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Waldhaus Flims Mountain Resort: staffelt geplante Investitionen

Bjoern Zern
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Zwei Themenfelder fordern derzeit das Luxusresort Waldhaus in Flims heraus: einerseits die schwierige wirtschaftliche Lage für 4- und 5-Sterne-Häuser in der Schweiz. Diese stehen aufgrund des starken Frankens unter Ertragsdruck. Andererseits die Zurückhaltung der Banken bei der Finanzierung von Hotelprojekten. Um dennoch die unter dem Namen Strategie ` 10 geplanten Baumassnahmen zur Optimierung des bestehenden Angebotes umsetzen zu können, hat sich der Verwaltungsrat entschieden, das gesamthaft rund 32 Mio. CHF umfassende Projekt in mehreren Stufen zu realisieren. In einer ersten Phase will die Gesellschaft nun das Flaggschiff „Grand Hotel Waldhaus“ renovieren. Weil die Banken eine Finanzierung des Projektes nicht mittragen können, sollen die Investitionen in Höhe von rund 15 Mio. CHF nach Auskunft von Verwaltungsratspräsident Hans-Peter Stücheli durch den Verkauf von Eigentumswohnungen sowie mit Hilfe privater Investoren finanziert werden. Konkrete Angaben dazu macht der Verwaltungsrat nicht. Mit dem Beginn der Baumassnahmen wird Anfang 2014 gerechnet.

Für das laufende Geschäftsjahr 2012/13 der Waldhaus Flims Mountain Resort AG gibt sich Stücheli zuversichtlich, im Hotelgeschäft wieder schwarze Zahlen schreiben zu können. Im letzten Geschäftsjahr verlor die Gesellschaft im Kerngeschäft 780’000 CHF. Es sei wichtig, dass sich der Hotelbetrieb nachhaltig selbst finanziere, so Stücheli. Obwohl die Logiernächtezahl in den Hotels in der Wintersaison 2012/13 um 17% zulegen konnte, ist der VR-Präsident mit der Ertragsseite noch nicht ganz zufrieden. Mittelfristig möchte sich die Gesellschaft noch stärker auf den Schweizer Markt fokussieren, um die währungsbedingten Schwankungen abschwächen zu können.

Derzeit werden die Namenaktien der Gesellschaft für 400 CHF angeboten. Die Inhaberaktien werden sehr selten gehandelt; zuletzt wurden für eine Inhaberaktie 1’360 CHF bezahlt. Angesichts des hohen Substanzwertes ist der Titel zwar interessant. Solange jedoch die Ertragskraft im Hotelbereich nicht deutlich gesteigert werden kann, bleiben die Aktien vor allen Dingen Liebhabern vorbehalten, die insbesondere über Aktionärsangebote als Naturaldividende vom Besitz der Aktien profitieren können.

Medibank: keine Entlastung für alten VR

Bjoern Zern
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Damit die Zuger Medibank AG eine möglichst unbelastete Zukunft vor sich hat, muss sie erst mit der Vergangenheit aufräumen. Und da gibt es noch einiges zu tun. An der Generalversammlung (GV) vom 19. April verweigerten die anwesenden 28 Aktionäre den fünf bis Ende Oktober 2012 amtierenden Verwaltungsräten die Entlastung. Die Aktionäre folgten damit dem Antrag des neuen Verwaltungsrates, der die Verweigerung der Decharge aufgrund aktueller Untersuchungen der Finanzmarktaufsicht Finma empfohlen hatte. Die Finma prüft derzeit im Rahmen einer zweiten, unabhängigen Sonderprüfung Themen wie Corporate Governance und Compliance. Ende April erwartet der Verwaltungsrat hier einen Zwischenbericht. Die Sonderprüfungen wurden eingeleitet, nachdem in einer ausserordentlichen Generalversammlung im letzten Herbst der Verwaltungsrat und auch Teile der Geschäftsleitung zurückgetreten waren (siehe Blog Eintrag vom 15.1.). Lediglich Hauptaktionär Hans-Rudolf Rahm (49% der Stimmen) ist weiterhin im VR der Medibank vertreten. Er wählte sich auch in der jüngsten GV dank seiner Stimmenmehrheit wieder in das Amt, obwohl Kleinaktionäre lieber einen unabhängigen Verwaltungsrat gesehen hätten und er die empfohlene Altersgrenze der Gesellschaft überschreitet. Erst die Ergebnisse der Finma-Sonderprüfung dürften Klarheit für die Zukunft des auf Vermögensverwaltung fokussierten Geldinstituts bringen. Nach wie vor existieren die folgenden drei Szenarien: Zwangsliquidation aufgrund Weisung der Finma, Verkauf oder unabhängiges Fortbestehen. CEO Stephan Häberle, der im Auftrag des Verwaltungsrates derzeit die Strategie für das Szenario „Fortführung“ entwickelt, ist überzeugt davon, dass die Medibank in der Nische Verwaltung von Vermögen zwischen 500’000 CHF und 2 Mio. CHF gute Chancen für eine eigenständige Zukunft hat. Um nachhaltig erfolgreich werden zu können, müsse die Bank jedoch auch wieder wachsen, so Häberle.

