Die an drei Standorten erfolgreich tätige und auf der OTC-X-Plattform der Berner Kantonalbank (BEKB) gehandelte Luzerner Immobiliengesellschaft Konkordia AG blickt auf ein abermals erfreuliches Geschäftsjahr 2019 zurück.
Der Geschäftsbericht 2019 wurde inhaltlich überarbeitet und präsentiert sich den Aktionären erstmals in einem neuen und zugleich sehr informativen sowie auch optisch ansprechenden Format. Allerdings ist der Geschäftsbericht bisher nur den Aktionären der Gesellschaft zugänglich.
Neubauprojekt Chlihus beeinflusst Bilanz
Die wesentlichen Kennzahlen der Erfolgsrechnung bewegen sich im Bereich des Vorjahres. Veränderungen gab es – bedingt durch das grossvolumige Neubauprojekt in Dierikon LU (Chlihus II) – bei den Bilanzkennziffern. Im laufenden Jahr 2020 wird sich mit ersten Mieteinnahmen aus Chlihus II auch die Erfolgsrechnung verändern. Wir kommen darauf noch separat zurück.
Die Konkordia AG profitierte 2019 weiterhin von historisch tiefen Zinssätzen in der Refinanzierung und einer sehr niedrigen Leerstandsquote bei den Wohnungen und Gewerbeobjekten von nur 0.4% (Vorjahr 1.03%). Praktisch ist der Konkordia AG damit wieder nahezu eine Vollvermietung ihrer Objekte gelungen, was sich entsprechend bei den Kennzahlen niederschlägt.
Tiefer Leerstand wirkt sich positiv aus
Der Mietertrag im abgelaufenen Geschäftsjahr 2019 lag mit rund 4.5 Mio. CHF um knapp 2.3% über Vorjahr. Der tiefere Leerstand – in die Nähe der Vollvermietung gehend – wirkte sich hier positiv aus. Über 80% der Erträge werden aus der Vermietung von Wohnungen erwirtschaftet, nur ein kleinerer Teil aus der Vermietung von Gewerbeliegenschaften oder Garagen/Stellplätzen. 51% des Wertes des Liegenschaftsportfolios entfielen Ende 2019 auf die Gemeinde Kriens, 42% auf Dierikon (inklusive 6000qm Bauland für das laufende Bauprojekt Chlihus II) und 7% auf die Stadt Luzern.
Aktuell verwaltet die Konkordia AG 255 Wohn- und Gewerbeeinheiten sowie 400 Parkplätze (inklusive Garagen und Tiefgaragenplätze) in den eigenen Liegenschaften. Im Bau waren bzw. sind insgesamt 51 Wohnungen in Dierikon LU (Chlihus II), die seit der Erstvermietung Anfang April 2020 gestaffelt mit dem weiteren Baufortschritt in die Erfolgsrechnung 2020 integriert werden
Mit Vollendung des Bauprojekts Chlihus II in Dierikon LU werden auf die Standortgemeinden Kriens LU und Dierikon LU je etwa 46% entfallen. Beide Gemeinden in der unmittelbaren Peripherie der Stadt Luzern zeichnen sich durch eine sehr gute lokale Infrastruktur sowie eine perfekte Anbindung an das lokale Verkehrswegenetz (ÖV, Strasse) aus und sind entsprechend attraktiv. Die Gemeinde Dierikon verfolgt zudem auch eine attraktive kommunale Steuerpolitik.
Leicht höherer Gewinn – unveränderte Dividende
Der Gesamtaufwand für die Liegenschaften erhöhte sich aufgrund höherer Renovations- und Unterhaltsaufwendungen (u.a. Renovation Treppenhaus im Objekt Morgartenstrasse 3 am Hauptsitz der Gesellschaft in der Stadt Luzern) um 25% auf rund 0.8 Mio. CHF.
Das betriebliche Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA) lag mit gut 3.25 Mio. CHF praktisch auf dem Niveau des Vorjahres (2018: 3.27 Mio. CHF). Erneut wurden Abschreibungen im steuerlich maximal zulässigen Umfang von knapp 1 Mio. CHF vorgenommen.
