Das Klinik- und Bäderunternehmen Bad Schinznach AG sah sich im Geschäftsjahr 2024 mit zwei grossen Herausforderungen konfrontiert: höheren Kosten und Wertberichtigungen auf Projekte.

Obwohl sich der konsolidierte Umsatz mit 56.8 Mio. CHF auf Vorjahresniveau bewegte, führten deutlich höhere Kosten für Personal, Energie und Unterhalt zu einem kräftigen Rückgang beim Betriebsgewinn. Zusätzlich belastet wird das Ergebnis durch Wertberichtigungen vor allem auf das geplante Hotel- und Infrastrukturprojekt in Bad Schinznach. Dies führte unter dem Strich zu einem Verlust von 3.6 Mio. CHF. Das Bauprojekt wurde allerdings nicht eingestellt, sondern soll voraussichtlich 2027 in geänderter Form im Angriff genommen werden.

Klinik Meissenberg mit weniger Pflegetagen

Dabei verlief das Geschäftsjahr 2024 insgesamt in fast allen Geschäftsbereichen stabil. Lediglich bei den Klinik- und Hotelbetrieben kam es zu einem Umsatzrückgang um 1,5% auf 41.1 Mio. CHF. Als Grund nennt CEO Daniel Bieri die Sanierung von Zimmern in zwei Abteilungen in der Klinik Meissenberg in Zug im Juni vergangenen Jahres. Diese habe zu einem Rückgang von knapp 1’000 auf 24’814 Pflegetage geführt. Anders hingegen in der Privat-Klinik im Park: Hier stieg die Anzahl Pflegetage auf 19’888, nachdem im Vorjahr ebenfalls Zimmer saniert wurden. Das Kurhotel im Park zählte im Vergleich zum Vorjahr mit 10’692 Logiernächten etwas weniger Übernachtungen als 2023.

Bäder entwickeln sich erfreulich

Mit 314’732 Eintritten lagen die zwei Thermalbäder «Aquarena fun» und «Thermi spa» nur ganz leicht unter der Anzahl Vorjahreseintritte (314’852). Deutlich besser als in den Vorjahren entwickelte sich der Saunabereich mit 51’804 (50’330). Aufgrund einer leichten Anpassung der Eintrittspreise steigen die Nettoerlöse in den Bäderbetrieben gegenüber dem Vorjahr um 4,7% auf 12.0 Mio. CHF. Für Verwaltungsratspräsident und Hauptaktionär Hans-Rudolf Wyss ist diese Entwicklung auch erfreulich, weil ein erwarteter Besucher- und Umsatzrückgang aufgrund des Ende 2021 in Baden eröffneten Thermalbads «Fourtyseven» nicht eingetreten ist. Im Gegenteil: «Die Eintrittszahlen in unserem Thermi spa steigen», so Wyss an der Bilanzorientierung.

Stabil entwickelten sich auch die Miet- und Pachtzinseinnahmen mit 2.1 Mio. CHF, wovon der grösste Teil auf die Wohnüberbauung Meisenpark in Zug entfällt. Die Nettoerlöse kamen so insgesamt auf 56.8 Mio. CHF. Mit 72,3% ist der Anteil der Klinikbetriebe und des Hotels nach wie vor der grösste Ertragspfeiler.

Betriebsaufwand steigt um rund 10%

Dass es trotz der stabilen Umsatzentwicklung zu einem Einbruch beim operativen Ergebnis auf Stufe EBITDA um 25,4% auf nur noch 6.2 Mio. CHF gekommen ist, liegt an einem deutlichen Anstieg nahezu aller Aufwandpositionen. Der Personalaufwand lag mit 35.3 Mio. CHF (+3,3%) um mehr als 1.1 Mio. CHF über dem Vorjahreswert. Zugenommen haben auch die Kosten für Verwaltung und Informatik (+16,8%), Energie (+14,7%) sowie Unterhalt (+9,6%). Insgesamt lag der Betriebsaufwand daher mit knapp 9 Mio. CHF um rund 10% über dem Vorjahreswert. Der Anstieg im Bereich der Informatik sei auch auf den Umstieg auf eine Cloudlösung zurückzuführen, so Daniel Bieri. Im Bereich der Energie sei es der höhere Strompreis gewesen, der den Anstieg der Kosten verursacht habe.

Bieri machte allerdings deutlich, dass man mit der Entwicklung auf der Kostenseite «nicht zufrieden» sei und bereits Massnahmen ergriffen habe, um die Kosten wieder zu reduzieren. So konnten im Energiebereich längerfristige Stromlieferverträge abgeschlossen werden, was schon 2025 zu einer Entlastung führen soll. Auch habe sich die Lage im Personalbereich entschärft, sodass weniger Temporärkräfte eingesetzt werden müssten.

Abschreibungen und höhere Zinsen belasten

Dass nicht nur Personal- und Betriebsaufwand deutlich angestiegen sind, sondern auch die Abschreibungen um fast 7% oder 417’000 CHF zugenommen haben, hängt mit der Umstellung der Wasseraufbereitung von Brom und Ozon auf Chlor zusammen. Neben den ordentlichen Abschreibungen in Höhe von 4.7 Mio. CHF auf den Immobilienbestand der Gesellschaft führte dies zu einer zusätzlichen Belastung. Daher rutschte die Bad Schinznach AG bereits auf Stufe EBIT mit minus 174’000 CHF in die roten Zahlen.

