Bad Schinznach: Miet- und Pachtzinserträge legen 2017 zu, stabile Umsatzentwicklung und Dividende

Hotelneubau und Zukäufe im Klinikbereich geplant.

0
2099
Das weitläufige Areal der Bäder- und Klinikgruppe in Bad Schinznach. Bild: bad-schinznach.ch

Kurzfristiges Denken und Handeln ist nicht gerade die Sache von Hans-Rudolf Wyss. Der Aargauer Unternehmer ist mit 55.8% der grösste Aktionär der Bad Schinznach AG. Er führt das Klinik- und Bäderunternehmen wie eine Familiengesellschaft und denkt daher auch schon an die nächste Generation. Dass diese Strategie von den übrigen Aktionären sehr viel Geduld verlangt, ist nachvollziehbar. Denn grosse Dividendenerhöhungen konnten diese bisher nicht erwarten, auch wenn es dazu in den letzten Jahren durchaus die Möglichkeit gegeben hätte.

«Sie wissen doch, dass wir das Geld lieber im Unternehmen behalten, als es auszuschütten», antwortet Wyss stets auf die Frage nach Dividendenerhöhungen. Über längere Sicht ist dieses Vorgehen sicherlich sinnvoll. Denn einerseits hält die Bad Schinznach AG durch die Investitionen in die bestehenden Angebote ihre Infrastruktur auf dem neuesten Stand und vermeidet einen Investitionsstau. Andererseits beginnen die Investitionen in Anlageimmobilien nun auch Früchte zu tragen.

Dank der Erträge aus dem Verkauf von Eigentumswohnungen in der Überbauung Meisenberg in Zug konnte Wyss den Bau von Mietwohnungen auf dem gleichen Areal finanzieren. 17 Wohnungen befinden sich heute im Portfolio der Gesellschaft. Zwar ging der Gewinn in 2017 aufgrund der fehlenden Erträge aus den Wohnungsverkäufen um 39.6% auf 3.1 Mio. CHF zurück. Dafür stiegen die Miet- und Pachtzinserträge um 27.8% auf 1.8 Mio. CHF an. Mittlerweile steuern sie 3.5% zu den gesamten Erträgen der Bad Schinznach-Gruppe bei. Der Betriebsertrag lag 2017 mit 51.9 Mio. CHF leicht über dem Vorjahreswert (51.5 Mio. CHF).

Hotelbetrieb in Bad Schinznach spürt Umbaumassnahmen

In den Geschäftsbereichen des Unternehmens war die Entwicklung im letzten Jahr uneinheitlich. Zwar lag der Umsatz der Klinikbetriebe und des Kurhotels im Park mit 37.8 Mio. CHF ungefähr auf dem Vorjahresniveau. Allerdings zeigt eine Detailbetrachtung, dass die Logiernächte im Kurhotel im Park in Bad Schinznach mit 8’377 im Vergleich zu den Vorjahren weiterhin rückläufig waren. Auch die Pflegetage in der Privat-Klinik im Park erreichten mit 20’430 den Vorjahreswert nicht ganz.

Daniel Bieri, CEO der Bad Schinznach AG, begründet diesen Rückgang mit dem Neubau von 27 Therapiezimmern und der Sanierung der Hotelhalle. Angesichts dieser Belastungen sei man zufrieden mit der Entwicklung, auch wenn die Auslastung in der Klink im Park mit 89% unter dem Schweizer Durchschnitt liege. Ebenso biete die Auslastung im Hotel mit 64% noch Potenzial. «Nach zwei Jahren, die stark von den Baumassnahmen geprägt waren, sollten wir in diesem Jahr wieder die 2016er Zahlen erreichen können», so Bieri. In der Klink Meissenberg in Zug, die auf psychische Leiden bei Frauen spezialisiert ist, stiegen die Pflegetage im letzten Jahr um 1.3% auf 25’526 an.