Im Geschäftsjahr 2012 sind die verwalteten Vermögen auf 325 Mio. CHF (Vorjahr: 369 Mio. CHF) zurückgegangen. Die Erträge aus dem Vermögensverwaltungsgeschäft reduzierten sich daher auch um 8.3% auf 4.2 Mio. CHF. Die Zinserträge waren ebenfalls rückläufig (minus 44% auf 271’780 CHF). Lediglich im Handelsgeschäft verdiente die Bank mit 1 Mio. CHF etwas mehr als im Vorjahr. Höhere Aufwendungen, die auch im Zusammenhang mit den Turbulenzen im Verwaltungsrat entstanden sind, liessen den Bruttogewinn einbrechen. Dieser erreichte nur noch 356’314 CHF (Vorjahr: 1.2 Mio. CHF). Zusätzliche Rückstellungen in Höhe von fast 500’000 CHF führten zu einem Jahresverlust von 552’345 CHF (Vorjahresgewinn: 836’036 CHF). Die Aktionäre mussten daher für 2012 auf die Ausschüttung einer Dividende verzichten. In den früheren Jahren hatte die Medibank ihre Aktionäre mit konstanten Dividendenzahlungen verwöhnt. Angesichts der etwas schwierigen Situation machte die Bank keine Aussagen zum laufenden Geschäftsjahr. Stephan Häberle deutete jedoch an, dass die positive Entwicklung an den Börsen seit Jahresbeginn zumindest beim verwalteten Vermögen für Entspannung gesorgt habe.

Neue Erkenntnisse über die Zukunft brachte die Generalversammlung der Medibank nicht. Sehr viel hängt von den Ergebnissen der Finma-Sonderprüfung ab, deren Kosten die Medibank in 2013 zusätzlich zu tragen hat. Es wäre zu hoffen, dass der Verwaltungsrat die Ergebnisse der Prüfung zumindest den Aktionären offenlegt, um so auch viele unbestätigte Vorwürfe belegen oder entkräften zu können. Ein Abschluss der Untersuchungen könnte zudem den Weg frei machen für die Neuausrichtung der Bank oder einen allfälligen Verkauf, den die Hauptaktionäre dem Vernehmen nach auch unterstützen würden. In Anbetracht der guten Eigenkapitalausstattung der Bank – das ausgewiesene Eigenkapital liegt bei rund 35 Mio. CHF oder etwa 1’750 CHF je Inhaberaktie – dürfte der Aktienkurs nach unten abgesichert sein. Selbst bei einem Worst-Case-Szenario der Zwangsliquidation sollten Aktionäre noch einen Liquidationserlös erwarten können, der über dem aktuellen Aktienkurs von 1’000 CHF je Inhaberaktie liegt. Dennoch bleibt ein Investment nur sehr risikofreudigen Investoren vorbehalten.

Hotel Hof Weissbad: rüstet sich für die Zukunft

Bjoern Zern
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Jahr für Jahr erreicht das Gesundheitshotel Hof Weissbad Spitzenwerte bei der Auslastung. Mit 94.5% war der Betrieb im Appenzell auch 2012 wieder fast voll ausgelastet. Doch Verwaltungsrat und Direktion sind sich bewusst, dass sie sich nicht auf diesen Erfolgen ausruhen dürfen. Zwar besuchen das 4-Sterne-Hotel mit einem angeschlossenen Gesundheitszentrum zu mehr als 70% Stammgäste. Doch die nahezu volle Auslastung sichern dem Haus kurzfristig buchende Hotelgäste. Und diese wählen aufgrund des schwachen Euro verstärkt Hotels im benachbarten Österreich oder Deutschland aus. Daher hat der Verwaltungsrat beschlossen, den Betrieb durch neue, modernere Anlagen im Wellness- und Gesundheitsbereich zu erweitern. Landreserven für das Projekt sind reichlich vorhanden bzw. notwendige Flächen wurden in der Vergangenheit beschafft. Dazu gehört auch die angrenzende Tennisanlage, die nun verlegt wird. Ziel des Projektes „Hof Weissbad 2014 Plus“ ist es nach Aussagen von Verwaltungsratspräsident Sepp Breitenmoser, durch die neuen Anlagen und neue Angebote im Gesundheitsbereich die hohe Auslastung weiterhin sicherstellen und Zusatzerträge aus den neuen Geschäften generieren zu können. Die Zimmerzahl soll daher im Rahmen des Projektes nur moderat erhöht werden.

