CasaInvest Rheintal AG: Konsolidierung der gekauften Liegenschaften

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Quelle: CasaInvest Rheintal AG
Quelle: CasaInvest Rheintal AG

Die CasaInvest Rheintal AG hat im Jahresverlauf 2014 bislang keine weiteren Liegenschaften erworben. Wie uns der CEO Matthias Hutter mitteilte, habe er zwar einige grössere Projekte begutachtet, die Gesellschaft konzentriere sich allerdings im Moment auf die eigenen Entwicklungsprojekte, welche erfreulich vorangehen. Hierzu gehört beispielsweise eine interessante Wohnüberbauung in Balgach, bei welcher im Frühjahr 2015 mit dem Bau gestartet werden kann.

Das erste Semester 2014 war durch ein leichtes Plus der Mieterträge gegenüber dem Vorjahr von 1.1% auf knapp 3.9 Mio. CHF geprägt. Noch keinen grösseren Einfluss auf die Einkünfte hatte die im Herbst erworbene Gewerbeliegenschaft in Salez (Burstried). Auf der Gesamtfläche von 16’500 Quadratmetern sind 5’500 Quadratmeter noch unbebaut. Auf der bereits überbauten Fläche befindet sich eine im Jahr 2002 erstellte Lager- und Logistikhalle, die sich in einem sehr guten Zustand befindet. Bis Jahresende 2014 möchte Hutter die bestehenden Gebäude vollumfänglich vermieten. Auf der Kostenseite schlug sich das Portfoliowachstum in einem moderaten Anstieg der Liegenschaftsaufwendungen von 15’000 CHF auf 579’000 CHF nieder. Hingegen sanken die betrieblichen Aufwendungen um 12’000 CHF auf 362’000 CHF. Die anhaltend tiefen Zinsen erlaubten es, den Finanzaufwand um knapp 50’000 CHF auf gut 1 Mio. CHF zu reduzieren. Der Aufwertungserfolg lag bei 420’000 nach 426’000 CHF im Vorjahr. Unter dem Strich resultiert bei einer nahezu identischen Steuerbelastung ein Reingewinn von fast 2 Mio. CHF nach 1.9 Mio. CHF im Vorjahr. Hierin enthalten sind 420’000 CHF aus der Neubewertung der Bestandsimmobilien, die lediglich einen buchhalterischen Effekt haben.

Bis zum Jahresende 2014 will die Gesellschaft die Fortführung der Entwicklung der eigenen Areale vorantreiben. Grössere Zukäufe stehen derzeit Hutter zufolge nicht auf der Agenda. Auch eine weitere Kapitalaufstockung ist derzeit nicht geplant. Für CasaInvest stehe aktuell die Konsolidierung der Zukäufe und Ausbauten der vergangenen Jahre im Vordergrund, bestätigt Hutter. Für das Gesamtjahr erwartet Hutter eine Fortführung des positiven Trends des ersten Semesters mit einem leichten Plus der Erträge aus der Vermietung bei geringfügig höheren Kosten.

Nachdem die CasaInvest in der Vergangenheit stark gewachsen ist, reiht sich die Gesellschaft zumindest vorläufig in den Reigen der Mehrheit der schweizerischen Immobilienfirmen ein, die eine durch Stabilität und kontinuierliche Mieterträge geprägte Geschäftsentwicklung aufweisen. Diese Eigenschaft gepaart mit einer ansehnlichen Dividendenrendite macht Immobilienaktien besonders für Anleger mit einem Interesse respektive Bedarf an regelmässigen Ausschüttungen attraktiv. Bei der CasaInvest war bislang die Dividendenrendite im Vergleich zum Gros der Immobiliengesellschaften mit rund 2.3% tief. Da die Gesellschaft noch zahlreiche Entwicklungsprojekte im Köcher hat, erscheint eine Erhöhung der Ausschüttungen zumindest kurzfristig wenig wahrscheinlich. Langfristig sollten sich die Investitionen jedoch auszahlen. Hierbei nicht übersehen werden dürfen die Marktrisiken in der Form der sehr hohen Bewertung der Immobilien. Die nach wie vor anhaltende grosse Bautätigkeit wird auch im Geschäftsgebiet der CasaInvest zu einem erhöhten Angebot führen und die Vermietbarkeit von bestehenden Liegenschaften erschweren. Daher muss die Gestaltung der Entwicklungsprojekte, deren Anteil am Gesamtportfolio bei rund 16% liegt, genau überlegt werden. Es ist besonders für die geplanten Ausbauten im Gewerbebereich wichtig, langjährige Mieter zu finden und diese bereits beim Ausbau der Areale mit einzubinden. Durch einen individuell auf die Bedürfnisse des jeweiligen Mieters zugeschnittenen Ausbau ist die Gefahr, dass dieser rasch wieder auszieht, sehr gering sofern dessen wirtschaftliche Entwicklung dies nicht notwendig macht. Für die CasaInvest hat darum auch die Konjunkturentwicklung einen wichtigen Stellenwert und muss genau verfolgt werden. Der mit 34% am Portfolio verhältnismässig tiefe Anteil an Wohnliegenschaften ist angesichts des Baubooms im Wohnimmobilienbereich aktuell eher ein Vorteil. Vor allem der Bestand an grösseren Wohnungen wächst sehr stark, was zu einer erschwerten Vermietbarkeit bestehender Liegenschaften führt.

Die Aktien der Gesellschaft werden auf der ausserbörslichen Handelsplattform OTC-X der Berner Kantonalbank (BEKB) gehandelt. Auf der Basis des letztbezahlten Kurses von 265 CHF werden die Aktien leicht unter dem Niveau des Buchwerts von knapp 270 CHF per 30. Juni 2014 gehandelt. Dies reflektiert die möglichen Risiken der Zukunft ebenso wie die verhältnismässig tiefe Dividendenrendite der Papiere im Branchenvergleich. Da die Aktien im Gegensatz zu vielen anderen Immobilientiteln nicht mit einem Agio gegenüber dem inneren Wert gehandelt werden, erscheint das Risiko von Kursrücksetzern auch dann tief, wenn sich die Situation am Immobilienmarkt verschlechtern sollte. Bei einer markanten Abschwächung des Immobilienmarkts oder gar einem Einbruch der Konjunktur, der aktuell nicht absehbar ist, dürfte dies auch die Titel der CasaInvest treffen. Die Ausschüttung in der bisherigen Höhe von 6 CHF pro Aktie erscheint gesichert. Diese erfolgte bislang in der Form der für Privatanleger steuerfreien Kapitaleinlagereserven. Aktuell verfügt die Gesellschaft noch über solche Reserven von knapp 3.6 Mio. CHF.

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