CasaInvest Rheintal: Weiteres Wachstum erlaubt Dividendenerhöhung

Renditeliegenschaften im Rheintal weiter stark gefragt.

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Das Ri.Nova Impulszentrum ist eine Gewerbeliegenschaft mit gesamthaft 4’512m2 Büro- und Gewerbefläche. Derzeit zählt die Liegenschaft 39 Mietparteien. Bild: casainvest.ch

Die CasaInvest Rheintal AG setzte im Geschäftsjahr 2018 den erfolgreichen Wachstumskurs der Vorjahre fort. Trotz der sich zunehmend verschärfenden Marktverhältnisse auf dem Schweizer Immobilienmarkt und im Rheintal konnte die Gesellschaft die neu erstellten Objekte gut vermieten. Wie CEO Matthias Hutter an der GV ausführte, ist der Immobilienmarkt nach wie vor im Fokus der Investoren. So werden Renditeliegenschaften weiterhin stark nachgefragt, was zu sehr hohen Preisen auf der einen und zu einer anhaltenden Bautätigkeit auf der anderen Seite führt. Gleichzeitig ist das Bevölkerungswachstum in der Schweiz deutlich zurückgegangen, wodurch sich in vielen Regionen ein tendenzielles Überangebot an Mietwohnungen ergeben hat.

Erfreuliche Beteiligung an der Valrheno Immobilien AG

Einen Teil zur positiven Geschäftsentwicklung beigetragen hat die im Vorjahr erworbene Beteiligung an der Valrheno Immobilien AG, deren Immobilienportfolio einen aktuellen Wert von rund 60 Mio. CHF hat. Wie bei der CasaInvest Rheintal AG sind bei den von der Gesellschaft gehaltenen Liegenschaften keine Gewinnrealisierungen beabsichtigt. Stattdessen steht die langfristige und nachhaltig optimierte Nutzung im Vordergrund. Aktuell an erster Stelle stehen die beiden Areale Bad Balgach in Balgach und die ehemalige Betriebsstätte der EgoKiefer AG in Altstätten. Die Erfolge der Valrheno Immobilien AG fliessen anteilsmässig in die konsolidierte Rechnung der CasaInvest Rheintal AG unter der im 2018 erstmalig in der Rechnung enthaltenen Position „Ergebnis assoziierter Unternehmen“ ein. Im 2018 betrug der entsprechende Ertrag 0.7 Mio. CHF.

Mieterträge legen deutlich zu

Die Mieterträge stiegen im Berichtsjahr um 0.6 Mio. CHF respektive um 6,6% auf 10.1 Mio. CHF an. Gleichzeitig fielen die Liegenschaftsaufwendungen um 0.1 Mio. CHF auf 1.5 Mio. CHF. Allerdings stiegen die übrigen betrieblichen Aufwendungen um knapp 5% auf 0.85 Mio. CHF an. Im Ergebnis führte dies zu einem Betriebsgewinn von 7.7 Mio. CHF nach 7 Mio. CHF im 2017.

Die positiven Neubewertungseffekte betrugen im 2018 noch 0.7 Mio. CHF nach 1.5 Mio. CHF im Vorjahr. Auf konsolidierter Basis wurde dieser Rückgang durch den positiven Effekt der Valrheno Immobilen AG nahezu vollumfänglich kompensiert. Der Anstieg des Immobilienbestands führte zu einem leichten Anstieg der Finanzaufwendungen um 0.1 Mio. CHF auf 2 Mio. CHF. Um knapp 0.1 Mio. CHF auf 1.2 Mio. CHF stiegen die Steueraufwendungen an. Insgesamt konnte ein Anstieg des Reingewinns um 6,7% auf 5.9 Mio. CHF verbucht werden. Die Aktionäre partizipieren am Gewinnplus mit einer um 0.35 CHF auf 7.35 CHF erhöhten Ausschüttung. Diese wird wie bereits in den Vorjahren aus den Kapitaleinlagereserven bezahlt und ist damit für schweizerische Privatanleger steuerfrei.

Guter Start ins 2019

Der Start ins laufende Jahr verlief wiederum erfolgreich, informierte der CEO anlässlich der GV. So konnte eine grössere Baulandparzelle in Heerbrugg erworben werden. Ein Teil des Kaufpreises wurde vom Verkäufer in Aktien der CasaInvest Rheintal AG investiert. An der GV wurde Albert Koller neu in den Verwaltungsrat gewählt. Er ersetzt Hans-Ulrich Müller, der sein Amt aus Altersgründen an der GV abgab. Koller soll im nächsten Jahr das Amt des VR-Präsidenten übernehmen und kann sich so während eines Jahres einarbeiten.

Fazit

Der Geschäftsabschluss der CasaInvest Rheintal AG fällt wenig spektakulär aus und knüpft nahtlos an die guten Resultate der Vorjahre an. Besonders erfreulich ist die Verbesserung des operativen Ergebnisses exklusive der Neubewertungseffekte um 10%, was Abbild der gesteigerten Ertragssituation ist. Im Branchenvergleich gut präsentieren sich auch die Bilanzkennzahlen mit einer ausgewiesenen Eigenmittelquote von 36% der Bilanzsumme. Auf der Basis der Marktwerte liegt der Verschuldungsgrad mit 60% noch etwas tiefer.

Nur sehr beschränkt aussagekräftig sind die Erfolge aus Neubewertungen der Immobilien, die gemäss den Rechnungslegungsvorschriften Swiss GAAP FER, welche von der Gesellschaft angewendet werden, jeweils jährlich in der Erfolgsrechnung ausgewiesen werden müssen. Gleichzeitig besteht aber auch die Verpflichtung, auf Basis dieser Marktwerte steuerliche Rückstellungen für den Fall einer Veräusserung zu bilden (latente Steuern). Mit der Umsetzung der Steuerreform im Jahr 2020 dürften die kantonalen Steuersätze gesenkt werden, was zu einem einmaligen positiven Effekt auf die Erfolgsrechnung in Form der Auflösung von Rückstellungen führen wird.

Die Aktien der Gesellschaft werden auf der ausserbörslichen Handelsplattform OTC-X der Berner Kantonalbank (BEKB) gehandelt. Auf der Basis des Jahresendkurses von 367 CHF wiesen die Aktien ein Agio von 7% gegenüber dem ausgewiesenen Buchwert von 342 CHF auf. Als auch in der aktuellen Tiefzinsphase zurückhaltend angesehen werden muss die aktuelle Dividendenrendite von knapp 2%.

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