Eine eigene Immobilie können sich angesichts der Knappheit und der hohen Hauspreise immer weniger Schweizerinnen und Schweizer leisten. Das heisst nicht, dass man als Anleger nicht an der Performance des Sektors teilhaben kann. Ein beliebtes Instrument hierfür sind Immobiliengesellschaften, deren Aktien an der Börse oder auch ausserbörslich gehandelt werden. Diese Aktien ermöglichen einen Marktzugang mit geringeren Einstiegskosten, der eine breite Diversifikation bietet, da die Investitionen über zahlreiche Projekte verteilt sind.
Doch das ist kein Geheimtipp mehr, bereits seit Mitte 2024 fliesst viel Geld in indirekte Immobilienanlagen und die Aktien bekamen Rückenwind. Die schwierigen Jahre mit Corona und erhöhten Zinsen wurden überwunden. Ein robuster Geschäfts- und Wohnungsmarkt hat viele Geldgeber angezogen. Ausländische Investoren lockt eine doppelte Sicherheit: der Status der Schweiz als sicherer Hafen und die Solidität des hiesigen «Betongolds».
Gesellschaften schlagen Fonds
Zudem dürften Preise und Mieten wegen des knappen Angebots und der günstigen Finanzierungsbedingungen auch im laufenden Jahr weiter steigen. Die Wohnungspreise stiegen gemäss dem Beratungsunternehmen Realadvisor im vergangenen Jahr um 3,1% und die Hauspreise um 2,4% — das sei das zweite Jahr in Folge mit beschleunigtem Wachstum gewesen. Das Transaktionsvolumen hat gemäss Realadvisor um rund 7% zugenommen – das erste positive Jahr seit 2021, auch wenn die Aktivität weiter unter dem historischen Niveau liege.
Nach einer starken Performance im vergangenen Jahr, in dem Immobilienaktien im Schnitt um 23,3% avancierten, während Immobilienfonds nicht einmal die Hälfte schafften (+10,6%), ist die Euphorie einer gewissen Vorsicht gegenüber den Aktien gewichen. Denn die meisten Immobilienaktien sind nicht mehr günstig – viele schon eher teuer. Das zeigt sich daran, dass die Valoren aktuell meist mit hohen Aufschlägen zum Nettoinventarwert (NAV) gehandelt werden (vgl. Tabelle). Der NAV ist der Schätzwert des Immobilienportfolios. Dieser Wert wird regelmässig von externen Bewertern erhoben. Je höher der Kurs über dem NAV liegt, desto höher ist die Prämie, auch Agio genannt.
Ausländer investieren nur in Grosse
Dies ist besonders bei den grössten Schweizer Gesellschaften Swiss Prime Site sowie PSP Swiss Property der Fall. Dies seien die mit Abstand liquidesten Schweizer Immobilientitel und deshalb auch meist die einzigen beiden Schweizer Immobilienaktien, in die ausländische Anleger investierten, sagt ein Experte. Dabei profitierten diese Investoren von der Frankenstärke und der Tatsache, dass europäische Immobilienanlagen als riskanter gesehen werden als schweizerische.
Nun zeigt sich – und das europaweit –, dass die Zinsen vielleicht doch nicht so konstant sinken werden, wie bis vor kurzem Konsensmeinung war. Eventuell erfolgt der nächste Zinsschritt der Europäischen Zentralbank sogar nach oben. Das färbt auch auf die Schweizer Immobilienfinanzierung ab. Zuletzt haben die Hypothekarzinsen auf tiefem Niveau etwas angezogen. Doch die Schweiz verfügt gegenüber anderen Märkten über zwei gewichtige Vorteile. Der SNB-Leitzins liegt auf 0% und damit tiefer als in anderen westlichen Ländern. Experten erwarten keine raschen Erhöhungen, was Immobilien gegenüber Obligationen weiterhin attraktiv macht.
