Immobilien: Bringt ein Virus den Markt ins Taumeln?  

Wohnrenditeliegenschaften könnten weiter zulegen

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«Mögest du in interessanten Zeiten leben», ist ein oft zitierter Segenswunsch aus China. Man sollte ihn allerdings ironisch auffassen. Interessante Zeiten haben nämlich meistens den unerwünschten Nebeneffekt, alles bisher Gewohnte auf den Kopf zu stellen. Seit Anfang März lebt die Schweiz in einer interessanten Zeit. Ein winziger Virus hat das öffentliche Leben lahmgelegt. Manager, Fachexperten, Journalisten, Politiker und Verbandssekretäre haben sich für zwei Monate in die eigenen vier Wände zurückgezogen.

Diese Woche beginnt der langsame Start in die Normalität. Die dünne Datenlage und der noch ungewisse Verlauf der Pandemie erlauben noch keine abschliessenden Aussagen über den wirtschaftlichen Schaden und das Ausmass der Rezession. Die Konjunkturforscher sind sich bisher nur in einem Punkt völlig einig: Das Coronavirus beschert der Schweizer Wirtschaft einen Einbruch historischen Ausmasses. Aber sonst variieren die Konjunkturprognosen je nach Szenario. Falls sich das Virus nicht in der Winterzeit zurückmelden sollte und das Wiederanfahren der Wirtschaft gelingen sollte, prognostizieren die Basler Konjunkturforscher vom BAK einen BIP-Verlust zwischen -3.8 bis -5.3.

Schwaches Wachstum im 1. Quartal

Die Gesamtwirtschaft muss jetzt lernen, mit einigen Unsicherheiten und wechselnden Szenarien umzugehen. Relativ gesichert ist die Vorausschau, dass der Immobilienmarkt als fester Fels in der Brandung nicht zu viel Schaden abbekommen wird. Im 1. Quartal verweisen die Zahlen der IAZI Immobilien-Indizes auf ein schwaches, wenn auch positives Wachstum in den Segmenten Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser. Knapp unter einem Prozent liegt die Wachstumsrate. Ähnlich das Bild bei Wohnrenditeliegenschaften.

Ob sich ein Preiswachstum ebenfalls im zweiten Quartal realisieren lässt, ist derzeit die viel diskutierte Frage unter den Immobilienexperten. Frühere Wirtschaftskrisen bieten Orientierungshilfe. Tatsächlich hat der Häusermarkt  sehr viel Resilienz gezeigt während der letzten Rezession im Jahr 2009. So haben die Preise für Eigenheime und Mehrfamilienhäuser sogar ab 2008 leicht in der Bandbreite von 2 bis 6 Prozent zugelegt. Für einen Boom, wie er in den Jahren danach bis etwa 2014 stattgefunden hat, fehlen allerdings derzeit die damaligen Anschubfaktoren; nämlich erstens eine deutliche Zunahme der Zuwanderung und ein damit verbundener Nachfrageanstieg und zweitens die massiven Zinssenkungen, die in den letzten 10 Jahren die Leitzinsen ins rekordhohe Tiefzinsumfeld geschickt haben.

Rückläufige Marktwerte sind wahrscheinlich

Tobias Achermann, CEO des Immobilienentwicklers Zug Estates, zeigt sich überzeugt, dass das Umfeld für Immobilieninvestoren nach wie vor intakt bleibt. «Schweizer Investoren sind im internationalen Vergleich im Schnitt konservativer eingestellt», sagt Achermann. Die massive Zunahme der Staatsverschuldung liesse eher vermuten, dass das Zinsniveau nach einer Phase der erhöhten Volatilität tief bleibe und Investoren dadurch weiterhin Realwerte suchten. «Etwas rückläufigere Marktwerte sind aufgrund von tieferen Potenzialmieten und längeren Absorptionszeiten bei Leerständen durchaus wahrscheinlich», sagt Achermann.

Geraten Hypothekarschuldner in Schwierigkeiten?

Privates Wohneigentum ist im Vergleich zu Mietwohnungen immer noch die kostengünstigere Variante. Laut Credit Suisse hat sich die Belastung durch die Hypothekarzinsen pro Eigentumsobjekt seit 2008 mehr als halbiert. Ein mögliches Anheben der Leitzinsen, was zu höheren Hypothekarzinsen führen würde, dürfte nun noch weiter in die Zukunft vorrücken. Etwas Zurückhaltung bei Neugeschäften ist laut dem Geschäftsleitungsvorsitzenden der Regiobank Solothurn , Markus Boss, dennoch spürbar: «Neue Anfragen zur Finanzierung von privatem Wohneigentum sind seit diesem März deutlich zurückgegangen.» Mittelfristig bis langfristig sieht Boss hingegen einen Anstieg der Nachfrage, denn die «Wichtigkeit und die Vorteile von privatem Wohneigentum sind während der Krise für viele offensichtlich geworden». Doch das globale Wirtschaftsumfeld ist derzeit von soviel Unsicherheiten gekennzeichnet, dass ein Zinsanstieg nicht ganz auszuschliessen wäre.

