Ein gutes Stimmungsbild über die Schweizer Immobilienszene verschafft jeweils zu Jahresbeginn die Fachmesse «Immo24». Trotz der Herausforderungen in der Branche während der letzten Jahre war die Stimmung bei den mehr als 4’300 Fachbesuchern extrem gut. «Die Halle war voll, und es herrschte ein überraschend positives Networking-Klima», fasst es Michael Loose, CEO von Investissements Fonciers SA (IFSA), der Leitung des Immobilienfonds La Foncière, zusammen. Gleichwohl meint Loose, es bleibe abzuwarten, «ob die Champagnerlaune von Zürich bis zur MIPIM in Cannes anhält».
Die Skepsis scheint berechtigt – schon mit Blick auf die sehr angespannte geopolitische Lage und die vielfältigen Prognose- und Konjunkturrisiken. Doch während die Aussichten für die Immobilienmärkte im europäischen Ausland durch das schleppende Wirtschaftswachstum, die Rezession, schwierige Finanzierungsbedingungen und schwächere Vermietungsmärkte stark eingetrübt sind, steht die Schweiz vergleichsweise gut da: Die Inflation liegt in der von der Schweizerischen Nationalbank definierten Bandbreite; die hiesige Wirtschaft zeigt ein moderates, aber immerhin positives Wachstum, es herrscht immer noch Vollbeschäftigung, und die Arbeitslosenquote ist überschaubar. Somit präsentieren sich die Rahmendaten für die hiesigen Immobilienmärkte als relativ robust – was sicherlich als ein Grund für die durchwegs gute Stimmung an der Immo24 gelten darf.
TINA gilt nicht mehr
Gleichwohl hat sich seit der Zinswende auch hierzulande viel geändert: Der jahrelang anhaltende Aufwärtstrend an den Immobilienmärkten ist beendet, die Ära sinkender Zinsen, die den Besitzern von Liegenschaften Jahr für Jahr schöne Aufwertungsgewinne bescherte, ist vorbei – und Hoffnungen, dass FED, EZB und auch SNB in absehbarer Zeit die nächste Wende zu wieder niedrigeren Zinsen vollziehen, dürften sich, spätestens seit den Auslassungen der Notenbankchefs am diesjährigen WEF, zerschlagen haben.
«TINA – für ‚There is no alternative‘ – gilt für Immobilieninvestments nicht mehr», stellte Jan Eckert, CEO JLL Switzerland & Head of Capital Markets DACH bei JLL, fest. Aufgrund der von den Notenbanken angehobenen Leitzinsen und nun höheren Marktzinsen für Obligationen seien die Renditeerwartungen der Anleger über alle Assetklassen hinweg gestiegen – und so würden auch die Schweizer Immobilieninvestoren eine defensivere Haltung mit reduzierter Preisbereitschaft an den Tag legen. «Investoren werden selektiver in ihren Investitionen, und die Performanceerwartungen müssen sich wieder an der Realität orientieren», sagt auch Vögele. Gleichwohl ist der MV-Invest-Chef trotz der geänderten Rahmenbedingungen überzeugt: «Immobilienanlagen bieten weiterhin eine sehr gute Diversifikation zu anderen Anlageklassen.»
Leverage-Effekt hat an Kraft verloren
Doch hat die Zinswende das Transaktionsgeschehen zunächst ausgebremst. Die Folge der veränderten Finanzierungskonditionen lässt sich kurz umschreiben: Die Renditen steigen, die Preise sinken. Gemäss JLL sind die Spitzenrenditen für Büroimmobilien in den letzten zwei Jahren um 60 bis 80 Basispunkte gestiegen, per Ende 2023 lagen diese in Zürich und Genf bei 2,5 respektive 2,9%. Zwar habe sich damit im Jahresverlauf 2023 der Spread von Büro-Spitzenrenditen zu 10-jährigen Bundesobligationen auf 141 respektive 181 Basispunkte verbessert, doch liege er immer noch 30 bis 40 Basispunkte unter dem langjährigen Durchschnitt. Der Leverage-Effekt hat an Kraft verloren, mittels tiefer Fremdkapitalzinsen die Eigenkapitalrendite zu erhöhen, was die Nachfrage nach Immobilien gerade auch in Bestlagen dämpft.
Hinzu kommt: Wie bereits in der zweiten Jahreshälfte 2022 zeigte sich auch im zurückliegenden Jahr, dass das Wachstum von Anlagegefässen mittels Emissionen oder Kotierungen deutlich harziger vonstattengeht als in der Niedrigzinsära. Diverse Kapitalerhöhungen verliefen zäh, und die anvisierten Zielvolumen wurden des Öfteren nicht vollständig gezeichnet; einzelne Vorhaben mussten sogar verschoben oder gänzlich storniert werden – womit in der Konsequenz weniger frisches Kapital von institutionellen Investoren in den Transaktionsmarkt fliesst.
Funktionierender Transaktionsmarkt
Wie Eckert berichtet, haben sich die Aktivitäten und das Verhalten von Investoren in den letzten Quartalen deutlich verändert: «Über mehrere Jahre dominierten Versicherungen und Fonds den Akquisitionsmarkt. Unter den neuen Rahmenbedingungen wurden diese beiden Gruppen überwiegend passiv oder traten gar als Verkäufer in Erscheinung. Neu kamen bei Transaktionen immer öfter Family Offices, UHNWIs oder Wohnbaugenossenschaften zum Zug.»
