Waldhaus Flims Mountain Resort AG: Aktionäre sollten kritische Fragen stellen

Eine Replik zum Beitrag „Wir werden auch dieses Tal durchschreiten“ vom 8. März 2014 in der Zeitung SÜDOSTSCHWEIZ. (Der komplette Beitrag ist online leider nicht verfügbar)

Für ein grosses Echo sorgte unser Beitrag vom 6. März 2014 zur angespannten Liquiditätssituation im „Waldhaus Flims“. Die in Chur erscheinende Tageszeitung Die Südostschweiz, eine der auflagenstärksten Tageszeitungen der Schweiz, griff unsere Kritik am Kurs des Verwaltungsrats in einem redaktionellen Beitrag auf und konfrontierte den abtretenden VR-Präsidenten Hans-Peter Stücheli mit Aussagen der Blog-Plattform schweizeraktien.net.

VRP Stücheli sparte seinerseits – und das ist sein gutes Recht – nicht mit Kritik an unserem Beitrag. Mit unserer Einschätzung, dass sich die Waldhaus-Aktien heute nur noch für „Liebhaber“ und „sehr verwegene Turnaround-Spekulanten“ eignen würden und die Risiken „hoch bleiben„, kann VRP Stücheli „nichts anfangen“.

„Völlig am Ziel vorbei“ würden wir schiessen, wenn wir „einen Link zwischen Investitionssumme und Liquidität herstellen„. Stücheli verweist gegenüber der Südostschweiz darauf, dass „die Investitionen (…) nicht die Liquidität geschmälert“ haben und zu den 150 Millionen CHF 95 Millionen CHF gehören, „die man in Immobilienprojekte gesteckt habe – und deren Verkauf überhaupt erst Investitionen ins Hotel erlaubt habe.„

Zu diesen Aussagen möchten wir, weil angesprochen, an dieser Stelle auf unserem Blog nochmals Stellung nehmen.

150 Millionen CHF an Bauinvestitionen, davon 95 Millionen CHF für Immobilienprojekte, sind absolut wie relativ eine beeindruckende Grösse. Sie ist im Bereich der Immobilienprojekte sogar noch grösser, als wir es vermutet hätten. Die Zahl an sich und auch ihre Aufteilung – 95 Millionen CHF für Immobilienprojekte und die übrigen 55 Millionen CHF dann wohl für die Hotelinfrastruktur – sagt aber zunächst wenig aus.

Die zentrale Frage aus Sicht der Aktionäre ist, ob diese Immobilieninvestitionen wertmehrend, werterhaltend oder möglicherweise sogar wertmindernd gewesen sind. Waren diese hohen Investitionen in die Hotelinfrastruktur tatsächlich zum Vorteil aller Aktionäre, wenn man sieht, wo die Gesellschaft heute steht? Oder waren sie womöglich primär zum Vorteile einzelner Aktionäre, die ihrerseits ein Interesse an einer möglichst hohen Bauleistung des Hotels hatten, weil sie z.B. über umfangreiche Bauaufträge profitieren konnten?

Der Blick auf zahlreiche Immobilien- und Infrastrukturprojekte, die insbesondere der Grossaktionär und Verwaltungsrat Hans Peter Fontana im Umfeld des Waldhaus Flims über die letzten Jahre realisiert hat, könnte aus Sicht von Aktionären zahlreiche Fragen aufwerfen.

• Wieviel von den Investitionen in die Hotelinfrastruktur ist für die Vergabe von Aufträgen ausgegeben worden, von denen direkt oder indirekt einer der Grossaktionäre profitiert hat?

• Wieviel von den Gewinnen aus dem Verkauf der im Umfeld des Hotels errichteten Eigentumswohnungen ist tatsächlich dem Kerngeschäft zugute gekommen, und in welchem Umfang haben die Grossaktionäre hier von Vergütungen für erbrachte Bauleistungen profitiert?

• Warum ist über den Gesamtumfang der Geschäfte mit den Eigentumswohnungen und die an die Grossaktionäre und deren Firmen geflossenen Leistungsvergütungen im Geschäftsbericht nichts zu finden?

• Hatte die „Einfache Gesellschaft“, in der das Eigentumswohnungsgeschäft über viele Jahre gemeinsam mit einem Grossaktionär betrieben wurde, vielleicht auch den Zweck, eine transparente Berichterstattung zu vermeiden?

• Wie will man es mit guter Corporate Governance vereinbaren, dass der Verwaltungsrat mit Personen besetzt ist, die bei der Vergabe von Bauaufträgen massiven Interessenskonflikten ausgesetzt sind?

Dies sind zentrale Fragen, die sich primär die Aktionäre als Eigentümer der Gesellschaft stellen müssten und die sie auch dem Verwaltungsrat der Gesellschaft angesichts der jetzt eingetretenen „angespannten Liquiditätssituation“, die einen weiteren Abverkauf des Tafelsilbers notwendig macht, stellen sollten.

