Novavest: Starke Performance dank aktivem Management und Bewertungsgewinnen

Die Novavest Real Estate AG ist ein Schweizer Immobilienunternehmen mit Sitz in Zürich, das auf die Bewirtschaftung und Entwicklung, wie auch den Neubau von Liegenschaften für Wohnen, Büro und Gewerbe spezialisiert ist. Seit der Fusion mit der Senioresidenz AG im Jahr 2024 umfasst das Portfolio einen Anteil an Immobilien aus dem Bereich Seniorenwohnungen und Pflegeeinrichtungen des Immobilienportfolios des Unternehmens. Der Anteil der Mieterträge aus Wohnnutzung soll dabei mindestens 50% des Soll-Mietertrags ausmachen.

Das Geschäftsmodell von Novavest ist klassisch und zugleich robust: Das Unternehmen kauft oder entwickelt Immobilien, vermietet sie langfristig und erwirtschaftet den Ertrag vor allem über Mieterträge. Der Verkauf von Immobilien ergibt sich vor allem, wenn das Mietertragspotenzial der Liegenschaft erreicht ist oder im Verhältnis dazu zu grosse Investitionen notwendig sind. Novavest hält Objekte in der ganzen Schweiz, bei reinen Wohnliegenschaften insbesondere in Städten und Agglomerationen oder Ortschaften mit guter Verkehrsanbindung. Im Bereich Seniorenresidenzen und Pflegeeinrichtungen befinden sich die Liegenschaften sowohl in städtischen wie auch in ländlichen Gebieten. 85% der Wohnungen im Portfolio verfügen über maximal 3,5 Zimmer, was dem Trend zu kleineren Haushalten Rechnung trägt und für die renditeoptimierte Vermietung attraktiv ist.

Gutes Halbjahresergebnis

Novavest hat im ersten Halbjahr 2026 ein solides Ergebnis erreicht. Der Gewinn inklusive Neubewertungserfolg stieg auf 20.1 Mio. CHF  (H1/25: 16.0 Mio.), ohne Neubewertungserfolg waren es 15.2 Mio. (H1/25: 12.7 Mio.). Beim operativen Ergebnis legte das Unternehmen damit spürbar zu, obwohl der Mietertrag mit 20.7 Mio. CHF leicht unter dem Vorjahreswert von 21.2 Mio. CHF lag. Geholfen hat dabei die Auflösung negativen Goodwills von 3 Mio. CHF und der Verkauf von sieben Liegenschaften zum Preis von total 3.6 Mio. CHF. Der Verkaufserlös dieser Immobilien lag dabei über der letzten Bewertung, was auf einen soliden Bewertungsprozess hindeutet.

Die Leerstandsquote sank von 2,3% im 1. Halbjahr 2025 und 2,0% Ende 2025 auf sehr tiefe 1,9%. Damit dürfte hier langsam das Maximum an Effizienz erreicht sein. Bei den Geschäftsmietverträgen besteht eine durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge (WAULT) von derzeit 6,4 Jahren, wobei die meisten Verträge indexiert und folglich inflationsresistent sind. Die Nettorendite des Gesamtportfolios liegt wie schon im  Geschäftsjahr 2025 bei 3,6%.

Reduzierte Fremdfinanzierung und gesteigerter NAV

Der Fremdfinanzierungsgrad reduzierte sich durch den Immobilienverkauf und die daraus generierten Cashflows, welche zur Reduktion von Hypothekarschulden verwendet wurden, von 51,2% per Ende 2025 auf neu 48,8%.

Der gesamte Marktwert des Portfolios mit 62 Objekten in 16 Kantonen lag bei 946,1 Mio. CHF. Der innere Wert (NAV) je Aktie stieg von 43.22 CHF per Ende 2025 auf neu 43.74 CHF. Aus der weiteren Auflösung negativen Goodwills wird zukünftig nochmals 1.42 CHF zusätzlich an NAV-Wert generiert werden.