Das Universum der aktiven Käufer ist kleiner geworden; die Gründe der verkaufswilligen Eigentümer sind vielseitig: Einige Versicherungen weisen aufgrund der Korrekturen anderer Anlageklassen eine (zu) hohe Immobilienquote auf und versuchen, ihr Immobilienvermögen in den Zielbandbreiten zu halten. Derweil haben Fonds vereinzelt mit Rücknahmeforderungen oder zu hohen Fremdkapitalquoten zu kämpfen – und zudem ist es mit Verkäufen nach wie vor möglich, nach erfolgten Entwicklungen oder längeren Halteperioden einen Gewinn zu realisieren.
Doch grundsätzlich und insbesondere im Vergleich zum Ausland sei der Markt in der Schweiz liquide, sagt Eckert und verweist auf zwei jüngst in Zürich abgeschlossene grosse Transaktionen: Die deutsche Fondsgesellschaft Union Invest veräusserte ihre beiden in Zürich West gelegenen Bürogebäude Westpark und Fifty-One nach 14-jähriger Haltedauer für jeweils dreistellige Millionenbeträge an die beiden Schweizer Schwergewichte PSP Swiss Property und Swiss Prime Site.
«In der Summe werden allerdings weniger Deals abgeschlossen, weil die Verkäufer- und Käufererwartungen oft noch weit auseinander liegen», sagt Eckert. Es gebe zwar punktuelle Anzeichen, dass nun Verkäufer auch tiefere Preise akzeptieren, «die Preisfindungs- und Neubewertungsphase ist allerdings noch nicht abgeschlossen».
«Insel der Stabilität»
«An der Immo24 hat man einmal mehr den Eindruck gewonnen, dass die Schweiz im Vergleich zum Ausland eine Insel der Stabilität ist», berichtet Roger Hennig, Leiter Immobilien Schweiz beim internationalen Vermögensverwalter Schroders. «Auf den globalen Immobilienmärkten mussten hohe Wertkorrekturen von über 20% seit Mitte 2022 in Kauf genommen werden. Auch auf dem deutschen Immobilienmarkt, der bis anhin bezüglich Preisstabilität mit der Schweiz vergleichbar war, sind derzeit deutliche Korrekturen zu verzeichnen.» Hinzu kämen Insolvenzen von namhaften Projektentwicklern und zunehmende Rücknahmen bei den offenen deutschen Immobilien-Publikumsfonds.
In der Schweiz laufe sicherlich vieles besser als im Ausland, aber das vergleichsweise tiefe Renditeniveau hierzulande schmälere die Attraktivität der Anlageklasse, sagt Hennig: «Eine Ausnahme bilden nach den Korrekturen an der Börse die börsennotierten Schweizer Geschäftsimmobilienfonds, welche zum Teil wie der Schroder ImmoPlus mit einer Ausschüttungsrendite von 3,5% und mehr attraktiv bewertet sind.»
Gute Investmentopportunitäten sieht der Schroders-Experte derzeit gerade auch jenseits der Landesgrenzen. «Für Schweizer Immobilieninvestoren bieten insbesondere das europäische Ausland nach den erfolgten deutlichen Korrekturen wieder attraktive Einstiegsmöglichkeiten. Auch weil sich die Nutzermärkte trotz der gedämpften wirtschaftlichen Erwartungen als robust darstellen.»
Weiterhin starker «home bias»
Mehr und mehr zieht die Schweizer Immobilienmesse für Investoren auch Besuchende aus dem Ausland an. Einer von ihnen ist Thomas Gütle, Gründer und geschäftsführender Gesellschafter der Primera Advisors GmbH. Die in München beheimatete Gesellschaft berät sowohl Anbieter und Nachfrager von Immobilieninvestments und unterstützt institutionelle Investoren und Family Offices aus dem deutschsprachigen Raum bei der Beurteilung und Auswahl von Investmentlösungen, sowie internationale Asset- und Fondsmanager bei der Konzeption und Vermarktung ihrer Anlageprodukte. Die Schweiz sei «eine Insel der Glückseligen», angesichts niedriger Zinsen und niedriger Inflation ein «Exot in Europa», man könne von einer «Sondersituation» sprechen, erklärt Gütle: «Am Schweizer Immobilienmarkt gab es in den letzten Jahren keine vergleichbaren Verwerfungen wie in den anderen europäischen Immobilienmärkten oder in den USA. Deshalb gab es in 2023 wenig Druck, aus dem Schweizer Markt herauszugehen und ausländische Investments zu machen – wie auch in den Jahren zuvor – und dies war auf der Messe sowie im Vorfeld bei den Ansprachen der Schweizer Investoren zu spüren.»
Ein Vertreter einer Pensionskasse hat es, wie Gütle weiter berichtet, im Gespräch auf den Punkt gebracht: Vor vielen Jahren habe man sich im Ausland eine blutige Nase geholt, seither investiere man nur in der Schweiz und sei damit gut gefahren – ausserdem spare man sich so die Kosten für das Währungs-Hedging ein. Argumente, auf die der Primera-Chef gerne mit dem Hinweis auf die Schweizer Immobilienkrise Anfang der 1990er Jahre geantwortet hätte, bei der die Erholung bis 1998 angedauerte. «Aber dies hätte wohl nicht geholfen – ebenso wenig wie der Verweis auf höhere Renditen – auch nach Hedging –, Diversifikationsvorteile und die Partizipation an stärkerem Wachstum beispielsweise in Asien», sagt Gütle.
Die Rubrik „Immobilienanlagen im Fokus“ erscheint künftig in Zusammenarbeit mit dem Schweizer Immobilien-Magazin Immobilien Business.