Im Geschäftsjahr 2012 erreichte die Hof Weissbad AG einen Umsatz von 19.8 Mio. CHF und lag damit 1.4% unter dem Vorjahresniveau. 72.5% oder 14.4 Mio. CHF brachte der Hotelbetrieb ein. 4.6 Mio. CHF (23.2%) steuerte das Gesundheitszentrum zum Gesamtertrag bei, und 849’000 CHF stammten aus übrigen Dienstleistungen. Dank eines effizienten Kostenmanagements konnten die Aufwendungen in nahezu allen Bereich an die zurückgehenden Erträge angepasst werden, so dass ein Betriebsgewinn (GOP) von 3.7 Mio. CHF (minus 1.5%) ausgewiesen werden konnte. Der Reingewinn erreichte 515’859 CHF. An der Generalversammlung vom 11. April stimmten die Aktionäre einer Barausschüttung in Form einer Nennwertreduktion von 30 CHF je Aktie zu. Der Verwaltungsrat hatte im Vorfeld intensiv die Frage diskutiert, ob angesichts der geplanten Investitionen auf eine Ausschüttung verzichtet werden sollte, entschied sich jedoch für die Ausschüttung. Damit wahrt er die Kontinuität in der Ausschüttungspolitik. Für die Finanzierung des Projektes plant die Gesellschaft eine Kapitalerhöhung.

Die Hof Weissbad AG rüstet sich zum richtigen Zeitpunkt für die Zukunft. Denn die Lage in den Schweizer 4- und 5-Sterne-Hotels ist angesichts des starken Frankens derzeit angespannt. Zudem erwarten Gäste Angebote, die stets auf dem neuesten Stand sind. Die geplanten Investitionen, über deren Höhe derzeit noch nichts bekannt ist, dürften sicherlich im unteren zweistelligen Millionenbereich liegen. Diese müssen sich anschliessend amortisieren. Mit einer Eigenkapitalquote von 55.4% ist der Betrieb solide finanziert. Bei Aktienkursen um 1’525 CHF rentierte der Titel mit knapp 2%. Allerdings ist noch offen, ob auch für 2013 eine Ausschüttung erfolgt. Der ausgewiesene Buchwert je Aktie liegt bei 1’025 CHF, das KGV beträgt 49. Damit ist die Aktie nicht mehr günstig bewertet. Eine abschliessende Beurteilung kann jedoch erst erfolgen, wenn Details zu den geplanten Investitionen, der Kapitalerhöhung und dem Businessplan für das Projekt „Weissbad 2014 Plus“ bekannt sind. Bis dahin bleibt die Hof Weissbad-Aktie ein solides Investment für Personen mit einer Bindung zu dem Betrieb und der Region.

Säntis-Schwebebahn: baut neues Hotel für 42 Mio. CHF

Bjoern Zern
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Grosse Pläne werden derzeit im Appenzell geschmiedet: die Säntis-Schwebebahn AG möchte noch in diesem Jahr mit dem Neubau eines Hotels auf der Schwägalp beginnen. 42 Mio. CHF werden in das „Projekt Schwägalp“ fliessen, das sich zu einem „Swiss Alpine Resort“ entwickeln soll. 68 Gästezimmer, Restaurants sowie ein Seminar- und Wellnessbereich wird das Haus umfassen. Das 77 Jahre alte Berghotel Schwägalp wird abgerissen. Mit der Baumassnahme möchte das Bahnunternehmen nicht nur ein zeitgemässes Hotel- und Gastronomieangebot schaffen. Auch der Event- und Tagungsbereich soll so weiter ausgebaut werden. 2012 fanden über 800 Anlässe auf dem Säntis oder der Schwägalp statt. Geografisch zielt das Unternehmen auf mehr Tagungsgäste aus dem Grossraum Zürich. Heute stammt ein Grossteil der Gäste an dem Ostschweizer Berg aus der Region.

