Welinvest: Attraktive Dividende aus Immobilien und Wertschriften

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Die von der Familie von Finck beherrschte Welinvest AG hat im Geschäftsjahr 2012/13, das per 30. Juni 2013 abgeschlossen wurde, Erträge in Vorjahreshöhe von knapp 17 Mio. CHF erzielt. Die Gesellschaft besitzt ein ansehnliches Immobilienportefeuille, welches gemäss Geschäftsbericht einen Verkehrswert von fast 150 Mio. CHF bei einem Bilanzwert von 85 Mio. CHF aufweist. Das Bild zeigt ein Gebäude der Welinvest an attraktiver Lage in unmittelbarer Nähe der Messe Basel. Aus den Liegenschaften wurden im Berichtsjahr Mieterträge von fast 9 Mio. CHF erzielt, was gegenüber dem Vorjahr einem leichten Anstieg um 0,8% entspricht. Für das laufende Geschäftsjahr wird ein weiterer Anstieg der Mieterträge um 0,3% angestrebt. Der Leerstand verblieb auf dem tiefen Niveau des Vorjahres von 1,4%.

Die Welinvest verfügte per Ende Juni 2013 zusätzlich über Finanzanlagen im Verkehrswert von 68,4 Mio. CHF bei einem Bilanzwert von 62,4 Mio. CHF. Der Verwaltungsrat ist nach einer umfassenden Analyse der Lage an den Finanzmärkten zum Schluss gekommen, dass die Risiken stärker gestiegen sind als die Chancen, weswegen das Portfolio im Berichtsjahr durch gezielte Verkäufe um rund 20 Mio. CHF abgebaut wurde. Hierbei resultierten Handelsgewinne von 4,4 Mio. CHF nach 0,7 Mio. CHF im Vorjahr, während sich die Wertschriftenerträge auf 2,2 Mio. CHF halbierten. Deutlich tiefer fielen auch die Gewinne aus dem Edelmetallhandel aus, die auf 0,8 Mio. CHF nach 2,4 Mio. CHF im Vorjahr fielen.

Wegen eines erwarteten Anstiegs der Zinsen wurden die langfristigen Hypotheken um 7 Mio. CHF auf 47 Mio. CHF aufgestockt. Dies führte zu einem Anstieg des Zinsaufwands von 1,26 Mio. CHF im Vorjahr auf 1,43 Mio. CHF. Geringere Wertberichtigungen des Anlageportfolios liessen den Reingewinn um 1,2 Mio. CHF auf 4,7 Mio. CHF anschwellen. Die Aktionäre erhalten eine von 85 CHF im Vorjahr auf 150 CHF erhöhte Dividende.

Dem Geschäftsbericht ist zu entnehmen, dass die Finanzmärkte als anhaltend volatil angesehen werden. Aus diesem Grund werden Gewinne aus dem Wertschriftenbereich weiterhin lieber zu früh realisiert. Im Immobilienbereich seien bei veränderten Finanzierungsbedingungen Zukäufe denkbar. Derzeit herrsche ein Verkäufermarkt mit sehr hohen Preisen. Dank der soliden Bilanz sieht sich die Gesellschaft in der Lage, sich bietende Gelegenheiten zu nutzen.

Die Welinvest ist eine sehr solide finanzierte Gesellschaft mit den zwei Standbeinen Immobilien und Wertschriften. Während das Wertschriftenportfolio in den letzten Jahren kontinuierlich abgebaut wurde, gilt beim Immobilienbestand der status quo. Zukäufe scheiterten an zu hohen Preisen, während Verkäufe als nicht opportun betrachtet wurden. Dies dürfte sich zumindest in naher Zukunft kaum ändern. Allerdings darf nicht übersehen werden, dass die freien Aktionäre am Tropf der Familie von Finck hängen. Deren Ziele entscheiden über die Zukunft der Welinvest.

Die Strategie der Welinvest besteht darin, langfristig kontinuierliche Erlöse aus dem Immobiliengeschäft zu erzielen und das Wertschriftenportfolio aktiv zu bewirtschaften. In der Vergangenheit bewies das Management ein gutes Händchen, was zu ansehnlichen Gewinnen führte. Besonders der Abbau des Edelmetallbestands führte in der Vergangenheit zu hohen Gewinnen, die zum Grossteil in der Form von Sonderdividenden an die Aktionäre ausgeschüttet wurden. Ein weiterer Abbau des Wertschriftenportfolios erscheint möglich.

Im Geschäftsbericht weisst die Welinvest auf die Verkehrswerte der Liegenschaften und der Finanzanlagen hin. Diese betragen insgesamt 218 Mio. CHF bei einem Bilanzwert von lediglich 152 Mio. CHF. Bei den Liegenschaften darf nicht übersehen werden, dass lediglich Investitionen in die Gebäude zu einer Erhöhung des Bilanzwerts führen. Amsonsten werden die Gebäude zu den Anschaffungswerten bilanziert. Marktwertanpassungen werden nicht vorgenommen. Die Verkehrswerte werden auf der Basis der Bruttorendite aus den Mieterträgen in Höhe von 6% ermittelt.

Es kann davon ausgegangen werden, dass die Welinvest über nicht unerhebliche stille Reserven verfügt. Zu beachten ist hierbei indessen, dass allenfalls ein Teil der Reserven aus dem Bereich der Finanzanlagen durch deren Veräusserung und der anschliessenden Gewinnausschüttung an die freien Aktionäre fliessen dürfte. Die Reserven im Bereich des Immobilienbestands dürften von den freien Aktionären bestenfalls in der Form von Kursanstiegen der Aktien gehoben werden können. Derzeit werden die Aktien auf der Handelsplattform OTC-X zu Geldkursen von 2’950 CHF gesucht. Auf der Basis des letztbezahlten Kurses von 2’950 CHF verfügen die Aktien über eine attraktive Dividendenrendite von 5%.

Transparenzhinweis: Der Autor ist Aktionär der Gesellschaft.

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