Auch das Betriebsergebnis auf Stufe EBIT bewegte sich mit etwa 2.3 Mio. CHF bis auf wenige tausend CHF im Bereich des Vorjahres. Der Finanzaufwand war prozentual zwar um 7.3% rückläufig, bewegte sich in absoluten Grössen aber analog zum Vorjahr um rund 0.7 Mio. CHF. Das betriebliche Ergebnis vor Steuern (EBT) lag 2019 mit knapp 1.6 Mio. CHF um etwa 3% über Vorjahr.
Die Konkordia AG weist für 2019 einen Jahresgewinn von 1’386’675 CHF aus (+3.6%).
Der kommenden Generalversammlung vom 12. Mai 2020, die gestützt auf die COVID-2-Verordnung des Bundesrats – wie praktisch alle Generalversammlungen in dieser Saison – unter Ausschluss der Aktionäre stattfindet, wird eine unveränderte Dividende von 35% auf den Nominalwert vorgeschlagen. Dies entspricht einer Ausschüttung von 70 CHF je Aktie à nominal 200 CHF, insgesamt also 392’000 CHF.
Bezogen auf den ausgewiesenen Jahresgewinn von knapp 1.4 Mio. CHF liegt die Ausschüttungsquote bei etwas mehr als 28%. Analog zu den Vorjahren wird der weit überwiegende Teil des Jahresergebnisses thesauriert und stärkt auf diese Weise die Eigenkapitalbasis der Gesellschaft.
Erste Mieter sind im April 2020 in Projekt Chlihus II eingezogen
Seit dem Jahr 2018 realisiert die Konkordia AG in Dierikon LU auf dem eigenen Baugrundstück – und angrenzend an „Chlihus I“ – das mit einer Investitionssumme von mehr als 30 Mio. CHF für Konkordia-Verhältnisse sehr grossvolumige Immobilien-Projekt „Chlihus II„.
Auf dem Chlihus II-Areal in zentraler Lage in Dierikon LU entstehen insgesamt 51 moderne 2.5- bis 6.5-Zimmerwohnungen, die gestaffelt in die Vermietung gehen.
Ende März bzw. Anfang April 2020 sind die ersten Mieter in Haus A eingezogen, im Mai 2020 folgten plangemäss die Mieter von Haus B – und im Juli 2020 folgen die Mieter in Haus C, dem grössten Objekt der Konkordia AG in Dierikon LU.
Die entsprechenden Mieterträge aus der Neuvermietung werden in die laufende Jahresrechnung 2020 einfliessen und diese entsprechend positiv beeinflussen. Die Vermietungssituation für die neuen Wohnobjekte in der attraktiven Luzerner Agglomerationsgemeinde Dierikon präsentiert sich dabei – noch vor Bezug von „Haus C“ ab Juli 2020 – erfreulich mit einem hohen Vermietungsstand.
Zum Jahresende 2019 wurden in das Projekt Chlihus II rund 22 Mio. CHF, entsprechend etwa 70% des Kostenvoranschlags, investiert. Die veranschlagten Gesamtkosten gehen dabei von rund 31.5 Mio. CHF Baukosten aus und bewegen sich damit innerhalb der vom Verwaltungsrat ursprünglich veranschlagten Budget-Bandbreite von +/- 5%.
Bilanzsumme erhöhte sich um 16.6% auf 78.2 Mio. CHF
Entsprechend des Baufortschritts in Dierikon LU wurden die getätigten Investitionen auch bereits aktiviert, mit entsprechenden Auswirkungen auf die Bilanzstruktur.
Die Bilanzsumme hat sich im Vergleich zum Vorjahr von rund 67.1 Mio. CHF um 16.6% auf gut 78.2 Mio. CHF erhöht.
Das aggregierte kurz- und langfristige Fremdkapital kletterte um etwa 10.1 Mio. CHF oder +18.3% auf rund 65.6 Mio. CHF. Das ausgewiesene Eigenkapital verbesserte sich mit dem guten Geschäftsergebnis des Jahres 2019 von 11.7 Mio. CHF um 8.5% auf knapp 12.7 Mio. CHF. Bezogen auf die einzelne Aktie – bei 5’600 ausstehenden Konkordia-Aktien – entspricht dies einem wenig aussagekräftigen, anteiligen Eigenkapital von 2’260 CHF/Aktie.
Die Eigenkapitalquote bewegt sich aktuell im Bereich um 16.2% und damit unterhalb des Vorjahres (17.4%). Aufgrund der zu erwartenden Vermietungserfolge und der zumindest teilweisen Thesaurierungen sollte die Eigenkapitalquote in den kommenden Jahren wieder steigen. Schon heute verfügt die Konkordia AG über schwer quantifizierbare stille Reserven in der Bilanz.