Im Geschäftsjahr 2012 nahmen die Frequenzen am Säntis um 7.1% auf 390’988 ab, was mit dem schlechten Wetter begründet wird. Der Betriebsertrag ging dadurch auf 13.25 Mio. CHF zurück. Knapp 5 Mio. CHF steuerte der Transportbereich bei, 7.2 Mio. CHF die Gastronomie im Berghotel Schwägalp sowie in den Restaurants Säntisgipfel und Passhöhe. Aufgrund leicht höherer Aufwendungen erreichte das Betriebsergebnis (EBITDA) nur 2 Mio. CHF (Vorjahr: 3 Mio. CHF). Unter dem Strich verblieb ein Gewinn von 46’000 CHF. Obwohl die Säntisbahn das ganze Jahr über geöffnet ist, erzielt sie ihren Hauptumsatz in den Sommermonaten. Skianlagen gibt es am Säntis keine mehr. Ein wichtiger Meilenstein für die Bahngesellschaft war in 2012 die erfolgreich durchgeführte Kapitalerhöhung, die 20.7 Mio. CHF in die Kassen spülte. Mit diesem Kapital, einem zinslosen NRP-Darlehn der öffentlichen Hand in Höhe von 4 Mio. CHF sowie weiteren Bankdarlehen soll das „Projekt Schwägalp“ finanziert werden. Durch die Kapitalerhöhung erhöhte sich die Anzahl der Aktionäre auf 14’544. Im laufenden Geschäftsjahr erwartet die Gesellschaft eine leichte Verbesserung des Umsatzes, was sich aufgrund der hohen Fixkosten positiv auf den Gewinn auswirken soll.

Mit den grossen Investitionen will sich die Säntis-Schwebebahn für fit die Zukunft machen. Angesichts der bisherigen Erfolge im Seminar- und Tagungsbereich könnte es so gelingen, nach Abschluss der Bauarbeiten im Jahr 2015 auf der Umsatz- und Ertragsseite zu wachsen. Zudem dürfte auch die starke Wetterabhängigkeit im Tagestourismus etwas abnehmen. Dank einer Eigenkapitalquote von derzeit 94% und der konstanten Generierung von Cashflows in Höhe von jährlich 2 bis 3 Mio. CHF wird das Unternehmen das anstehende Projekt problemlos finanzieren können. Die Aktionäre verzichten seit 2006 auf die Ausschüttung einer Dividende, um so die Eigenfinanzierungskraft zu stärken. Statt einer Bardividende erhält jeder Aktionär – gestaffelt nach Aktienbesitz – mindestens 1 Freibillet im Wert von 45 CHF. Zudem darf er am Tag der GV (28. Juni) gratis auf den Säntis fahren. Die Aktien, die derzeit zu Preisen um die 910 CHF gehandelt werden, eignen sich daher vor allen Dingen für Personen, die von diesen Aktionärsvorzügen profitieren möchten.

AG für die NZZ: neuer VRP bittet um Geduld

Bjoern Zern
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Die Generalversammlung der AG für die Neue Zürcher Zeitung am letzten Samstag (13.4.) verlief fast so friedlich wie in früheren Zeiten. Nur bei der Wahl von Etienne Jornod zum Nachfolger für den scheidenden VR-Präsidenten Franz Steinegger gab es einen Aktionär, der aufgrund des ungewöhnlichen Doppelmandats von Jornod und dessen üppigen Vergütungen bei dem Berner Pharma-Grossisten Galenica den Antrag stellte, die Wahl von Jornod zu verschieben. Jornod amtet bei Galenica als „Exekutiver Verwaltungsrat“. Doch die Aktionäre stimmten mehrheitlich für Jornod, der vom Verwaltungsrat anschliessend auch zum neuen Präsidenten gewählt wurde. Ebenso mehrheitlich gewählt wurden der Werber Dominique von Matt und die ehemalige IBM-Schweiz-Chefin Isabelle Welton. Handzahm geworden sind auch die sonst kritischen „Freunde der NZZ„. Diese hatten im Vorfeld auf eine ausserordentliche GV hingearbeitet, einigten sich aber hinter verschlossenen Türen mit dem Verwaltungsrat. Franz Steinegger als Noch-Präsident sicherte der Gruppe denn auch zu, ihre Ideen in Bezug auf ein Aktionärsvorzugsprogramm aufzunehmen. Steinegger verteidigte hingegen die bestehenden Vinkulierungsbestimmungen.