Bereits am 15. Januar 2014 berichtete Die Südostschweiz unter der Überschrift „Das Waldhaus in Flims wankt“ über die ernste finanzielle Situation der Gesellschaft und die Notwendigkeit, einen Investor für geplante Erneuerungen in der Hotellerie zu gewinnen.

Thematisiert wird dabei auch die Immobilienstrategie der Gesellschaft in den letzten Jahren. Wörtlich heisst es dort: „Das «Waldhaus» hat sich seit Jahrzehnten aus Zweitwohnungen und somit über die Immobilienwirtschaft quersubventioniert. Insgesamt hatte die Waldhaus Flims AG seit 1980 rund 150 Zweitwohnungen verkauft, der Verkauf hat dem Unternehmen einen Erlös zwischen 30 und 50 Millionen Franken gebracht. Das wird nach der Annahme der Zweitwohnungsinitiative nicht mehr möglich sein.“

Dabei beschreibt Die Südostschweiz das Dilemma der Gesellschaft sehr treffend. Spätestens mit der Annahme der Zweitwohnungsinitiative hat auch in Flims der Wind gedreht, und der Verkauf von Immobilien ist alleine kein tragfähiges Geschäftsmodell mehr. Vor allem dann nicht, wenn zuvor schon sehr hohe Investitionen in die Liegenschaften getätigt wurden und den getätigten Investitionen möglicherweise kein adäquater Erlös mehr gegenübersteht. Auch die Nutzung von Immobilien führt beim potenziellen Käufer angesichts der Zweitwohnungsinitiative zu erheblicher Unsicherheit und verhindert (oder verzögert) im Einzelfall Kaufabschlüsse.

Nun steht auch noch die vollständige Abtrennung der Immobilien vom „Core-Business Hotellerie“ ins Haus, nachdem bereits Ende 2013 in einem 1. Schritt zur kurzfristigen Liquiditätsbeschaffung die vor 10 Jahren zur Entwicklung der Immobilien gemeinsam mit der Baugesellschaft Plaunca Sulegl – Inhaberin ist die Familie von Grossaktionär und Verwaltungsrat Hans Peter Fontana – gegründete Einfache Gesellschaft aufgelöst werden musste (vgl. Geschäftsbericht 2013).

Was einerseits in Abhängigkeit der zu erzielenden Konditionen ein (kurzfristiger) Befreiungsschlag für die Gruppe sein kann, könnte andererseits im schlimmsten Fall zu einer weiteren Vermögensverschiebung zulasten der heutigen Aktionäre, die die Immobilieninvestitionen finanziert haben, führen. Deshalb sind die Aktionäre der Gesellschaft gut beraten, vollständige Transparenz über die beabsichtigte weitere Trennung vom Immobiliengeschäft insbesondere auch in Bewertungsfragen zu verlangen.

Wenn, wie Die Südostschweiz schreibt, „seit 1980“ rund 150 Zweitwohnungen „zwischen 30 und 50 Millionen Franken“ verkauft wurden, ist es spätestens nach Annahme der Zweitwohnungsinitiative wenig wahrscheinlich, dass in nächster Zeit noch viele weitere grosse Einheiten verkauft werden können, auch wenn die Preise je Wohnung gegenüber 1980 mittlerweile stark gestiegen sind und heute sehr viel weniger Wohnungen ausreichen würden, um auf einen vergleichbaren Verkaufserlös zu kommen.

Damit sind die umfangreichen Investitionen in die Liegenschaften zumindest für die (freien) Aktionäre möglicherweise zumindest teilweise „verloren“. In der Retrospektive wäre es aus Aktionärssicht besser gewesen, die Liquidität im Unternehmen zu halten, anstatt in Erwartung einer Fortsetzung des (Immobilien-)Booms weiter ungebremst in „Betongold“ und viele neue Infrastrukturprojekte zu investieren, die sich heute – wie etwa die Curling & Event-Halle als Eventlocation – als wenig rentabel für die Gesellschaft erweisen.

Eine Entwicklung wie beim Waldhaus Flims kommt selten über Nacht, sondern steht meist am Ende eines Prozesses, der an vielen Stellen überdimensioniert gewesen ist. Für eine Unternehmensstrategie steht immer auch der Verwaltungsrat. Das gilt in guten Zeiten genauso wie in weniger guten Zeiten. Dabei sind es nicht einzelne Köpfe, sondern der gesamte Verwaltungsrat als oberstes Exekutivorgan einer Aktiengesellschaft.

An der kommenden Generalversammlung vom 28. März 2014 haben die Aktionäre der Waldhaus Flims Mountain Resort AG die Gelegenheit zur Aussprache mit ihrem Verwaltungsrat. Die Waldhaus-Aktionäre sollten diese Gelegenheit angesichts der aktuellen Situation des Unternehmens nutzen.

Wir wünschen der Waldhaus Flims Mountain Resort AG für ihre Zukunft alles Gute und hoffen, dass es der Gesellschaft gelingt, ihre aktuell sehr schwierige Liquiditätslage im Sinne aller Aktionäre und aller anderen Stakeholder zu lösen.