Espace Real Estate: „Wir haben intakte Chancen, im Marktgebiet profitabel zu sein“

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Die in Solothurn ansässige Espace Real Estate AG hat jüngst ihre Semesterzahlen bekannt gegeben. Der Reingewinn ging um 8.9% auf 4.5 Mio. CHF zurück. Begründet wurde dies in einer Medienmitteilung mit den fehlenden Erträgen aus drei im Vorjahr verkauften Liegenschaften. Im Gespräch betont CEO Theodor F. Kocher (Bild) den langfristigen Horizont, mit dem die auf den Espace Mittelland fokussierte Immobiliengesellschaft investiert.

Herr Kocher, der Aktienkurs der Espace-Aktie ist seit Jahresbeginn um etwa 5% auf 137 CHF gefallen. Hängt dies mit dem geplanten Gewinnrückgang zusammen, den Sie mit den Semesterzahlen bekannt gegeben haben, oder ist es Ausdruck der allgemeinen Schwäche von Immobilienaktien?

Bereits vor etwa 18 Monaten hat Espace angekündigt, dass der Gewinn vorübergehend leicht zurückgehen wird. Der Kurs der Espace-Aktie konnte sich dem allgemeinen Trend der Immobilien-Aktien nicht entziehen. Im Vergleich zu den kotierten Immobilienaktien war der Kursrückgang deutlich geringer.

Per Ende Juni 2013 lag der innere Wert bei 146.27 CHF pro Aktie. Damit beträgt der Discount mehr als 5% auf den NAV. Ist dieser Discount gerechtfertigt?

Welcher Kurs gerechtfertigt ist, entscheiden Angebot und Nachfrage am Aktienmarkt. Die Neubauten von Espace werden in den nächsten Jahren die Erträge steigern und die Risiken vermindern. Espace hat intakte Chancen, in ihrem Marktgebiet profitabel tätig zu sein.

Sie schreiben in Ihrer Medienmitteilung, dass die Bautätigkeiten in Ihrem Kerngebiet deutlich zugenommen haben und sich Vermietungen dadurch verlangsamen würden. Hat dies auch Auswirkungen auf Ihr Portfolio?

Espace hat dieser Marktentwicklung vorausschauend Rechnung getragen und bereits 2012 die Industrieflächen im Portfolio durch Verkauf und Umnutzung um rund 33’000 Quadratmeter abgebaut. Das Wachstum hat Espace schon länger primär auf Wohnnutzung ausgerichtet.

Die Preise für Renditeliegenschaften sind derzeit recht hoch. Es werden Anfangsbruttorenditen von unter 5% bezahlt. Wie finden Sie angesichts des sich weiter steigenden Angebots überhaupt noch interessante Liegenschaften?

Espace ist dank der eigenen Baulandreserven in der Lage, ohne Erwerbe von Bauland und von Projekten kontinuierlich zu wachsen. Bietet sich eine attraktive Opportunität, prüfen wir auch Erwerbsangebote.

Sie wollen Ihr Immobilienportfolio „verjüngen“ und sanieren derzeit Bestandsobjekte. Welchen Effekt wird dies künftig auf die Erfolgsrechnung haben, und wann ist diese Verjüngung abgeschlossen?

Seit 2012 macht Espace besondere Anstrengungen, das Portfolio zu verjüngen und die Energieeffizienz zu steigern. Die Verjüngung eines Immobilienportfolios ist eine Daueraufgabe. Sie erhöht die Vermietungschancen, senkt die Kosten und vermindert die Risiken. Das wirkt sich langfristig günstig auf das Betriebsergebnis (EBIT) und damit auf den Gewinn aus.

Im Bereich der Entwicklung mussten Sie einen Rückschlag in Bezug auf die Wohnüberbauung „Schadaugärtnerei“ in Thun hinnehmen. Kann die Zahlung von 3.4 Mio. CHF die erwarteten Einnahmen zumindest teilweise kompensieren?

Die bevorstehende Volksabstimmung wird klären, ob das Projekt gebaut werden kann oder nicht. Die verhandelte Zahlung von CHF 3.4 Mio. entschädigt Espace für die effektiven Kosten und einen kleinen Teil der Inkonvenienzen.

Welche Chancen rechnen Sie sich aus, bei einem „Nein“ der Volksabstimmung das Projekt in Thun doch noch realisieren zu können?

Bei einem Nein wird Espace das momentan sistierte Baubewilligungsverfahren weiterführen.

Grösstes Risiko für die Zukunft sind weiter steigende Hypothekarzinsen. Wie sind Sie hier abgesichert?

Die mittlere Fälligkeit der Finanzverbindlichkeiten beträgt 5 Jahre und 7 Monate. Espace wird weiterhin langfristig finanzieren. Damit ist Espace bereits gut gegen Zinsanstiege abgesichert. Wir beobachten die Zinsentwicklungen laufend und prüfen, ob weitere Massnahmen notwendig sind.

Welches sind die Hauptgründe, Espace-Aktien zu halten?

Espace investiert primär im Mittelland, ist hier ansässig und sehr nahe an diesem Markt. Die Gesellschaft hat ein attraktives Entwicklungspotenzial und gute Zukunftsaussichten. Das Aktionariat ist stabil und vergrössert sich laufend. Die Grossaktionäre sind langfristig engagiert und im Verwaltungsrat vertreten. Espace geniesst bei den Investoren und im Immobilienmarkt breite Anerkennung als professionelle Immobilienanlagegesellschaft. Mit einer Dividendenrendite von 3% ist die Espace-Aktie eine „Obligation plus“. Für Anleger in Immobilienwerte ist die Espace-Aktie eine solide und rentable Diversifikation. Die Dividende wird bis auf weiteres aus den hohen Kapitaleinlagereserven ausgerichtet werden. Für private Anleger in der Schweiz ist die Dividende deshalb einkommenssteuerfrei.

Wie wir in unserem Beitrag vom 28. März bereits geschrieben haben, ist die Aktie der Espace Real Estate AG auch bei Kursen um die 137 CHF im Gegensatz zu börsenkotierten Immobiliengesellschaften günstiger bewertet. Lediglich bei der Dividendenrendite liegt die Espace-Aktie hinter den kotierten Titeln. Dank des festen Aktionariats und der vorausschauenden Anlagepolitik sind die Titel nach wie vor für Anleger interessant, die sich längerfristig an einem gut diversifizierten und bewirtschafteten Immobilienportfolio im mittleren Segment abseits der „Hotspots“ beteiligen möchten. Angesichts der aktuellen Unsicherheiten mit Blick auf die weitere Preisentwicklung am Immobilienmarkt und bei den Zinsen muss der Anleger allerdings mit einem volatileren Kursverlauf rechnen.

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