Weniger Eintritte in den Bädern

Auch im Bäderbereich ist die Entwicklung uneinheitlich. Die Frequenzen gingen weiter zurück und erreichten knapp 307’000 (- 2.8%). Damit sind sie weit entfernt von den Rekordzahlen mit 355’595 Eintritten in 2013. Der Umsatz mit den Thermalbädern Aquarena Fun und Thermi Spa sowie dem Bäder-Shop erreichte wie im Vorjahr 11.1 Mio. CHF.

Dass der Umsatz trotz der geringeren Frequenzen nicht zurückgegangen ist, begründet Daniel Bieri mit höherwertigeren Dienstleistungen, die nachgefragt würden. Diese verursachen aber auch einen deutlich höheren Aufwand. Kein Wunder also, dass gerade der Personalaufwand im 2017 um 1.9% auf 30.8 Mio. CHF angestiegen ist. Die anderen Aufwandpositionen blieben stabil; der Energieaufwand war sogar leicht rückläufig. Der Gewinn vor Abschreibungen (EBITDA) übertraf daher mit 9.4 Mio. CHF ganz leicht den Vorjahreswert. Höhere Abschreibungen im Gesamtumfang von 5.3 Mio. CHF, die vor allem auf die erstmalige ganzjährige Abschreibung der Wohnüberbauung Meisenpark in Zug zurückzuführen sind, hatten einen Rückgang des EBIT auf 4.2 Mio. CHF zur Folge. Weil die Erträge aus dem Verkauf der Eigentumswohnungen in Zug fehlten – im Vorjahr machten diese noch 2.1 Mio. CHF aus – ging der Reingewinn auf 3.8 Mio. CHF zurück. Die Dividende, welche der GV vom 16. Mai zur Ausschüttung beantragt wird, verbleibt bei 52 CHF je Aktie.

Weitere Bauprojekte …

Dass eine Erhöhung der Dividende derzeit nicht opportun ist, wird auch klar, wenn man die Pipeline an Bauprojekten der Bad Schinznach AG betrachtet. Noch in diesem Jahr wird das Haus Habsburg fertiggestellt. In diesem Gebäude auf dem Areal in Bad Schinznach entstehen acht 2 1/2-Zimmer-Mietwohnungen als «Wohnungen mit Service», die ab Sommer 2018 bezugsbereit sind. Die Investitionskosten liegen bei rund 6 Mio. CHF. Derzeit sind schon 3 Wohnungen vermietet. Bei Vollvermietung rechnet das Unternehmen mit Mieteinnahmen in Höhe von 250’000 bis 300’000 CHF. In den nächsten Jahren sollen die Kapazitäten in der Klinik erhöht werden, indem weitere Klinikzimmer zulasten der Hotelzimmer geschaffen werden. Um das Hotel nicht ganz aufgeben zu müssen, ist ab 2021 ein Neubau des Hotels mit 25 Zimmern sowie der Küche geplant. Beide Massnahmen sollen rund 10 Mio. CHF kosten.

Auch in Zug arbeitet das Unternehmen derzeit am Bebauungsplan, um einen Klinikneubau zu erstellen. Und in Bad Schinznach will die Gesellschaft 2019 den Saunabereich erneuern. Dies auch als Reaktion auf das neue «Botta-Bad» in der nahegelegenen Stadt Baden, das 2020 eröffnet werden soll. Daniel Bieri rechnet in der ersten Zeit nach der Eröffnung des neuen Bades mit einem Frequenzrückgang von bis zu 10% in den Thermalbädern der Bad Schinznach AG.

… und Interesse an Kliniken

Neben den Bauprojekten sieht Hand-Rudolf Wyss allerdings auch weitere Investitionsmöglichkeiten im Klinikbereich. Sofern sich eine ähnliche Konstellation wie bei der Klinik Meisenberg biete, werde man diese prüfen. Auch bei den Wäschereibetrieben – hier besitzt die Gruppe einen Minderheitsanteil (40%) an der Burgdorfer Wäscherei Schwob – ortet Wyss noch Potenzial für Zukäufe.

