Welinvest: Liegenschaftsverkauf lässt Gewinn anschwellen

Dividende steigt weiter

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Die Welinvest AG verkaufte im Geschäftsjahr 2017/18 die Liegenschaft am Ormalingerweg in Basel, was zu einem Gewinn in Höhe von 6.9 Mio. CHF führte, wie die Gesellschaft ihre Anteilseigner im neuesten Geschäftsbericht informiert. Der hohe Gewinn aus dem Verkauf reflektiert die aktuellen zinsbedingt hohen Marktpreise für Liegenschaften. Gleichzeitig werden so auch die hohen „Zwangsreserven“ im Liegenschaftsportfolio der Gesellschaft offenbart. Der Verkaufsgewinn veranlasst den Verwaltungsrat dazu, eine erneute Erhöhung der Dividende um 50 CHF auf 350 CHF pro Aktie zu beantragen.

Umschichtung des Wertschriftenportfolios

Wie in den Vorjahren macht Welinvest weiterhin nur rudimentäre Angaben zu den einzelnen Positionen des ansehnlichen Wertschriftenportfolios. Im Berichtsjahr wurden sieben der zum Start des Geschäftsjahrs gehaltenen grössten 10 Aktienpositionen mit Gewinn veräussert. Vier neue Positionen wurden aufgebaut. Insgesamt schrumpfte das Portfolio um 12.3 Mio. CHF auf 23.6 Mio. CHF. Gleichzeitig stiegen die liquiden Mittel massiv von 30.6 Mio. CHF auf 53.5 Mio. CHF an. Dieser hohe Bestand an flüssigen Mitteln reflektiert die vorsichtige Haltung der Geschäftsleitung. Die aktuelle Bewertung der Aktienmärkte wird als hoch angesehen. Neben dem Abbau des Portfoliobestands dürften aber auch die Erträge aus dem Liegenschaftsverkauf mitverantwortlich für den Anstieg der flüssigen Mittel sein.

Wertschriftengewinne lassen Einnahmen steigen

Die Betriebserträge konnten im Vergleich zum Vorjahr um 18,7% auf 19.3 Mio. CHF gesteigert werden. Dabei gingen die Mieteinnahmen infolge des Liegenschaftsverkaufs um 0.5 Mio. CHF auf 8.3 Mio. CHF zurück. Ebenfalls massiv tiefer fielen die Erfolge aus dem Edelmetallhandel mit 256’000 CHF nach 1.4 Mio. CHF im Vorjahr aus. Nicht übersehen werden darf hierbei, dass der Vorjahresertrag aus der Reduktion des Goldbestands resultierte. Die Finanzerträge, die massgeblich aus Dividendenzahlungen bestehen dürften,  sanken von 2.8 Mio. CHF im Vorjahr auf 2.5 Mio. CHF. Deutlich höher fielen indessen die Kursgewinne aus, die bei 7.7 Mio. CHF nach 2.8 Mio. CHF im Vorjahr lagen. Auf der Kostenseite belasten ausserordentliche Reparaturaufwendungen im Umfang von 700’000 CHF das Ergebnis. Zudem lagen die Wertberichtigungen auf den Finanzanlagen und Edelmetallen um knapp 0.6 Mio. CHF höher als im Vorjahr. In der Summe führte dies zu einem Anstieg des Betriebsaufwands um 1.3 Mio. CHF auf 6.6 Mio. CHF. Im Ergebnis legte der Betriebsgewinn (EBIT) um 1.7 Mio. CHF auf 12.7 Mio. CHF zu.

Liegenschaftsverkauf bläht Reingewinn auf

Aus dem vorerwähnten Liegenschaftsverkauf flossen der Welinvest 8.7 Mio. CHF zugunsten der Erfolgsrechnung zu. Diese Summe ist nicht im EBIT enthalten und wird gesondert ausgewiesen. Aus der Transaktion resultierten Grundstücksgewinnsteuern von 1.8 Mio. CHF. Diese sind im massiv höheren Steueraufwand von 4 Mio. CHF nach 1.3 Mio. CHF im Vorjahr enthalten. Trotz gleich hoher Fremdmittel gingen die Finanzaufwendungen um 100’000 CHF auf 700’000 CHF zurück. Unter dem Strich konnte so ein Reingewinnplus von 89,5% auf 16.8 Mio. CHF verbucht werden.