Das Jahresergebnis für 2012, das CEO Albert Stäheli präsentierte, konnte sich mit einem Reingewinn auf Gruppenstufe von 30.9 Mio. CHF (minus 16.3%) angesichts des schwierigen Marktumfelds sehen lassen. Weniger erfreulich ist allerdings die Tatsache, dass trotz Zukäufen und steigenden Erträgen aus dem Bereich der elektronischen Medien der Gesamtumsatz der Gruppe mit 518.9 Mio. CHF unter dem Vorjahresniveau lag und seit Jahren stagniert. Die NZZ-Mediengruppe generiert kein Wachstum mehr. Genau hier will der neu gewählte VRP Etienne Jornod ansetzen. Er betonte, dass die Mediengruppe angesichts der soliden Bilanz – per Ende 2012 lag die Eigenkapitalquote bei 70.4%, und der Netto-Cashbestand erreichte 182 Mio. CHF – in der Lage sei, kalkulierte Risiken einzugehen. Bereits im letzten Jahr hatte das Unternehmen begonnen, in neue Geschäftsfelder wie Konferenzen, digitale Angebote und Bildung zu investieren. Diese neuen Geschäftsfelder stellen die „dritte Säule“ in der Strategie des Unternehmens dar. Die anderen Säulen sind die „NZZ“ (NZZ, NZZ am Sonntag) und die „Freie Presse Holding“ (St. Galler Tagblatt, LZ Medien). Um neues Wachstum erzielen zu können, benötige die NZZ-Mediengruppe nun Ruhe, Konstanz in der Führung und konkrete Massnahmen, die es zu erarbeiten gelte. Jornod bat die Aktionäre auch darum, dem Verwaltungsrat für diesen Prozess die notwendige Zeit zu geben. Sein Ziel sei es, „ein Umfeld zu schaffen, in dem der Verwaltungsrat, die Unternehmensleitung und die Redaktion ihr Bestes geben“.

Es ist zu hoffen, dass es dem Verwaltungsrat nun gelingt, das von Jornod beschriebene Klima in der NZZ-Mediengruppe zu schaffen. Angesichts des schwierigen Umfelds in der Medienindustrie wird dies sicherlich keine einfache Aufgabe sein. Eine entscheidende Rolle dürfte dabei die Neubesetzung des CEO-Postens spielen, die spätestens bis Ende 2014 erfolgen muss. Dann scheidet der jetzige CEO altershalber aus. Ob das Unternehmen jedoch wieder zu neuem Wachstum finden wird, dürfte vor allen Dingen vom erfolgreichen Aufbau der Aktivitäten in den neuen Geschäftsfeldern abhängen. Da es einige Zeit dauern wird, bis sich hier Erfolge einstellen, sind trotz der tiefen Bewertung keine grossen Kurssprünge zu erwarten. Bei Kursen um die 5’550 CHF ist die NZZ-Aktie mit einem moderaten KGV von 9.5 bewertet. Der Kurs liegt zudem fast 40% unter dem ausgewiesenen Buchwert. Angesichts der soliden Bilanz dürfte die Dividende auch für 2013 gesichert sein, selbst wenn das Jahresergebnis in 2013 nochmals zurückgeht. Die Rendite liegt dann bei 3.6%. Wer eine NZZ-Aktie kauft, sollte dies jedoch nicht nur aus Renditegründen tun. Denn an oberster Stelle steht für die Aktionäre die Herausgabe der Neuen Zürcher Zeitung, die mit ihrer liberalen Gesinnung und der hochstehenden Publizistik weit über die Landesgrenzen hinaus einen hervorragenden Ruf geniesst.

Transparenzhinweis: der Autor ist Aktionär der AG für die NZZ und war bis Ende 2012 für das Unternehmen tätig.

Pilatus Bahnen: Investitionen zahlen sich aus

Bjoern Zern
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Rund 30 Mio. CHF hat die Pilatus-Bahnen AG in den Jahren 2009 bis 2011 in die Erneuerung ihrer Gebäude und Infrastruktur am Luzerner Hausberg investiert. Dass sich diese Investitionen in die Hotels Pilatus-Kulm und Bellevue sowie die Panoramagalerie gelohnt haben, zeigt der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2012: im ersten Jahr nach Beendigung der grossen Bauprojekte nutzten mit 586’662 Personen so viele Gäste wie noch nie das Angebot der Bahn.

