Immobilienaktien auf OTC-X: Spezialitäten und Value-Titel mit Discount, Zürcher Freilager und AG für billige Wohnhäuser legen stark zu

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2016
Konnten in diesem Jahr kräftig zulegen: Immobilienaktien an der SIX und auf OTC-X. Chart: www.money-net.ch
Konnten in diesem Jahr kräftig zulegen: Immobilienaktien an der SIX und auf OTC-X. Chart: www.money-net.ch

Professionelle Anleger sind derzeit stark unter Druck. Seit den massiven Zinssenkungen und den Kaufprogrammen der Notenbanken für Staats- und Unternehmensanleihen finden sie immer weniger lukrative Anlagemöglichkeiten. Auch die Preise für Renditeliegenschaften in der Schweiz sind mittlerweile sehr stark gestiegen, so dass das Renditepotenzial gering ist. Dieser Anlagenotstand zeigt sich auch an den Aktienmärkten und den Kursen für börsenkotierte Immobiliengesellschaften. Seit Jahresbeginn haben die an der Schweizer Börse SIX kotierten Immobilien AGs, gemessen am SXI Real Estate-Index (PR), um fast 10% zugelegt. Inklusive der teilweise recht üppigen Dividendenzahlungen waren es sogar 15%. Die Aktienkurse der grossen Immobiliengesellschaften wie Swiss Prime Site, Mobimo und Allreal liegen mit mehr als 10% im Plus – hinzu kommt jeweils noch eine attraktive Ausschüttungsrendite von etwas mehr als 4%. Einige der erwähnten börsenkotierten Immobiliengesellschaften werden mittlerweile mit einem Agio von über 20% zum inneren Wert (NAV) gehandelt.

24 Gesellschaften auf dem OTC-X-Tableau

Etwas anders sieht es bei den Aktien der ausserbörslich gehandelten Immobilienfirmen aus. Zwar konnten diese ebenfalls von der starken Nachfrage nach Realwerten profitieren. Gemessen am OTC-X-Index Immobilien, der von der Berner Kantonalbank (BEKB) regelmässig errechnet wird, lag die Performance in diesem Jahr bei fast 12% – Dividendenzahlungen nicht einberechnet. Outperformer war in den letzten zwölf Monaten die ausschliesslich regional tätige Gesellschaft für die Erstellung billiger Wohnhäuser in Winterthur mit einem Plus von fast 70%. Mit einem Preis von 95’000 CHF ist die Aktie zudem die teuerste der Schweiz. Allerdings werden von diesem Titel auch nur wenige Stücke im Jahr umgesetzt. Insgesamt ist die Liquidität bei vielen der ausserbörslich gehandelten Immobilienaktien der Grund dafür, dass sich institutionelle Anleger bisher ferngehalten haben. Eine Ausnahme bildet hier die Zürcher Freilager AG. Mehr als 90% der Aktien befinden sich im Besitz der Axa Leben. Am 23. September 2016 wurde die neue Überbauung nach mehr als 8 Jahren Entwicklungs- und Bauzeit offiziell eingeweiht. Über 800 Wohnungen sowie Läden, Büros, Gewerberäume und Restaurants sind auf dem Areal des ehemaligen Zollfreilagers entstanden. Seit Jahresbeginn legte die Aktie der Zürcher Freilager AG um über 30% zu.

Ehemalige Brauereien und eine Zigarrenfabrik

Mit wenigen Ausnahmen sind die ausserbörslich gehandelten Titel Spezialitäten mit einer langen Historie, die meist über ein kleines und festes Aktionariat verfügen. Zu diesen zählen ehemalige Brauereien und Industriebetriebe, wie beispielsweise die Löwengarten AG oder die FTB Holding in Brissago. Letztere ist aus einer ehemaligen Zigarrenfabrik entstanden und verfügt über einzigartig gelegene Landreserven direkt am Lago Maggiore. Eine Bewertung dieser Perlen oder ein Kennzahlenvergleich mit kotierten Gesellschaften ist schwierig, denn die Berichterstattung orientiert sich meist nur am Mindeststandard, dem Obligationenrecht (OR).

