Die Nachfrage nach Wohnraum nimmt aufgrund steigender Bevölkerungszahlen und dem Wunsch nach mehr Wohnfläche zu. Angesichts der begrenzten Baulandreserven in den Städten gewinnen deshalb Transformationsareale stetig an Bedeutung.
Beim zweiten Branchentalk Immobilien von schweizeraktien.net mit rund 70 Gästen aus der Immobilienbranche zeigten verschiedene Akteure in der zu einer Event-Location «Klybeck 610» umgewandelten ehemaligen Kantine von Novartis auf dem Klybeck-Areal in Basel zahlreiche Aspekte auf, die sich im Rahmen von Transformationsarealen ergeben.
Chancen für ehemalige Industrieareale
Transformationsareale sind Industriegelände, die in Wohnraum und neue Gewerbelokalitäten umgewandelt werden. Politik, Wirtschaft und Gesellschaft stehen angesichts der Wohnungsnot in den Städten der Umwandlung von Industriegebäuden in Wohnraum grundsätzlich sehr positiv gegenüber. Dennoch stehen der Überführung in eine neue Nutzung zahlreiche Hindernisse im Raum. So sind gewisse Bauten denkmalgeschützt, dann müssen allfällige Altlasten im Boden und in Gebäuden erkannt und beseitigt werden. Strenge Klimaschutzbestimmungen sind weitere Auflagen, welche Investitionen verteuern können. Schliesslich bestehen gewisse Städte darauf, dass ein bestimmter Teil der neu entstehenden Wohnungen kostengünstig angeboten werden muss, was aus gesellschaftlicher Sicht durchaus erwünscht, für Investoren aber unattraktiv ist, da sich die Renditen auf das eingesetzte Kapital dadurch verringern.
Eine Arealführung am Vormittag machte die Grösse der Fläche und auch der Problematik, mit der die Umwandlung des Klybeck-Areals verbunden ist, deutlich. Das Klybeck ist mit fast 30 Hektar das grösste Transformationsareal der Schweiz.
Mehr Basel ermöglichen
Nach dem Networking-Lunch begrüsste Björn Zern, CEO von schweizeraktien.net, die Teilnehmerinnen und Teilnehmern und übergab das Wort Christian Mutschler, CEO der Rhystadt AG. Die Rhystadt AG ist das Unternehmen, das neben Swiss Life das Klybeck-Areal umbauen will. Die Rhystadt ist eine 100-prozentige Tochter der Central Real Estate Holding AG, die wiederum verschiedenen Unternehmen und Pensionskassen gehört. Dabei sind die Helvetia Baloise und die Personalvorsorgestiftung der Ärzte und Tierärzte PAT-BVG mit je über 20% die grössten Aktionäre, gefolgt von der Zuger Pensionskasse und der UBS Investment Foundation 4 mit je über 15%.
Mutschler sprach im Zusammenhang mit dem Bau des neuen Stadtquartiers von einem Generationenprojekt. Tatsächlich dürften vom Aufbau des Bestandsportfolios mit Beginn im Jahre 2019 bis zur geplanten Fertigstellung mehr als 15 Jahre vergehen. Der angestrebte Baustart für Wohnbauten ist für das Jahr 2029 geplant. Mutschler zeigte sich optimistisch, dass das Projekt «Mehr Basel ermöglichen» wie geplant realisiert werde. Der ehemalige Turnierdirektor der Euro 2008 wies aber darauf hin, dass die Entwicklung nur möglich sei, wenn sie finanzierbar sei. Dem werde zurzeit viel zu wenig Rechnung getragen.
31 Prozent aller Schweizer Exporte
Nach Mutschler sprach Lukas Ott, der Leiter Kantons- und Stadtentwicklung Basel, über «Basel als Investitionsstandort». Die Attraktivität der Stadt untermauerte er mit diversen Statistiken. So kommen 31% aller Schweizer Exporte aus Basel-Stadt. Kein anderer Kanton erreicht 10%. Basel wachse kontinuierlich, weshalb die Nachfrage nach Wohnraum strukturell und dauerhaft sei. Die Ursache für diese Entwicklung sei der Life-Sciences-Cluster.