Die positive Entwicklung bei den Ersteintritten spiegelt sich auch in den finanziellen Kennzahlen für 2012 wider: der Gesamtumsatz stieg auf 25.9 Mio. CHF (plus 8.6%). 14.9 Mio. CHF oder 57% des Umsatzes stammen aus dem Transportgeschäft. Rund 25% (6.4 Mio. CHF) steuerten die Gastronomie- und Hotelbetriebe bei. Und 2 Mio. CHF Umsatz erzielten die Pilatus-Bahnen mit Merchandising-Artikeln. Der Personalaufwand in Höhe von 10.4 Mio. CHF lag nur leicht über dem Vorjahresniveau. Auch die übrigen betrieblichen Aufwendungen verzeichneten keine grossen Veränderungen, so dass die Erfolgsrechnung mit 7.6 Mio. CHF ein Betriebsergebnis (EBITDA) ausweist, das 32% über dem Vorjahrswert liegt. Der Cashflow legte ebenfalls um fast 30% auf 7.4 Mio. CHF zu. Die gute Geschäftsentwicklung ermöglichte Abschreibungen in Höhe von 3 Mio. CHF und Rückstellungen, die mit 3.6 Mio. CHF fast doppelt so hoch wie im Vorjahr ausfielen. Dennoch erreichte die Gesellschaft einen Reingewinn von 756’250 CHF (plus 30%). Der Generalversammlung am 24. April wird die Erhöhung der Dividende auf 25 CHF je Aktie (Vorjahr 17.50 CHF) vorgeschlagen.

Gemessen an der Kapitalrentabilität nahm die Pilatus-Bahnen AG in den letzten fünf Jahren immer wieder eine Spitzenposition ein. Auch andere Kennzahlen, wie der Cashflow im Verhältnis zu den Gesamtinvestitionen, zeigen sehr gute Werte. Dies dürfte auch so bleiben. Denn insbesondere bei der wachsenden Besuchergruppe asiatischer Gäste ist der Besuch auf dem Pilatus beliebt. Bei Kursen um die 1’450 CHF ist die Aktie der Pilatus-Bahnen AG trotz der guten Geschäftsentwicklung auf den ersten Blick nicht günstig bewertet. Berücksichtigt der Anleger allerdings, dass der Buchwert der Anlagen mit 26.8 Mio. CHF nur 30% des Anschaffungswertes beträgt und ein grosser Teil der langfristigen Rückstellungen in Höhe von 27.7 Mio. CHF Eigenkapitalcharakter aufweisen dürfte, ist die Aktie für Investoren mit einem Faible für Substanzwerte interessant. Nach der für 2014 geplanten Erneuerung der Luftseilbahn besteht auch kein grösserer Investitionsbedarf mehr, was durchaus Luft für Dividendenerhöhungen schaffen könnte. Derzeit rentieren die Aktien mit 1.7% und liegen damit noch unter der Dividendenrendite vergleichbarer Titel wie der Schilthornbahn (3%).

Schilthornbahn: lockt mit Bar- und Naturaldividende

Bjoern Zern
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Unter den Aktien der Schweizer Bergbahngesellschaften gibt es gerade einmal ein Dutzend Titel, die Investmentqualität aufweisen. Die übrigen Aktien werden meist von Liebhabern oder aus regionalwirtschaftlichem Interesse gehalten. Zu diesem Dutzend gehört seit Jahren die Aktie der Schilthornbahn AG, welche den Ort Stechelberg im Lauterbrunnental (Berner Oberland) durch eine Luftseilbahn mit dem Schilthorn verbindet. Bekannt ist die Bahn vor allen Dingen durch den 1968 gedrehten James Bond-Streifen „Im Geheimdienst Ihrer Majestät“, der auf „Piz Gloria“ spielt.

Im Geschäftsjahr 2012 musste die Bahn zwar einen Rückgang bei den Frequenzen um 7% hinnehmen, was zu einem um 2.4% auf 22.5 Mio. CHF gesunkenen Gesamtertrag führte. Bei leicht höheren Kosten resultierte ein Cashflow von knapp 4 Mio. CHF. Der Reingewinn wird aufgrund einer grosszügigen Abschreibungspraxis mit nur 23’000 CHF ausgewiesen. Die Aktionäre erhalten eine gleichbleibende Dividende in Höhe von 36 CHF je Aktie, welche aus den Reserven der Kapitaleinlagen gezahlt wird. Zudem können sich die Aktionäre der AG anlässlich der Generalversammlung am 21. Juni über ein Freibillet (Wert: 98.60 CHF) für die Schilthornbahnen als Naturaldividende freuen. Für das laufende Geschäftsjahr gibt sich die Gesellschaft, angesichts des guten Starts in die Wintersaison und einer anziehenden Nachfrage aus Asien, zuversichtlich.

