Die Beteiligungsgesellschaft Welinvest AG konnte im Geschäftsjahr 2015/16 von dem im Vorjahr angekündigten Verkauf einer Immobilie profitieren. Aus der Veräusserung der Liegenschaft am Eisenbahnweg in Basel resultierte laut Angaben im Geschäftsbericht ein Verkaufsgewinn von 3.37 Mio. CHF. Nähere Angaben zum Verkaufspreis macht die Gesellschaft nicht. Bekannt ist lediglich der Brandversicherungswert der Immobilie, der im Geschäftsbericht für 2014/15 mit 5.515 Mio. CHF ausgewiesen wurde. Im Berichtsjahr erwarb die Welinvest zwei neue Liegenschaften an der Hardstrasse in Basel und in der Bottmingerstrasse in Münchenstein. Das Investitionsvolumen wird mit 10.3 Mio. CHF beziffert. Diese Zukäufe liessen den Verkehrswert des Immobilienportfolios trotz des Abgangs eines Objekts um 3.8 Mio. CHF auf 175 Mio. CHF ansteigen. Während die Verkehrswerte nur für das Gesamtportfolio ausgewiesen werden, weist die Gesellschaft die Brandversicherungswerte für die einzelnen Immobilien separat aus. So werden für das Gebäude an der Hardstrasse in Basel 2.845 Mio. CHF und die Liegenschaft in Münchenstein 4.185 Mio. CHF angegeben, was einem Gesamtbetrag von rund 7 Mio. CHF entspricht. Die beiden neu erworbenen Häuser sind in 32 Wohnungen (18 in Münchenstein und 14 in Basel) unterteilt. Weitere Informationen können dem Jahresbericht nicht entnommen werden.
Immobilienverkauf lässt Gewinn steigen
Im letzten Geschäftsjahr fielen die Gesamterträge gegenüber dem Vorjahr um 16.2% auf 12.9 Mio. CHF, entsprechend einem Rückgang um 2.5 Mio. CHF. Massgeblich verantwortlich für das Minus waren die um gut 3 Mio. CHF auf 1 Mio. CHF gefallenen Erträge aus den Finanzanlagen. Welinvest hat angesichts der eigenen Einschätzung der Marktentwicklung keine grösseren Wertschriftenpositionen aufgebaut und nur einen reduzierten Bestand an Wertschriften gehalten. So konnten im Gegensatz zum Vorjahr keine grossen Kapitalgewinne realisiert werden. Trotz der schwächeren Märkte wies das Portfolio eine positive Entwicklung aus. Der Erfolg lag bei 8% des investierten Kapitals, teilte die Gesellschaft im Geschäftsbericht mit. Wegen des Zukaufs von zwei neuen Liegenschaften erhöhten sich die Mieterträge um 100’000 CHF auf 8.6 Mio. CHF. Zusätzlich wurden Kursgewinne aus den Finanzanlagen von 2.6 Mio. CHF nach 2.2 Mio. CHF im Vorjahr verbucht. Auf der Aufwandseite gingen die Unterhaltsausgaben um 3.6% auf 1.2 Mio. CHF zurück, während die Personalkosten auf dem Vorjahresniveau von 1.8 Mio. CHF verharrten. So resultierte ein deutlicher Rückgang des Betriebsgewinns vor Abschreibungen und Wertberichtigungen um 20.3% respektive minus 2.4 Mio. CHF auf 9.4 Mio. CHF. Die Wertberichtigungen auf die Finanzanlagen und Edelmetalle fielen allerdings im Berichtsjahr mit 3.6 Mio. CHF nach 4.9 Mio. CHF im Vorjahr deutlich geringer aus. Zudem fielen die im Vorjahr verbuchten Devisenverluste und Kursverluste auf den Finanzanlagen von 1.2 Mio. CHF weg. So resultierte ein Betriebsgewinn in Vorjahreshöhe von 4.6 Mio. CHF. Dem um 0.2 Mio. CHF tieferen Zinsaufwand steht der in gleicher Höhe angestiegene Steueraufwand gegenüber. Positiv auf den Reingewinn wirkte sich der als ausserordentliche Ertrag ausgewiesene Devestitionsgewinn aus dem Immobilienverkauf in Höhe von 3.4 Mio. CHF aus. So resultierte ein Reingewinn von 5.8 Mio. CHF nach 2.6 Mio. CHF im Vorjahr. Die Aktionäre sollen eine gegenüber dem Vorjahr unveränderte Dividendenausschüttung in Höhe von 250 CHF pro Aktie erhalten.
Weiterhin verhaltene Börsenentwicklung erwartet
Für das laufende Geschäftsjahr rechnet die Welinvest mit einer anhaltend schwierigen Entwicklung an den Finanzmärkten. Als Unsicherheitsfaktor angeführt wird etwa die anstehende Präsidentschaftswahl in den USA. Auch werden die anhaltenden Migrationsströme nach Meinung des Verwaltungsrats zusätzliche innenpolitische Spannungen erzeugen, die sich negativ auf die Wirtschaft auswirken könnten. In diesem Umfeld rückt die Gesellschaft den Immobilienanteil des Portfolios in den Vordergrund. Dieses verfüge über nahezu keinen Leerstand. Die Mieterträge sollen wie im Vorjahr bei 8.6 Mio. CHF liegen. Bei den Finanzanlagen werden die laufenden Erträge noch mehr ins Zentrum gerückt.