Laut Markus Boss wären Zinsanstiege von 1 bis 2 Prozent «gut verkraftbar, darüber würden Schuldner vermehrt Probleme kriegen». Allerdings sei zu beachten, dass viele Kunden langfristige Festhypotheken abgeschlossen hätten. «Die höheren Zinsbelastungen kämen somit nicht sofort, sondern im Lauf der Zeit», so Markus Boss weiter. Nur – der Teufel liegt bekanntlich im Detail: Gesetzlich steht es den Hypothekargebern zu, die Liegenschaft innerhalb sogenannter Wiedervorlagefristen neu zu berechnen. Wenn nun unerwartet der Wert der Liegenschaft sinkt, weil die Immobilienpreise abstürzen und die Belehnung dadurch höher wird als die gesetzlich vorgeschriebenen 80 Prozent, müsste der Hypothekarschuldner den Fehlbetrag nachschiessen. In der Praxis ist es allerdings so, dass im normalen Zeitraum der Wiedervorlage der Kunde in der Regel bereits einen substanziellen Schuldbetrag amortisiert hat. Ebenso nehmen es die Kreditgeber nicht so wahnsinnig streng, wenn der Kunde seine Zinsen immer pünktlich bezahlt.

Schwung und Optimismus kommen zum Erliegen

Laut dem IAZI Swiss Property Benchmark haben Geschäftsliegenschaften (Bürogebäude und Verkaufsflächen) per Ende 2019 recht erfreulich abgeschnitten. Die Leerstände sind leicht zurückgegangen, vor allem in den Kantonen mit grossen Büro- und Verkaufsflächen. Nach einigen Krisenjahren scheint es im März 2020 so, als ob wieder etwas Schwung und Optimismus in dieses Marktsegment käme. Ein sehr kurzes Aufatmen. Die Nachfrage nach neuen Büroflächen wird aller Voraussicht nach stark abnehmen. Zwei Gründe sind dafür ausschlaggebend: Die Stimmungslage im tertiären Sektor ist nun durch Kurzarbeit und steigende Arbeitslosigkeit geprägt. Zweitens wird sich der Lockdown als eigentlicher Stresstest für den Home-Office-Modus erweisen. Es ist nicht auszuschliessen, dass Betriebe in Zukunft auf grössere Büroflächen verzichten und stattdessen neuen Mitarbeitenden anheimstellen, ob sie permanent im Büro oder in ihrem Home-Office arbeiten möchten.

Der Retail-Flächenmarkt war bisher schon durch den laufenden Strukturwandel geschwächt. In Grossstädten der Schweiz ist das Ladensterben vorangeschritten und hat auch vor traditionellen Namen nicht Halt gemacht. Vor dem Hintergrund der Corona-Krise ist die Situation besonders anspruchsvoll für Mieter von Verkaufsflächen. Sie erleiden Ertragsausfälle durch fehlende Kunden, müssen aber gleichzeitig ihre Fixkosten bezahlen. Es gibt zwar eine Bereitschaft vonseiten der Flächenvermieter, durch Mietstundungen oder Mietverzicht das Weiterbestehen ihrer Mieter zu fördern (dazu das Interview mit Lars Egger, CEO der Immobiliengesellschaft Espace Real Estate). Dennoch ist vorauszusehen, dass es während und nach dem Lockdown zu Geschäftsaufgaben und Liquidationen kommen wird, was sich dann in schrumpfenden Mieteinnahmen niederschlagen wird.

Fazit: schwere Zeiten, doch keine Depression

Trotz wachsender Unsicherheit im nationalen wie auch im internationalen Kontext dürfte der Immobilienmarkt vorerst nicht in seinen Grundfesten wanken. Die sicheren Mieteinnahmen bieten den Investoren eine höhere Sicherheit als andere Anlageklassen. Es ist eher mit einer leichten Preiserhöhung bei Wohnrenditeliegenschaften zu rechnen, gestärkt durch eine wachsende Nachfrage seitens der institutionellen Immobilieninvestoren. Schwerer wird es für Büro- und Verkaufsflächen, doch die Corona-Krise hat neue Einsichten und Fakten geschaffen, die dem nötigen Strukturwandel jetzt zugutekommen werden.

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