Eine Kapitalerhöhung zur Stärkung der optisch niedrigen Eigenkapitalquote ist aus heutiger Sicht wenig wahrscheinlich.
Personelle Veränderungen in der Geschäftsleitung
Auf Ebene der Geschäftsleitung kam es im abgelaufenen Jahr 2019 erneut zu Veränderungen: Nach nur wenigen Monaten im Amt entschied sich Iwan Krummenacher – zugunsten einer beruflichen Neuorientierung – im Herbst 2019, das Luzerner KMU wieder zu verlassen. Der Verwaltungsrat der Konkordia AG hat Petra Blum, eidg. dipl. Immobilientreuhänderin, zum 21. Oktober 2019 als neue Geschäftsführerin und Nachfolgerin von Iwan Krummenacher bestellt.
Fazit
Bei einem zuletzt auf OTC-X bezahlten Preis von 5’500 CHF je Aktie (Kurs vom 23.04.2020) ist die im OTC-Handel vergleichsweise illiquide Konkordia AG mit lediglich gut 30.8 Mio. CHF kapitalisiert. Gemessen an ihrer Ertragskraft bleibt die Aktie weiterhin günstig bewertet. Das ausgewiesene bilanzielle Eigenkapital lag zuletzt bei nur 12.7 Mio. CHF oder 2’260 CHF/Aktie. Aufgrund der stillen Reserven in den grosszügig abgeschriebenen, gut erhaltenen Liegenschaften ist diese Bilanzkennzahl jedoch nur wenig aussagekräftig.
Der vom Kanton Luzern für die Vermögenssteuer ermittelte Bruttosteuerwert je Aktie lag per Ende 2019 – analog zum Vorjahr – bei 7’140 CHF (Quelle: Geschäftsbericht 2019 (S. 12) und damit deutlich oberhalb der zuletzt auf OTC-X bezahlten Preise.
Mit der marktengen Konkordia-Aktie beteiligt sich ein Aktionär indirekt an einem vergleichsweise kleinen, aber feinen und mit Sachverstand geführten, entwicklungsfähigen Immobilienportfolio mit Schwerpunkt in der Region Luzern. Mit dem Projekt Chlihus II, das kurz vor der Vollendung steht, wird das „Dierikon-Exposure“ der Konkordia AG gestärkt.
Das Aktionariat der sympathischen Luzerner KMU-Immobiliengesellschaft verteilt sich auf etwa 260 Aktionäre, die überwiegend in der Region Luzern beheimatet sein dürften. Es ist – wie schon in den Vorjahren – realistischerweise davon auszugehen, dass es innerhalb des überwiegend lokalen Aktionärskreises grössere Paketaktionäre im Umfeld des amtierenden und ehemaligen Verwaltungsrats gibt.
In den letzten Jahren war die Kursentwicklung der Konkordia AG auf OTC-X sehr erfreulich.
Wie aber schon in der Vergangenheit wiederholt betont: Der Titel ist ungeachtet seiner unverändert analytisch moderaten Bewertung weiterhin nur OTC-affinen Anlegern mit einem langfristigen Anlagehorizont zu empfehlen, die mit der tiefen Liquidität, dem lokal geprägten „Spezialitätencharakter“ sowie der historisch gewachsenen Unternehmensphilosophie umgehen können. Die Dividendenrendite liegt aktuell knapp oberhalb von 1%.
Konkordia strebt nicht an, zum bedeutenden Immobilienakteur im Schweizer Markt zu werden. Stattdessen konzentriert sich das Luzerner KMU insbesondere auf die lokale Verankerung im unverändert sehr attraktiven Marktgebiet Luzern/Zentralschweiz. Auch diesen Umstand sollte ein (potenzieller) Aktionär im Hinterkopf behalten.
Die diesjährige Generalversammlung findet – wie erwähnt – am 12. Mai 2020 in „Corona-Zeiten“ in Form einer Generalversammlung ohne Präsenz des Aktionariats statt. Auf die traditionelle Versammlung im Wirtshaus Wichlern in Kriens müssen die Aktionäre in diesem Jahr leider verzichten.
Transparenzhinweis: Der Autor ist Aktionär der Gesellschaft.