Mit einer Dividendenrendite von 3% sind die Aktien der Schilthornbahn AG bei Kursen um 1’200 CHF aus Renditeüberlegungen interessant. Hinzu kommt die Naturaldividende in Form des Freibillets für Aktionäre. Auch die übrigen Kennzahlen (Eigenkapitalquote > 50%, Cashflow Marge: 18%) weisen auf eine solide Unternehmung hin. Damit die Bahn trotz des schwierigen Umfelds in der Tourismusindustrie attraktiv bleibt, setzt die Gesellschaft ab der Sommersaison 2013 mit der Eröffnung der „Bond World 007“ weiter auf das James Bond-Image. Zudem will sie neue Gäste mit der Aussichtsplattform „Piz Gloria View“ anlocken.

Espace Real Estate: Verjüngungskur fürs Portfolio

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Der Schweizer Immobilienmarkt boomt seit rund zehn Jahren. Profitiert von diesem Boom haben bis vor einem Jahr auch die börsenkotierten Immobilien-AGs und –Fonds durch eine ansprechende Kursperformance. Doch die Luft wird merklich dünner. Das Geschäft mit Luxusimmobilien läuft nicht mehr, so dass sich die Mobimo AG hier zurückzieht. Am Markt für Büroimmobilien nimmt das Angebot insbesondere in den Grossräumen wie Zürich (siehe Büromarktbericht von Collier) weiter zu, was einen Einfluss auf die Preise haben wird. Und die Warnzeichen für eine Immobilienblase im Bereich von Wohneigentum werden Monat für Monat grösser, so dass die Schweizerische Nationalbank SNB jüngst Massnahmen wie den „Antizyklischen Kapitalpuffer“ einführen musste.

In diesem schwierigen Umfeld schlägt sich die Espace Real Estate AG recht wacker. Mit ihrem Fokus auf Wohn- und Geschäftsliegenschaften im Mittelland, in Schaffhausen und Zürich ist sie vor allem abseits der sogenannten „Hot Spots“ tätig. Im Geschäftsjahr 2012 konnte der Gewinn zwar um 12% auf 11.3 Mio. gesteigert werden. Allerdings waren die Erlöse aus der Vermietung rückläufig (minus 2.3%), was auf den Verkauf von drei Liegenschaften und die Totalsanierung zweier Liegenschaften zurückzuführen ist. Die rückläufigen Erlöse aus der Vermietung konnten durch die Verkaufserlöse und die Auflösung von Steuerrückstellungen kompensiert werden. CEO Theodor F. Kocher betont jedoch, dass der Liegenschaften-Verkauf Ausdruck der Portfolio Verjüngung von Espace Real Estate sei und nicht dazu diene, fehlende Mieteinnahmen zu kompensieren. Zu den drei Eckpfeilern dieser Verjüngungskur gehören nach seinen Angaben die Sanierung von sanierbaren Objekten, der Abbruch von Altbauten verbunden mit dem Bau neuer Renditeliegenschaften und eben der Verkauf nicht sanierungsfähiger Gebäude. Insgesamt solle diese Strategie, obwohl sie kurzfristig zu niedrigeren Mieteinnahmen führen könne, langfristig stabile Erträge und damit auch die Stabilität der Dividendenzahlung sichern, so Kocher. Der Generalversammlung am 2. Mai wird für 2012 eine gleichbleibende Ausschüttung von 4.25 CHF pro Aktie aus Kapitaleinlagereserven beantragt.

Die Aktien der Espace Real Estate AG werden derzeit zu Kursen um 145.30 CHF gehandelt. Der Preis liegt damit knapp unter dem ausgewiesenen Buchwert (NAV) von 147.61 CHF je Aktie. Im Gegensatz zu börsenkotierten Immobilien AGs (ca. 10%) und Fonds (ca. 20%) weist die Espace-Aktie damit kein Aufgeld (Agio) auf den NAV aus. Mit 2.9% liegt die Dividendenrendite hingegen unter dem Wert vergleichbarer, börsenkotierter Titel. Die Finanzierung ist angesichts einer Eigenkapitalquote von 45% als solide zu bezeichnen. Mit der Franke Immobilien Holding (26.0%) und der Familie von Warteck-Präsident Christoph M. Müller (15.8%) hat die Gesellschaft ein stabiles, unternehmerisch handelndes Aktionariat. Aktien der Espace Real Estate AG sind daher am besten für Investoren geeignet, die sich längerfristig an einem gut diversifizierten und bewirtschafteten Immobilienportfolio im mittleren Segment abseits der „Hotspots“ beteiligen möchten.