Sofern die Bauprojekte in Bad Schinznach und Zug umgesetzt und mögliche Zukäufe getätigt wurden, wartet schon das nächste Projekt. Zwischen dem Bahnhof Schinznach Bad und der Klinik gehört dem Unternehmen noch Bauland. Hier könnten dereinst weitere Wohnungen oder Altersresidenzen entstehen. Ob diese allein oder mit einem Partner realisiert werden, ist offen. Auch ein Verkauf der Parzelle wäre denkbar. Die Investitionsmöglichkeiten gehen Wyss also auch in Zukunft nicht aus.

Die Geschäftszahlen der Bad Schinznach AG liegen im Rahmen der Erwartungen. Erfreulich ist, dass die Umbaumassnahmen des Therapiebereichs nicht noch zu einem stärkeren Rückgang des Umsatzes bei der Kurklinik und dem -hotel im Park geführt haben. Ebenso erfreulich ist die Zunahme der Miet- und Pachtzinserträge, die allerdings auch so erwartet werden konnten. Im Bäderbereich bleibt die Entwicklung hingegen weniger erfreulich. Hier muss die Gesellschaft insbesondere wegen des neuen Mitbewerbers in Baden gegensteuern, um die Besucherfrequenzen halten oder sogar ausbauen zu können.

Eine Herausforderung dürfte es auch werden, die angestrebten Zukäufe im Klinikbereich zu tätigen. Denn gerade die grossen Klinikbetreiber Hirslanden und AEVIS-Victoria haben auch Appetit auf weitere Übernahmen. Hier könnte allerdings die Nische – wie dies im Fall von Meissenberg der Fall war – eine Chance für die Bad Schinznach-Gruppe sein.

Seit den Höchstkursen von 3’500 CHF ist der Aktienkurs wieder zurückgekommen. Chart: moneynet.ch

Aktuell werden für die Aktien ausserbörslich auf der Handelsplattform OTC-X 2’800 CHF gezahlt. Im letzten Jahr stieg der Kurs zwischenzeitlich bis auf 3’500 CHF, hat aber deutlich korrigiert. Auf Basis des aktuellen Kurses werden die Titel mit einem Kurs/Gewinn-Verhältnis von 24 bewertet. Dies ist angesichts der Wachstumsperspektiven eher hoch. Auch das Kurs-/Buchwert-Verhältnis ist mit 1.7 eher hoch, wobei hier berücksichtigt werden muss, dass angesichts der grossen Landreserven der Gesellschaft und des Immobilienportfolios der Substanzwert deutlich höher sein dürfte. Ein Indiz liefert hier der Brandversicherungswert der Gebäude, der im Geschäftsbericht 2017 mit 169 Mio. CHF ausgewiesen ist. Bei einer Dividende von 52 CHF je Aktie beträgt die Dividendenrendite 1.8%. Dies ist zwar nicht üppig, aber im aktuellen Tiefzinsumfeld dennoch interessant. Aufgrund der zurückhaltenden Ausschüttungspolitik ist auch in Zukunft nicht mit grossen Sprüngen bei der Dividende zu rechnen.

Positiv zu werten ist auch die Bilanz, deren Struktur sich in den letzten Jahren verbessert hat. Heute liegt die EK-Quote bei 42.6%. Noch vor fünf Jahren betrug sie nur einen Drittel der Bilanzsumme. Ein grosser Wachstumssprung ist allerdings nur bei einer attraktiven Übernahme im Klinikbereich zu erwarten. Insgesamt bleibt die Aktie der Bad Schinznach AG ein Substanztitel, der sich insbesondere für Value-Investoren eignet. Für Kleinaktionäre ist zusätzlich die Naturaldividende interessant: Sie erhalten an der Generalversammlung vier Gutscheine für einen zwei-Stunden-Eintritt in die Aquarena oder das Thermi Spa.

HINTERLASSEN SIE EINE ANTWORT

Please enter your comment!
Please enter your name here