Führungswechsel und Ausblick

Im Verlauf dieses Frühjahrs kam es zu mehreren personellen Veränderungen in der Unternehmensführung. Der Verwaltungsrat wurde mit Adrian Nösberger und Salome Wieser kompetent ergänzt. Zudem wurde die operative Geschäftsleitung mit Dieter Kräuchi als CEO neu besetzt. Unterstützt wird er vom bisherigen CFO Fabio Gmür.

Für die nähere Zukunft strebt das Unternehmen weitere Optimierungen des Portfolios durch wertsteigernde Investitionsmassnahmen und Entwicklung sowie Bereinigungen an. Die Ausschüttungspolitik von attraktiven Dividenden über 3% soll beibehalten und das Fremdkapital weiter abgebaut werden, um bei möglichen Opportunitäten schnell reagieren zu können, ohne dabei die Bilanz zu strapazieren.

NAV-Abschlag und Verflechtung mit Nova Property Fund Management

Aus Anlegersicht kritisch gesehen werden kann die Verflechtung mit der Nova Property Fund Management AG. Diese erbringt für Novavest «Beratungsdienstleistungen «…» im Zusammenhang mit dem Portfoliomanagement, der Evaluation möglicher Investitionen sowie der Ausarbeitung und Leitung von Bauprojekten» und erhielt dafür im ersten Halbjahr insgesamt 2.8 Mio. CHF. Bei Investoren stossen solche Managementverträge nicht immer auf Gegenliebe. Dies könnte ein Grund sein, weshalb die Gesellschaft mit einem Discount gegenüber dem inneren Wert (NAV) von aktuell 11% gehandelt wird, während für andere Immobiliengesellschaften üblicherweise sogar ein Aufschlag bezahlt wird.

Fazit

Für Anleger ist Novavest vor allem als ertragsorientierter Immobilienwert interessant. Das Unternehmen passt in ein Portfolio, welches auf stabile laufende Einnahmen (Dividendenrendite über 3%), substanzstarke Vermögenswerte und den Schweizer Immobilienmarkt setzt. Wie bei allen Immobiliengesellschaften bleiben allerdings Leerstände, Zinsniveau und Bewertungsänderungen die entscheidenden Stellgrössen für die weitere Entwicklung.

Novavest hat im ersten Halbjahr eine überzeugende operative Leistung erzielt. Das Ergebnis wurde aber in erheblichem Umfang durch Verkäufe, die Auflösung negativen Goodwills sowie Bewertungsgewinne gestützt. Langfristig wird sich zeigen müssen, wie sich die kontinuierliche Reduzierung des Portfolios auswirkt. Der Abbau des Leverage, um künftig Handlungsspielraum für sich bietende Opportunitäten zu schaffen, ist sinnvoll. Offen bleibt jedoch, in welchem Umfang sich solche Chancen im aktuellen Umfeld überhaupt ergeben werden. Bis dahin sorgen die Aufwertungen des bestehenden Portfolios für Stabilität und tragen zur Sicherung der Ertragssubstanz bei.

Die Aktie hat ein wechselhaftes Halbjahr hinter sich und notiert mittlerweile leicht unter dem Wert zu Beginn des Jahres. Das KGV liegt aktuell bei 11,3 und die Dividendenrendite bei 3,63%, was einer Ausschüttungsquote von 48% entspricht.

Nach der Fusion mit der Senioresidenz und der damit verbundenen Integration stellt sich Novavest Real Estate AG nun unter einem neuen Management neu auf. Der Markt für altersgerechtes Wohnen wird aufgrund des demografischen Wandels an Bedeutung gewinnen. Es ist allerdings noch zu früh, um zu beurteilen, wie stark Novavest und deren Aktionärinnen und Aktionäre daran partizipieren können.

Die Namenaktien der Novavest sind unter dem Ticker NREN an der SIX Swiss Exchange kotiert. Der Aktienkurs notierte zum Handelsschluss am Donnerstag nach Bekanntgabe der Halbjahreszahlen bei 39 CHF.