Bernexpo Holding: zahlt mehr Dividende und plant Neubau

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In Bern läuft das Geschäft mit Messen und Events rund. Diesen Eindruck erhält jedenfalls, wer die jüngsten Abschlusszahlen der Bernexpo-Gruppe für das Geschäftsjahr 2012 anschaut. Im letzten Jahr stieg der Umsatz auf 46.7 Mio. CHF und liegt damit über den eigenen Erwartungen, so die Unternehmung in einer Medienmitteilung. Auch das Betriebsergebnis konnte kräftig gesteigert werden, und der Konzerngewinn erreichte 3 Mio. CHF. Die Aktionäre der Bernexpo Holding AG sollen von der guten Geschäftsentwicklung profitieren, indem die Dividende auf 15 CHF je Aktie erhöht wird. Zudem soll an der Generalversammlung das Aktienkapital durch die Vernichtung von eigenen Aktien von 4.2 Mio. CHF auf 3.9 Mio. CHF reduziert werden, was eine Gewinnverdichtung zur Folge haben wird. Für das laufende Jahr und die kommenden Jahre geht die Gesellschaft von steigenden Umsatzzahlen aus. Zudem will die Bernexpo-Gruppe die fast 65 Jahre alte Festhalle bis 2018 durch ein multifunktionales Event- und Conventioncenter ersetzen. Finanziert werden soll das rund 60 bis 90 Mio. CHF teure Projekt durch eigene Mittel der Bernexpo Holding, Fremdkapital und Standortleistungen von Stadt und Kanton Bern. Gemäss einem Bericht in der Tageszeitung „Der Bund“ müssen noch denkmalpflegerische Hürden genommen werden, bis die Pläne umgesetzt werden können.

Für die Aktionäre sind die jüngsten Geschäftszahlen der Bernexpo Holding AG gute Neuigkeiten. Denn nicht nur der positive Geschäftsverlauf und die guten Aussichten, sondern auch die Gewinnverdichtung durch die Kapitalreduktion dürften dem Aktienkurs wieder auf die Sprünge helfen. Dieser ist binnen Jahresfrist um 12% auf 390 CHF gefallen. Auf diesem Niveau notiert die Aktie um mehr als 40% unter dem (geschätzten) Buchwert von 700 CHF je Aktie und ist damit deutlich günstiger bewertet als die börsenkotierte MCH Group. Auch bei der Dividendenrendite stechen die Berner ihre Basler Kollegen mit 3.8% aus (MCH Group: 0.8%). Obwohl derzeit noch nicht sämtliche Detailzahlen vorliegen und auch das neue Projekt anspruchsvoll erscheint, stellen die Aktien der Bernexpo Holding AG auf dem aktuellen Kursniveau eine interessante Anlageopportunität dar.

Zuckerfabriken ZAF: keine höhere Dividende

Bjoern Zern
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Die Aktionäre der Zuckerfabriken Aarberg und Frauenfeld AG (ZAF) müssen sich weiterhin mit einer Dividende von 0.80 Rappen pro Aktie zufriedengeben. An der Generalversammlung der Gesellschaft vom 22. März hatte ein Aktionär dem Verwaltungsrat eine Erhöhung der Dividende auf 1 CHF beantragt. Die Mehrheit der Aktionäre lehnte die Erhöhung ab, obwohl sowohl der Geschäftsverlauf 2011/12 (download Geschäftsbericht) mit einem konsolidierten Reingewinn von 4 Mio. CHF (EBIT: 16.2 Mio. CHF) als auch die Bilanz mit Gewinnreserven von 74 Mio. CHF eine solche moderate Erhöhung zugelassen hätten. Begründet wurde die Ablehnung mit einer vorsichtigen Dividendenpolitik. Diese verfolge das Unternehmen, um auch für schwierige Jahre genügend Reserven zu haben. Rund ein Drittel der ZAF-Aktien sind in den Händen der Rübenpflanzer-Vereinigungen Ostschweizerische Vereinigung für Zuckerrübenbau (OVZ) und der Westschweizerische Vereinigung der Zuckerrübenpflanzer (WVZ), ein weiteres Drittel liegt bei Kantonen und Gemeinden. Die Interessen der Publikumsaktionäre stehen daher immer wieder hinter denjenigen der Rübenpflanzer und der öffentlichen Hand. Bevor es zu einer Erhöhung der Dividende kommt, dürften die Rübenpflanzer eher höhere Preise für ihre Rüben durchsetzen.

Nach dem starken Kursanstieg binnen Jahresfrist von über 30% sind die Aktien zwar für Liebhaber von Substanzwerten aufgrund der vermuteten hohen stillen Reserven immer noch interessant. Mit einer Dividendenrendite von 2% und einem KGV von 18 sind die Titel jedoch fair bewertet. Eine Dividendenerhöhung hätte sicher etwas Fantasie in den Aktienkurs gebracht.

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