Mit Blick auf den Immobilienmarkt zeigte Ott auf, dass die Nachfrage die Neuproduktion von Wohnungen klar übersteigt. Die Leerwohnungsquote beträgt in Basel 0,9%, was unter der Schwelle von 1,5 % liegt, welche die Wohnungsnot definiert. In Zürich (0,1), Bern (0,4) oder Genf (0,4) ist diese Quote aber deutlich tiefer.
Neben der Verdichtung und dem Aufzonen spielt in Basel das Transformieren eine wichtige Rolle. 113 ha ehemaliger Industrie- und Hafenareale werden zu gemischten Stadtquartieren, so neben Klybeck auch das Dreispitz- und Wolf-Areal.
Für die Realisierung des Klybeck war es wichtig, dass nach fünf Jahren politischer Auseinandersetzung ein Kompromiss insbesondere in Bezug auf den Wohnanteil erzielt wurde, der in Kostenmiete angeboten werden muss. Dieser Anteil liegt bei einem Drittel. Zudem wurde die Mehrwertabgabe von 40% auf 20% halbiert, was auf einen Gegenvorschlag der Stadtregierung zur Initiative «Basel baut Zukunft» zurückzuführen ist, allerdings nur den Anteil gemeinnütziger Wohnungen betrifft.
So soll auf dem rund 300’000 m2 Areal eine Geschossfläche von 835’000 m2 entstehen, auf der 8’500 Personen wohnen können und 7500 neue Arbeitsplätze geschaffen werden. Der Zeitplan sieht vor, dass in diesem Jahr der Bebauungsplan erarbeitet wird. 2027 beginnt der politische Prozess mit Abstimmung im Grossen Rat, gefolgt von einem allfälligen Referendum.
Schliesslich sprach Ott die institutionellen Investoren an und wies auf das von der Regierung revidierte Wohnschutzgesetz hin, dass den Vermietern mehr Rechte einräumt. Nachfrage, Angebotsknappheit und Rechtssicherheit seien die von Basel gelieferten Grundlagen, welche institutionelle Anleger brauchten.
Nicht jede Belastung ist eine Altlast
Mit der Frage der Standortbelastung befasste sich anschliessend Daniel Gebhardt, Präsident baslerbauforum und Verwaltungsratspräsident der Rhystadt AG. Das Potenzial der Transformationsareale ist gemäss Gebhardt unausgeschöpft, gerade in Basel. Er wies darauf hin, dass Standortbelastungen nicht automatisch Altlasten seien. Ein belasteter Standort sei ein Ort, für den ein Sanierungsbedarf besteht. In der Schweiz habe es 38’000 Transformationsareale, davon seien 4’000 mit Altlasten beeinträchtigt.
Altlasten würden zu Zusatzkosten bei Transformationsarealen führen: Überwachung der Standortbelastung, Beseitigung von Belastungen und Sanierungen bei Altlasten. Weitere Kosten würden durch Sondernutzungsplanung und Anspruchsinflation sowie Planungsmehraufwand entstehen. «Bei diesen Kostenblöcken besteht wenig bis gar kein Spielraum», stellte Gebhardt fest. Eine der wenigen steuerbaren Faktoren sei die Mehrwertabgabe. Als Lösungsansätze sieht Gebhardt folgende Punkte, um Investitionen in Transformationsareale für Investoren attraktiver zu machen:
Mass halten bei den Forderungen, die über die gesetzlichen Bestimmungen hinaus gehen (keine Anspruchsinflation), bessere Abstimmung zwischen Rauplanungs- und Umweltrecht (nur eine Logik) sowie Sachleistungen beim Mehrwertausgleich anrechnen (Investitionen direkt und vor Ort).