Über Bewertung hinausschauen
Zudem herrscht in der Schweiz weiterhin eine gewisse Wohnungsnot, da die Bautätigkeit dem Bevölkerungswachstum von rund 80’000 Personen jährlich hinterherhinkt. Der Leerstand bleibt historisch sehr niedrig – um 1% – was den Vermietern stabile Mieteinnahmen verspricht, auch wenn die Bestandsmieten durch die Referenzzinssenkungen von 2025 auf 1,25% etwas unter Druck gekommen sind.
Wer noch in Immobilienaktien investieren möchte, muss angesichts der vergangenen Kursavancen genauer hinsehen. Je nach Bewertung, Anlagestil und Projektpipeline können die Valoren noch einiges an Kurspotenzial aufweisen. Ein weiteres Kaufargument kann die Dividendenrendite sein.
Wohn- vs. Gewerbefläche
Ein Vergleich der beiden Qualitätsaktien Mobimo und PSP Swiss Property, die beide auf ein exzellentes Geschäftsjahr 2025 zurückblicken, kann Hinweise geben, worauf der Anleger schauen sollte. Die Mobimo Holding hat Mitte Februar starke Zahlen für das vergangene Jahr ausgewiesen – der Gewinn legte um 54% zu. Der ausgewiesene faire Wert (NAV) per Ende 2025 liegt bei geschätzten 312 CHF. Auf einem Kursniveau um die 380 CHF liegt das Agio bei rund 22 – 24% und damit deutlich über dem langfristigen Durchschnitt. Im historischen Schnitt beträgt der Aufpreis für die Mobimo-Aktie rund 10 – 15%. Der aktuelle Wert deutet auf eine Überhitzung, auch wenn das Unternehmen für das laufende Jahr mit einem Mietwachstum von 3% rechnet und eine stabile Dividende von 10.25 CHF ausschütten wird.
Während Mobimo vor allem auf Wohnimmobilien setzt, ist PSP Swiss Property in kommerziellen Immobilien an sogenannten A-Lagen engagiert. Der Fokus auf erstklassige Standorte zahlt sich aus, da die Leerstände bei PSP mit rund 4% deutlich unter dem Industrieschnitt liegen. Die PSP-Aktie erreichte Mitte Februar ein neues Höchst. Auf einem Kursniveau von rund 160 CHF liegt der NAV (von Mitte 2025) mit 149 CHF deutlich zurück – in der Vergangenheit wiesen PSP eine Prämie von 0 – 5% auf. Auch wenn die Schätzungen des NAV für Ende Jahr deutlich höher liegen, bleibt das Agio mit rund 10% überdurchschnittlich. Die Dividende von rund 3.90 CHF entspricht einer Rendite von 2,5%. Was attraktiv ist, aber weitere Kursavancen nicht begründen kann.
Kleinere mit tieferen Agios
Aktien mit tieferen, vertretbaren Agios finden sich bei Gesellschaften, die deutlich kleinere Immobilienbestände aufweisen – im Umfang von 1 bis 2 Mrd. CHF. Hier ist etwa Plazza zu erwähnen mit einem Agio von unter 10%. Die Gesellschaft engagiert sich vor allem in Wohnimmobilien und hat seit dem Börsengang im Jahr 2015 den Liegenschaftsertrag durch Wohnarealentwicklungen um etwa 80% gesteigert. Plazza stellt ein derartiges Wachstum auch für die kommenden Jahre in Aussicht. Attraktiv machen das Unternehmen auch die Aussichten auf Ertrags- und Dividendensteigerungen. Mehrere grosse Sanierungs- und Entwicklungsprojekte dürften Investitionsrenditen von rund 4 – 4,5% erlauben. Dabei ist Plazza mit einer tiefen Fremdfinanzierungsquote von 25% zur Projektrealisierung nicht auf verwässernde Kapitalerhöhungen angewiesen.