Regionaler Fokus

Mit der Espace Real Estate AG und der Casainvest Rheintal AG finden sich im ausserbörslichen Segment auch zwei professionell gemanagte Immobilien AGs. Zu den Hauptaktionären von Espace Real Estate gehören die Franke Immobilien von Küchenunternehmer Michael Pieper und Warteck-Invest-Hauptaktionär Christoph Müller. Die Gesellschaft legt ihren Fokus auf Liegenschaften im Mittelland und in der Nordwestschweiz. Bei einem Kurs von 145.50 CHF werden die Aktien um knapp 10% unter ihrem NAV gehandelt. Im Gegensatz zu den meisten ausserbörslich gehandelten Firmen bilanziert die Espace Real Estate nach Swiss GAAP FER und kann so mit den börsenkotierten Unternehmen mithalten. Auch die Handelsliquidität ist für einen ausserbörslich gehandelten Titel beachtlich. Erst kürzlich präsentierte das Unternehmen solide Semesterzahlen (siehe Blog-Beitrag vom 22.09.).

Über eine transparente Berichterstattung verfügt auch die Ostschweizer CasaInvest Rheintal. Ihr Fokus liegt auf Wohn- und Gewerbebauten im St. Galler Rheintal. Mit einem kleinen Agio auf den Aktienkurs sind auch diese Titel vergleichsweise moderat bewertet. Einen Zugang zu Wohnliegenschaften im Raum Basel ermöglicht die Beteiligungsgesellschaft Welinvest, die sich mehrheitlich im Besitz der Familie von Finck befindet. Mit fast 70% des verwalteten Vermögens ist das Wohnimmobilienportfolio mit 299 Wohnungen in Basel-Stadt sowie weiteren 75 im Kanton Basel-Landschaft der grösste Aktivposten in der Bilanz. Neben den genannten Unternehmen gibt es viele kleine, regionale Immobiliengesellschaften. Dazu gehören die Luzerner Konkordia oder die Zürcher SIA Haus AG, wo der Aktionär zum Mitbesitzer des 2007 sanierten Hochhaus des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins (SIA) an der Selnaustrasse 16 in Zürich wird. Die Aktien der SIA Haus AG waren in den letzten Wochen bei steigenden Kursen gesucht.

Handelbarkeit und Eintragungsbeschränkungen beachten

Für Investoren, die in ausserbörslich gehandelte Aktien investieren, ist es wichtig zu wissen, dass die Handelbarkeit bei einzelnen Gesellschaften oftmals eingeschränkt ist. Dies macht einen Ein- und Ausstieg nicht immer einfach. Hinzu kommt, dass einige Gesellschaften über sehr restriktive Eintragungsbeschränkungen verfügen. Nicht genehme Aktionäre bleiben so aussen vor. Es lohnt sich daher, vor dem Kauf von ausserbörslich gehandelten Aktien detailliertere Informationen einzuholen. Unsere Tabelle gibt einen Überblick über die am meisten gehandelten Aktien von ausserbörslich gelisteten Immobiliengesellschaften.

Ausgewählte auf OTC-X gehandelte Immobiliengesellschaften* (Stand: 22.9.2016)
Name letztbez. Kurs CHF Performance 1 Jahr MarketCap in Mio. CHF Dividende’15 Buchwert/Aktie ’15*** P/B Rendite
AG für die Erstellung billiger Wohnhäuser in Winterthur 95’000 69.6% 114.0 1’500 23’500.0 4.0 1.6%
CasaInvest Rheintal AG 320 5.0% 79.0 6.25 296.0 1.1 2.0%
Espace Real Estate Holding AG 147.5 0.7% 249.8 4.5 154.9 1.0 3.1%
Konkordia AG 3’700 15.9% 20.7 60 1’532.0 2.4 1.6%
Welinvest AG** 3’750 2.9% 146.0 250 2’542.1 1.5 6.7%
Zürcher Freilager AG 7’900 32.8% 623.1 15 3’580.6 2.2 0.2%
* gehandelte Volumen in 2015: mind. 100 TCHF
** Welinvest: Geschäftsjahr 2014/15; Welinvest ist im Segment Beteiligungsgesellschaften der OTC-X gelistet
*** bilanzieller Buchwert; der Marktwert dürfte bei einigen Titeln deutlich höher liegen
Quelle: www.otc-x.ch, Geschäftsberichte

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