Die Wohnungswirtschaft in der Schweiz bleibt ein Hotspot. Dabei ändert sich das Anforderungsprofil schnell. Espace Real Estate erzielte durch die kontinuierliche Portfolio-Optimierung auch 2025 eine starke Gewinnentwicklung, wobei auch der Neubewertungserfolg eine wichtige Rolle spielt. Die Dividende soll auf 6.50 CHF je Aktie angehoben werden.
Mehrere Objekte sind 2025 fertiggestellt und neu vermietet worden. Dazu kommt die Akquisition eines grösseren Projektes mit Baubewilligung. Weitere 300 Wohnungen befinden sich bei Espace Real Estate derzeit im Bau oder in der fortgeschrittenen Planung. 2025 erhöhten sich die Mieteinnahmen um 1.5 Mio. CHF auf 40.6 Mio. CHF. Das EBIT fiel mit 41.1 Mio. CHF um 4.5 Mio. CHF höher aus. Der Periodengewinn stieg um 31,3% auf 29 Mio. CHF. Die vom Unternehmen bevorzugte Kennzahl ist allerdings der operative Gewinn. Der erhöhte sich um 4,4% auf 20.8 Mio. CHF.
Operativer Gewinn und Periodengewinn
Der Unterschied besteht darin, dass der operative Gewinn Liegenschaftsverkäufe und Neubewertungsveränderungen nicht berücksichtigt und somit ein realistisches Bild der operativen Geschäftsentwicklung zeichnet. Die hohe Differenz der beiden Gewinngrössen ist in dem ungewöhnlich hohen Neubewertungserfolg des Geschäftsjahres 2025 begründet. Der hat sich gegenüber dem Vorjahr auf 9.8 Mio. CHF fast versechsfacht. Hierin drückt sich die weiter gesteigerte Qualität der Liegenschaften aus. Beispielsweise wurde der CO2-Ausstoss um weitere 6,4% vermindert. Das ist eine Folge des fortgesetzten Ausbaus der PV-und E-Mobility-Infrastruktur sowie der Schaffung von virtuellen Eigenverbrauchsgemeinschaften.
Disziplinierte Execution
Auch bei der strategischen Zielsetzung der Erhöhung des Wohnanteils bei den Liegenschaften schafft Espace Real Estate durch konsistente Execution die gewünschten Realitäten. Der Anteil der Wohnliegenschaften an den Mieterlösen betrug 2025 bereits 52,2%. Noch vor wenigen Jahren lag der Anteil bei unter 40%. Ziel sind 60%. Im vergangenen Jahr erhöhte sich die Anzahl der Mieter kräftig um 12,3% auf 1930. Im Januar 2026 wurde auch ein Industrie-und Gewerbeareal veräussert, um auch auf diesem Weg die Fokussierung zu schärfen.
60%-Ziel im Visier
Beim Blick auf die aktuellen Entwicklungsprojekte, deren Fertigstellungszeiträume sowie die geplanten Mieterlöse wird klar, dass das 60%-Ziel wohl bereits in absehbarer Zeit erreicht werden wird. Dennoch bleibt der Gewerbebereich langfristig ein wichtiger Pfeiler der Geschäftspolitik, nur eben mit anderer Gewichtung.
Leerstandsquoten bleiben tief
Die durchschnittliche Leerstandsquote blieb mit 2,8% auf tiefem Niveau, wenn auch etwas erhöht zu den 2,6% im Vorjahr. Bei den Wohnliegenschaften sank die Quote von 1,5% auf 1,3%. im Gewerbesegment dagegen stieg die Quote von 3,8% auf 4,5%. Insgesamt beliefen sich die Mieterlöse auf 41 Mio. CHF und damit 4,4% mehr als im Vorjahr. Dem stand ein Betriebsaufwand von 9.8 Mio. CHF gegenüber, eine Steigerung um 5%.
Gesunde Bilanzverlängerung
Die Bilanz weist ein Immobilienvermögen von 890.6 Mio. CHF aus. Durch Investitionen und den Neubewertungserfolg hat sich der Wert im Geschäftsjahr 2025 um 6,2% erhöht. Während sich der Wert der Anlageliegenschaften um 9,3% auf 834.4 Mio. CHF erhöhte, ging der Bilanzwert der Anlageliegenschaften in Bau um zwei Drittel auf 10.3 Mio. CHF zurück. Darin drückt sich die hohe Anzahl an Neuvermietungen aus. Der Bilanzwert von Bauland und Entwicklungsliegenschaften fiel mit 45.9 Mio. CHF um 1,9% höher aus.
Bilanzqualität
Eine Kennzahl zur Attraktivität des Wohnungsangebotes ist der Anteil der Mieterlöse, die aus Wohnliegenschaften mit erneuerbarer Wärmeerzeugung stammen. Innert 12 Monaten stieg die Quote um ganze 3 Prozentpunkte auf nun 71,1%. Das Eigenkapital erhöhte sich um 3,9% auf 415.3 Mio. CHF, die Eigenkapitalquote ging jedoch um 0.74 Prozentpunkte auf 45,73% zurück. Das Fremdkapital stieg im Jahresverlauf um 32.5 Mio. CHF auf 492.9 Mio. CHF.
Kapitalerhöhung zur Wachstumsfinanzierung geplant
Zur Finanzierung der weiteren geplanten Investitionen ist für 2026 eine Kapitalerhöhung vorgesehen. Zur weiteren Kostenoptimierung liegt der Fokus auf dem Ausbau der Energie-Infrastruktur sowie der Digitalisierung der Geschäftsprozesse. Trotz des starken Wachstums und der regen Investitionstätigkeit ist die Anzahl der Mitarbeitenden über die Jahre nur wenig gestiegen. In 2025 sank die Anzahl der Vollzeitäquivalente sogar um 5,6% auf 16.9 zum Bilanzstichtag. Dennoch erhöhte sich der Personalaufwand um 0.3 Mio. CHF auf 2.1 Mio. CHF. Der Liegenschaftsaufwand fiel mit 6.3 Mio. CHF ebenfalls um 0.3 Mio. CHF höher aus. Auch der Finanzaufwand stieg durch die Erhöhung des Fremdkapitals, allerdings nur um 0.2 Mio. CHF auf 6.1 Mio. CHF. Ein Grund für die geringe Erhöhung ist die weitere Absenkung der Zinskosten auf durchschnittlich kapitalgewichtet 1,27% sowie die Verkürzung der Zinsbindung der Fremdfinanzierungen auf durchschnittlich 4.8 Jahre von 5 Jahren.
Fazit
Der GV wird eine weitere Erhöhung der Dividende um 25 Rappen auf 6.50 CHF vorgeschlagen. Die Ausschüttung ist für Privatpersonen mit Wohnsitz in der Schweiz steuerfrei, da sie aus den Kapitaleinlagereserven bestritten wird. Auf aktueller Kursbasis errechnet sich eine Dividendenrendite von knapp über 3%. Die Aktie stieg 2025 um 18,9%, inklusive der Dividende von 6.25 CHF errechnet sich für das Jahr ein Total Return von 22,4%. Der operative Gewinn je Aktie lag 2025 mit 9.59 CHF um 4,4% über dem Vorjahr. Das Umfeld für eine weiterhin positive Entwicklung ist günstig. Das Zinsniveau ist rückläufig. Die Kapitalerhöhung dient der Finanzierung des Wachstums und der Beschleunigung der Investitionstätigkeit. Gleichzeitig zeichnet sich ab, dass diverse Projekte 2026 und darüber hinaus fertiggestellt werden und dann die Mieteinnahmen signikant erhöhen.