In dieser Woche hat Zug Estates die Zahlen für 2025 publiziert. Dank deutlich positiver Neubewertungseffekte erzielte das Immobilienunternehmen einen Gewinn von 85.2 Mio. CHF, nach 58.7 Mio. im Vorjahr. Der Liegenschaftsertrag legte um 3,4% auf 71.6 Mio. CHF zu. Im Immobilienbestand gab es keine Veränderungen, und der Leerbestand liegt mit 0,7% tief. Der Generalversammlung wird eine Erhöhung der Dividende von 47 auf 49 CHF vorgeschlagen. Für das Geschäftsjahr 2026 gibt sich das Unternehmen jedoch vorsichtig und erwartet ein Ergebnis auf Vorjahresniveau.
Entwicklung bietet Risiko und Potenzial
Sonderfälle sind HIAG und Intershop. Sie gehörten im vergangenen Jahr zu den Überfliegern an der Schweizer Börse. Wegen des hohen Anteils an Immobilienentwicklungen sehen die Anleger bei HIAG viel Potenzial, aber auch überdurchschnittliches Risiko. Wer noch viele Immobilien entwickeln kann, verfügt auch über Gewinnpotenzial. Weil die Finanzierung sich erschwert hat, dürfen sich die Unternehmen aber keine Fehler leisten.
Bemerkenswert ist der Kursanstieg vor allem für Intershop, da das Unternehmen über einen relativ hohen Anteil an Gewerbeimmobilien verfügt und daher zyklischer und risikoreicher reagiert als Aktien von Firmen mit einem höheren Anteil an Wohnimmobilien. Die relativ hohe Eigenkapitalquote und eine sehr tiefe Belehnungsquote lassen auch eine aktionärsfreundliche und stabile Dividendenpolitik zu.
Ebenfalls über viel Entwicklungspotenzial verfügt Cham Swiss Properties – das Unternehmen ist im vergangenen Jahr durch den Zusammenschluss von Cham Group und Ina Invest entstanden. Cham Swiss Properties will die Entwicklungspipeline in den nächsten Jahren von 1.7 Mrd. auf rund 3 Mrd. CHF ohne Kapitalerhöhung ausdehnen.
Werte an der Ausserbörse eher träge
Immobilienaktien im ausserbörslichen Bereich weisen eine tiefere Liquidität auf und sind weniger im Visier von institutionellen Anlegern, was sich auch an der Kursentwicklung im vergangenen Jahr ablesen lässt. Diese Titel verhalten sich aber auch in Abschwüngen tendenziell stabiler. Eine Ausnahme bildet hier die vorwiegend im Berner Mittelland tätige Espace Real Estate AG, deren Titel einen vergleichsweise regen Handel auf OTC-X verzeichnet. Die vor allem im Rheintal in Wohn- und Gewerbeliegenschaften aktive Casa Invest besitzt ein Portfolio von 550 Mio. CHF. Das Unternehmen nimmt Agio-Rückzahlungen vor, statt Dividenden auszuschütten – zuletzt 10 CHF. Das ist für Anleger steuerlich attraktiv.
Die Titel der AG für Erstellung billiger Wohnhäuser in Winterthur ist alles andere als billig und gehört mit Lindt & Sprüngli zu den teuersten Aktien der Schweiz. Das Unternehmen ist gemeinnützig organisiert und verfügt über 880 Wohnungen in Winterthur und dürfte einen hohen Substanzwert aufweisen. Für Anleger sind die Titel weniger interessant. Nur 1200 Aktien befinden sich im Umlauf, der letzte Aktienhandel fand im Oktober 2025 statt, und die Dividendenrendite ist trotz einer stolzen Ausschüttung von 2000 CHF tief.
Fazit
Anleger sollten Gesellschaften mit einem soliden Wohnanteil prüfen. Swiss Prime Site und Intershop sind beispielsweise stärker in Büro- und Detailhandelsflächen engagiert. Zudem ist ein hohes Agio ein Warnsignal. Als Faustregel gilt ein Agio von über 40% als nicht mehr anlagetauglich. Der Privatanleger ist derzeit gut beraten, auf eine technische Korrektur zu warten, da die Kurse mit der Rally im vergangenen Jahr viel vorweggenommen haben.
Hinweis in eigener Sache: Der nächste Branchentalk Immobilien von schweizeraktien.net findet am 28. April 2026 auf dem klybeckplus-Areal in Basel statt.