Um knapp 100’000 CHF höher fiel aufgrund der gestiegenen Zinsen auch der Finanzaufwand der Bad-Schinznach-Gruppe aus. In der Bilanz stehen langfristige Finanzverbindlichkeiten in Höhe von 45.3 Mio. CHF, davon 35.1 Mio. CHF mit einer Laufzeit von mehr als fünf Jahren. Zudem wurde die Beteiligung an der Wäscherei Schwob AG im Vergleich zum Vorjahr nur leicht um 35’000 CHF (Vorjahr: 310’000 CHF) aufgewertet, was insgesamt zu einem negativen Finanzergebnis auf 991’000 CHF führte.

Wertberichtigungen auf geplante Projekte in Schinznach und Zug

Noch stärker belastet wurde die Erfolgsrechnung im Jahr 2024 allerdings durch die ausserordentlichen Wertberichtigungen auf das Neubauprojekt in Schinznach Bad sowie ein Planungsprojekt in Zug. Hans-Rudolf Wyss begründet den Entscheid damit, dass angesichts der schwierigen Ertrags- und Kostensituation im vergangenen Geschäftsjahr eine Auslegeordnung für den Hotel- und Infrastrukturneubau in Schinznach vorgenommen wurde, in der man zum Schluss kam, Alternativen zu prüfen. Daher wurden 2 Mio. CHF der bereits aufgelaufenen Planungskosten wertberichtigt. Daniel Bieri betont, dass die Planungskosten bei der Umsetzung des Projekts zu einem späteren Zeitpunkt nicht verloren sind. Ende 2026 oder Anfang 2027 könnte das Projekt in geänderter Form dennoch realisiert werden.

Auch auf ein geplantes Projekt in Zug, für das ein rechtskräftiger Bebauungsplan für einen neuen Klinikteil vorliegt, wurden 300’000 CHF wertberichtigt. Dies, weil kein Baustart absehbar ist und einzelne Elemente der Planung keinen Zusatznutzen mehr haben. Hans-Rudolf Wyss räumte aber auch ein, dass die Bad-Schinznach-Gruppe derzeit nicht in der Lage sei, zeitgleich zwei Grossprojekte zu stemmen.

Weiterhin zuversichtlich

Trotz der Verzögerungen bei den Immobilienprojekten zeigt sich Wyss zuversichtlich. Denn in Zug zeichnet sich ab, dass gemäss einem im Januar 2025 vom Stadtrat genehmigten Richtplan ein Teil einer Landreserve hinter der Überbauung Meisenpark von Landwirtschaftszone in ein Areal für preisgünstiges Wohnen überführt wird. Ob und wie das Areal eines Tages überbaut wird, ist noch offen. Auch läuft der politische Prozess noch bis 2026, mit einer Volksabstimmung ist dann voraussichtlich im Frühling 2027 zu rechnen.

Im operativen Geschäft will CEO Daniel Bieri im laufenden Jahr wieder schwarze Zahlen schreiben. Der Umsatz liege zwar leicht unter dem Budget. Allerdings habe man die Kosten nun im Griff, was sich bisher deutlich positiv auf das Betriebsergebnis auswirke.

Der Verwaltungsrat der Bad Schinznach AG hat sich daher entschlossen, trotz des Verlusts von 3.6 Mio. CHF eine auf 20 CHF reduziert Dividende auszuschütten. «In Anbetracht der enormen Bewertungsreserven können wir diese Dividende auszahlen», begründet VR-Präsident Wyss den Schritt.

Fazit

Für die Klinik- und Bädergruppe Bad Schinznach AG war 2024 kein einfaches Jahr. Die deutlichen Kostensteigerungen gleich in mehreren Bereichen haben dazu geführt, dass die Abschreibungen nicht mehr verdient werden konnten. Oberste Priorität muss daher nun auf dem Kostenmanagement liegen, was angesichts des herausfordernden Umfelds keine einfache Aufgabe ist. Kommt hinzu, dass das Unternehmen im Klinikbereich an die Tarife und Vorgaben im Gesundheitswesen gebunden ist, was die unternehmerische Flexibilität einschränkt. Und der Klinikbereich steuert mehr als zwei Drittel zu den Erlösen bei.

Gelingt es dem Unternehmen in diesem Jahr, die Kostensituation zu verbessern, dürfte auch eine Rückkehr zu früheren operativen Ergebnissen möglich sein. Wenn die ausserordentlichen Abschreibungen und Wertberichtigungen nicht mehr anfallen, wird das Unternehmen auch wieder ein positives Jahresergebnis ausweisen.

Angesichts des umfangreichen Bestandes an Immobilien und Grundstücken in Schinznach Bad und in Zug stellt sich die Frage, welche Schwerpunkte die Bad-Schinznach-Gruppe künftig setzen wird. Bisher präsentiert sich das Unternehmen vor allem als Gesundheitsunternehmen. Ein grosser Teil der Immobilien wird betrieblich genutzt. Das soll auch in Zukunft so bleiben. Allerdings zeigt sich schon heute, dass der umfangreiche Immobilienbesitz auch Potenzial für weitere Entwicklungen bietet.

Anleger sollten daher nicht nur das operative Geschäft, sondern auch das Entwicklungspotenzial der Liegenschaften in ihren Investmententscheid mit einbeziehen. Denn bei Kursen um die 1’890 CHF, die zuletzt auf OTC-X für eine Aktie bezahlt wurden, ist die Aktie gemessen an den Kennzahlen wie Dividendenrendite (1,1%) und Kurs/Gewinn-Verhältnis (neg.) sowie Kurs/Buchwert (1.3) weniger interessant. Allerdings dürfte der Unternehmenswert (EV) mit knapp 95 Mio. CHF weit unter dem Marktwert der Immobilien liegen. Allein der Brandversicherungswert der Gebäude wird in der Bilanz per Ende 2024 mit 197 Mio. CHF. angegeben. Auch bei den Grundstücken dürfte es erhebliche Bewertungsreserven geben.