denkmalgeschützt, was die Um- und Ausbaumöglichkeiten stark einschränkt. Andererseits ist der Ort Brissago abseits der Hauptverkehrswege gelegen und für Personen, die nicht in der Nähe ansässig sind, nur schwer erreichbar. Für auswärtige Gäste ist somit eine Übernachtung nahezu unabdingbar. Auch hier bietet Brissago keine hinreichenden Möglichkeiten, so dass die Gäste den Ort verlassen und über eine wenig attraktive Strasse nach Ascona oder Locarno fahren müssen. Dieses Manko haben andere Veranstaltungsorte nicht. Auch die Pläne zur Erstellung eines Medical-Wellness-Centers wurden wegen der mangelhaften Erreichbarkeit wieder verworfen.

Baugesuch durch Einsprachen blockiert

Nach der Annahme der Zweitwohnungsinitiative kommt auch ein Bau von (Ferien-)Wohnungen und deren Verkauf nicht mehr in Frage. Weitere grössere Projekte, wie etwa ein Hotelbetrieb, sind wegen der nur schwer erreichbaren Rentabilität wenig sinnvoll. Somit hat sich die Gesellschaft entschieden, kleinere Erweiterungen, die es erlauben, einen Teil des Areals zu nutzen, anzustreben. Nach der erfolgreichen Umzonung des Geländes, welche einer möglichen Bebauung den Weg ebnete, hat die Gesellschaft ein Baugesuch eingereicht. Dieses wurde zwar im Mai 2014 gutgeheissen, ist aber durch Einsprachen blockiert. Die Geschäftsleitung hofft auf ein rasches Ende des Verfahrens, kann aber keine Einschätzung abgeben, wann und in welchem Umfang gebaut werden kann.

Finanzielle Flexibilität durch genehmigtes Kapital

Wie in der Vergangenheit von der Gesellschaft wiederholt kommuniziert wurde, verfügt die FTB Holding nur über sehr bescheidene eigene Mittel, die für Investitionen eingesetzt werden können. Diese reichen trotz der sehr soliden Bilanz auch für kleinere Projekte nicht aus. Sofern es zu einem positiven  Entscheid bezüglich der Erweiterungsbauten kommt, möchte sich die FTB die notwendige finanzielle Flexibilität sichern. Dies sei der Zweck der genehmigten Kapitalerhöhung, erklärte VR-Präsident Gianfrancesco Beltrami an der Generalversammlung (GV) in Brissago. Die Aktionäre genehmigten den Antrag einstimmig. Somit kann die Gesellschaft das Aktienkapital in den nächsten zwei Jahren um maximal 12’000 Aktien im Nennwert von 25 CHF erhöhen, was einer Erhöhung des aktuellen Aktienkapitals um 50% entspricht. Der VR kann die genauen Bedingungen und die Höhe der Kapitalerhöhung bestimmen. Vollumfänglich gewahrt ist das Bezugsrecht der bestehenden Aktionäre.

Unveränderte Dividende von 2.50 CHF je Aktie

Unspektukulär stellen sich die Geschäftszahlen des Jahres 2014 dar. Die einzigen Umsätze bestehen in den Mieteinnahmen, die im 2014 mit 396’000 CHF den gleichen Wert wie im Vorjahr erreichten. Der Betriebsaufwand erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr leicht um 5’000 CHF auf 158’600 CHF. Ebenfalls um 1’000 CHF höher fielen die Sachabschreibungen aus, so dass ein Betriebsgewinn von 156’000 CHF nach 162’000 CHF im Vorjahr resultierte. Nach einer gleichbleibenden Steuerbelastung von 90’000 CHF resultierte ein Reingewinn von 66’000 CHF nach 72’000 CHF im Vorjahr. Die Aktionäre erhalten eine unveränderte Dividende in Höhe von 2.50 CHF je Aktie.

Die Geschäftszahlen der FTB Holding sind von einer grossen Kontinuität geprägt. Seit Jahren erzielt das Unternehmen aus der Vermietung der Gebäude einen kleinen Gewinn. Dieser wird zur Zahlung einer Dividende von 2.50 CHF je Aktie, entsprechend einem Ausschüttungsbetrag von 60’000 CHF, verwendet. Damit schüttet das Unternehmen nahezu den kompletten Gewinn des Geschäftsjahres an die Aktionäre aus.

Als äusserst solide angesehen werden können die Bilanzkennzahlen. Das Fremdkapital beschränkt sich auf Rechnungsabgrenzungen und Schulden aus Lieferungen und Leistungen von 11’000 CHF sowie Rückstellungen. Diese wurden im Berichtsjahr um 20’000 CHF auf 856’000 CHF erhöht. Diese dürften nahezu vollumfänglich Eigenmittelcharakter besitzen. Selbst unter Einbezug dieser Position haben die Papiere nur einen Buchwert von knapp 150 CHF.

Dieser ausgewiesene Wert stellt indessen nur einen kleinen Teil des inneren Werts der Titel dar. Untermauert wird dies durch den Brandversicherungswert der Sachanlagen von 44.4 Mio. CHF bei einem Anlagevermögen, das ausschliesslich aus Liegenschaften im Wert von 3 Mio. CHF besteht. Zudem bezahlt die Gesellschaft Steuern in Höhe von 90’000 CHF, die in keinem Verhältnis zum erzielten Gewinn von 66’000 CHF stehen. Bei den Steuern handelt es sich der Darstellung des Geschäftsberichts zufolge explizit um Ertrags- und Kapitalsteuern.

Die Aktien der FTB werden auf der ausserbörslichen Handelsplattform OTC-X der Berner Kantonalbank (BEKB) gehandelt. Auf der Basis des letztbezahlten Kurses von 700 CHF erscheinen die Titel trotz des sehr hohen KGV von weit über 100 und der marginalen Ausschüttungsrendite von 0.4% nicht zu teuer. Dies allerdings ausschliesslich wegen des hohen Substanzwerts, dessen Realisierung nur schwer möglich ist. Eine Erstellung von Wohnungen und deren Verkauf ist mit der Annahme der Zweitwohnungsinitiative zumindest bis auf weiteres ausgeschlossen. Allerdings dürfte alleine das Grundstück am Lago Maggiore ohne Berücksichtigung des Werts der Gebäude den aktuellen Kurswert übersteigen. Ob und wann es für die freien Aktionäre je möglich sein wird, diesen Wert zu realisieren, ist offen.

Mit der Erteilung der definitiven Baubewilligung und der Präsentation der Ideen sowie der Publikation der Konditionen der Kapitalerhöhung könnte Fantasie in die Titel, die sehr selten gehandelt werden, kommen. Die Titel eignen sich allerdings vor allem für Anleger mit einem langen Anlagehorizont und einem Faible für Substanzwerte zur Anlage. Eine Spekulation auf rasche und hohe Kursgewinne scheint wenig erfolgsversprechend.

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