Die Geschäftszahlen der Welinvest für das Geschäftsjahr 2015/16 sagen wenig Neues aus. Der bereits im Vorjahr angekündigte Verkauf einer Immobilie liess zwar den Reingewinn deutlich anschwellen. Gleichzeitig verharrte das EBIT dank des Wegfalls von Währungsverlusten und tieferen Wertberichtigungen auf dem Wertschriftenportfolio auf dem Niveau des Vorjahres. Bei den Wertberichtigungen darf nicht übersehen werden, dass der kurz vor dem Bilanzstichtag erfolgte Brexit, der zu einem deutlichen Kurstaucher an den Finanzmärkten führte, einen höheren Korrekturbedarf mit sich gebracht haben dürfte. Dies führt die Abhängigkeit des Ergebnisses von der Marktentwicklung vor Augen. Dank des hohen Anteils der Immobilien am Portfolio halten sich die Auswirkungen in engen Grenzen.
Nur geschätzt werden kann der Verkaufspreis der Immobilie und der daraus resultierende Mittelzufluss. Dem Mittelzufluss stehen zudem Abflüsse in die beiden neuen Gebäude in Höhe von 10.3 Mio. CHF gegenüber. Zudem hat die Gesellschaft im Berichtsjahr Mittelabflüsse von rund 10 Mio. CHF für Dividendenzahlungen verzeichnet. Während sich im Umlaufvermögen der Bestand an den liquiden Mitteln um 1.1 Mio. CHF auf 26.3 Mio. CHF reduzierte, verharrte der Bestand an Edelmetallen mit Börsenkurs auf dem Vorjahresniveau von 10.5 Mio. CHF. Im Anlagevermögen verzeichnete die Gruppe einen Rückgang der Finanzanlagen um 2 Mio. CHF auf 31.9 Mio. CHF. Beim Fremdkapital ist ein Nettoanstieg der Verbindlichkeiten um 7 Mio. CHF zu erkennen. Eine pro-forma-Saldierung der tieferen liquiden Mittel, der gesunkenen Finanzanlagen und der höheren Verschuldung ergibt einen Wert von gut 10 Mio. CHF. Bei einem Gesamtinvestitionsvolumen von 20.3 Mio. CHF liesse sich so ein Verkaufspreis der Immobilie von rund 10 Mio. CHF ermitteln. Sollten allerdings die tieferen Werte der Finanzanlagen lediglich auf Wertkorrekturen basieren, liesse sich ein Verkaufspreis von rund 12 Mio. CHF ermitteln. Der tatsächliche Wert dürfte wohl zwischen den beiden Werten liegen.
Nach wie vor nur geschätzt werden kann der tatsächlich realisierbare Wert der Liegenschaften. Keinesfalls zu hoch angesetzt erscheint hierbei der von der Gesellschaft publizierte Verkehrswert von 175 Mio. CHF für das gesamte Portfolio. Zu diesem Wert hinzuaddiert werden muss das Finanzportfolio von 70 Mio. CHF. Vom Wert von 245 Mio. CHF sind die Verbindlichkeiten in Höhe von 58.2 Mio. CHF abzuziehen. So resultiert ein Wert von knapp 187 Mio. CHF respektive 4’675 CHF pro Aktie, der dem ausgewiesenen Buchwert von 2’420 CHF gegenübersteht. Allerdings erscheint es als sehr wahrscheinlich, dass der Substanzwert der Papiere noch weitaus höher liegt. Ein Indiz liefert der Gewinn von 3.4 Mio. CHF, der aus dem Verkauf einer Immobilie, deren Brandversicherungswert mit 5.5 Mio. CHF angegeben wurde, erzielt werden konnte. Hierbei nicht übersehen werden darf, dass der Brandversicherungswert des gesamten Portfolios mit 163.3 Mio. CHF den von der Gesellschaft ermittelten Marktwert von 175 Mio. CHF um weniger als 10% unterschreitet. Im Brandversicherungswert ist der Wert des Bodens jeweils nicht berücksichtigt. Neben dem nur schwer ermittelbaren Substanzwert sollten die Investoren nicht vergessen, dass dieser für die freien Aktionäre kaum je zu realisieren sein wird. Die aussenstehenden Anteilseigner sind von der Familie von Finck als beherrschende Aktionäre abhängig.
Die Aktien der Welinvest werden auf der ausserbörslichen Handelsplattform OTC-X der Berner Kantonalbank (BEKB) gehandelt. Auf der Basis der letztbezahlten Kurse von 3’875 CHF sind die Aktien mit einem deutlichen Agio zum ausgewiesen Buchwert von 2’420 CHF pro Aktie zum Bilanzstichtag bewertet. Auch wenn die freien Aktionäre vom Substanzwert nur wenig profitieren dürften, erscheinen die Titel mit einem Abschlag von knapp 20% zum offen ausgewiesenen Substanzwert nicht zu teuer. Als sehr attraktiv kann auch die Dividendenrendite in Höhe von derzeit 6.45% angesehen werden. Der noch vor Jahresfrist als möglich erachtete Substanzverlust als Folge des Verkaufs wird dank des Zukaufs neuer Objekte hinfällig. Offen sind die Konditionen des Kaufs. Für Investoren, die mit der durch die Beherrschung der Familie von Finck einhergehenden Unsicherheit und einer möglichen Reduktion des Substanzwerts ohne Kompensation leben können, stellen die Titel nach wie vor eine interessante Anlage dar.