Institutionelles Kapital soll sinnvoll arbeiten
Der CEO der börsenkotierten Immobiliengesellschaft Warteck Invest, Daniel Petitjean, erläuterte in seiner Präsentation, wo institutionelles Kapital noch sinnvoll arbeiten kann. Dabei ging er auf das seit 2022 in Basel geltende verschärfte Wohnschutzgesetz ein. Dies hatte zu einem starken Rückgang der Bauinvestitionen im Stadtkanton geführt. Eine Revision der Wohnschutzverordnung im November 2025 verbesserte die Situation für die Vermieter. Gemäss Petitjean kann institutionelles Kapital seither mit der richtigen Liegenschaftsstrategie in Basel wieder sinnvoll arbeiten.
Realisierte Transformationsareale
Bei der darauffolgenden Präsentation ging es um ein sich in der Realisierungsphase befindliches Transformationsareal. Der Leiter Arealentwicklung und Mitglied des Management-Teams von Allreal, Thorsten Eberle, sprach über das Vitus-Areal in Winterthur. Im Zentrum seiner Ausführungen stand das Spannungsfeld von Terminen, Kosten und Beteiligungsinstrumenten. Eberle wies darauf hin, dass Allreal bereits verschiedene Transformationsareale umgebaut habe, so das Escher-Wyss-Areal in Zürich und das Richtiareal in Wallisellen.
Das Vitus-Areal weist eine Gewerbefläche von 40’000 m2, eine Lagerfläche von 21’000 m2 und eine Bürofläche von 18’000 m2 auf. Die Zusammenarbeit mit der Stadtregierung verlaufe sehr positiv. Bestandesgebäude sollten identitätsstiftend genutzt werden. Allreal arbeitet mit Szenarien. Dabei bietet das Unternehmen Ankermietern je nach Entwicklung verschiedene Optionen für die Zukunft an.
Neue Perspektiven
Bei der abschliessenden Präsentation stellte Joëlle Zimmerli von Zimraum dar, wie aus industriellem Erbe ein lebendiges Quartier wird. Dabei ging es direkt um Menschen, indirekt um Nutzungsspuren und visuell um die kollektive Erinnerung. Industrieareale könnten leichter neue Perspektiven schaffen, wenn Baufelder, Baurechte oder Generalmietverträge an Eigentümer und Eigentümerinnen vergeben würden, die andere Zielgruppen oder eine starke lokale Verankerung mitbringen würden, anstatt konventionelles Stockwerkeigentum in Stadthäusern für Kleininvestoren und Selbstnutzer zu erstellen. Es sollten Raumprogramme ohne Berührungsängste mit Nutzungsmischungen und potenziellen Nutzungskonflikten in der Liegenschaft entwickelt werden. Dabei sollten spezielle Wohnformen und Wohnerlebnisse geschaffen werden. Freiraumkonzepte sollten nicht überdesignen, sondern einfache, unkomplizierte und unterhaltsame Nutzungsmöglichkeiten schaffen. Zimmerli zeigte dazu verschiedene gelungene Beispiele aus Deutschland und England.
Werthaltige Standorte
Zum Abschuss der Veranstaltung diskutierten Marco Feusi, CEO des Immobilienunternehmens Hiag Immobilien, Christian Höchli, Strategy Manager Real Estate bei Baloise Asset Management, und Nicolas Rutschmann, Leiter Immobilien und Mitglied der Geschäftsleitung der Christoph Merian Stiftung, unter der Leitung von Björn Zern zum Schwerpunktthema «wie aus Transformationsarealen werthaltigere Standorte entstehen». Dabei erläuterten die Podiumsteilnehmer ihre Investitonsgrundsätze. Es wurde darauf hingewiesen, dass tiefe Renditen oft nicht mit den Anlagerichtlinien beispielsweise von Pensionsassen vereinbar seien.
Der Branchentalk Immobilien bot den Anwesenden eine Fülle an nützlichen und hilfreichen Informationen zu einem Thema, das die Branche noch über Jahre hinaus prägen wird. Zum gelungenen Anlass trug neben dem ganzen Team von schweizeraktien.net auch das Catering der Wyniger Gruppe bei.