Finanzmärkte mahnen zur Vorsicht

Für das laufende Jahr sieht die Geschäftsleitung mehrere Gefahrenherde für die Wertschriftenmärkte. So kann das Ankurbeln der Konjunktur durch Schulden nicht dauerhaft erfolgen. Eine weitere Gefahr besteht in den US-Zinsen: Steigen diese alleine und weiter stärker an, werden Währungsturbulenzen erwartet. Schulden in USD können von schwachen Schuldnern nicht mehr bedient werden. Als Beispiel nennt Welinvest die Türkei. Auch würden die tiefen Rohstoffpreise und die tiefe Bewertung internationaler Banken nicht zu einer robusten Wirtschaftslage passen. All diese Faktoren sind in der aktuellen Strategie enthalten.

Fazit

Die Geschäftszahlen der Welinvest AG für das Geschäftsjahr 2017/18 sind durch die gute Entwicklung des Wertschriftengeschäfts auf der einen und durch den Devestitionsgewinn aus dem Liegenschaftsverkauf auf der anderen Seite geprägt. Im Wertschriftenbereich wurden offenbar wiederum zahlreiche Transaktionen durchgeführt, was die hohen Kursgewinne erklären dürfte. Zusammen mit den Finanzerträgen wurden 10.15 Mio. CHF alleine aus dem Wertschriftenportfolio verbucht. Nennenswerte Verluste sind der Darstellung im Geschäftsbericht zufolge nicht angefallen. Lediglich Wertberichtigungen auf den Finanzanlagen inklusive der Edelmetalle im Umfang von 1.3 Mio. CHF belasten das Finanzergebnis. Hierbei darf aber nicht übersehen werden, dass Welinvest das Niederstwertprinzip  und Möglichkeiten, den Portfoliowert durch beispielswiese tiefere Kurse am Stichtag nach unten zu korrigieren, anwendet. Untermauert wird dies auch durch die Aussage im Geschäftsbericht, wonach zur Jahresmitte am Bilanzstichtag die Kurse am tiefsten waren.

Die guten Resultate aus den Finanzanlagen wurden allerdings durch die infolge des Liegenschaftsverkaufs tieferen Mieteinnahmen zumindest etwas überschattet. Die Gesellschaft belastete der Rechnung zeitgleich Renovationskosten von 700’000 CHF, welche den Betriebsgewinn schmälern. Ohne diese Kosten lässt sich ein EBIT-Plus von 22,2% ermitteln, was recht ansehnlich ist. Nur sehr schwer ermittelt werden kann die Nettorendite des gesamten Portfolios.

Zu keinerlei Beanstandungen Anlass geben die grundsoliden Bilanzkennzahlen. Wie wir bereits in den Vorjahren mehrfach vermuteten, beinhaltet die Bilanz stille Reserven im Immobilienportfolio. So dürfte – wie der hohe Gewinn aus dem Liegenschaftsverkauf belegt – der Wert der Immobilien nicht nur den tiefen Buchwert von 76.9 Mio. CHF, sondern auch den von der Gesellschaft benannten Verkehrswert von 163.2 Mio. CHF überschreiten. Der auf der Basis der Firmenangaben resultierende Unternehmenswert liegt bei knapp 4’700 CHF pro Aktie. Es erscheint als sehr wahrscheinlich, dass der Substanzwert der Papiere noch höher liegt.

Die Aktien der Welinvest werden auf der ausserbörslichen Handelsplattform OTC-X der Berner Kantonalbank (BEKB) gehandelt. Auf der Basis der letztbezahlten Kurse von 5’050 CHF sind die Aktien mit einem deutlichen Agio zum ausgewiesen Buchwert von 2’530 CHF pro Aktie zum Bilanzstichtag bewertet. Deutlich geringer fällt das Agio auf der Basis der von der Gesellschaft benannten Verkehrswerte mit knapp 8% aus. Auch wenn die freien Aktionäre vom Substanzwert nur wenig profitieren dürften, erscheinen die Titel auf dem aktuellen Niveau als nicht überteuert. Kursstützend dürfte sich auch die sehr hohe Dividendenrendite von 6,9% erweisen. Für Investoren, die mit der durch die Beherrschung der Familie von Finck einhergehenden Unsicherheit und einer möglichen Reduktion des Substanzwerts ohne Kompensation leben können, stellen die Titel nach wie vor eine interessante Anlage dar.

Transparenzhinweis: Der Autor ist Aktionär des Unternehmens.

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