Espace Real Estate AG: Die Entwicklung der eigenen Areale läuft gut voran

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Das neue Gewerbegebäude "cube116" bietet den Mietern attraktive Flächen. Quelle: Espace Real Estate AG
Das neue Gewerbegebäude „cube116“ bietet den Mietern attraktive Flächen. Quelle: Espace Real Estate AG

Die Espace Real Estate AG konnte die Erlöse im ersten Semester 2014 gegenüber dem Vorjahr um 1.8% auf 15.6 Mio. CHF steigern. Während sich die sonstigen betrieblichen Erträge wegen tieferer Eigenleistungen und dem Wegfall der Auflösung von Badwill auf 248’000 CHF nahezu halbierten, legten die Mieterlöse um 3.6% auf 15.4 Mio. CHF zu. Wie die Gesellschaft im Semesterbericht schreibt, gelang das Plus trotz einzelner notwendiger Preiskonzessionen oder Mietzinssenkungen. Gleichzeitig gelang, es den Liegenschaftsaufwand um 300’000 CHF auf knapp 2.9 Mio. CHF zu senken. Bei nahezu unveränderten betrieblichen und administrativen Kosten konnte der Betriebsgewinn (EBIT) exklusive Neubewertungseffekte um 580’000 CHF respektive 5.45% auf 11.2 Mio. CHF gesteigert werden. Die zahlreichen laufenden Bauprojekte führten zu einer höheren Fremdverschuldung, was den Finanzierungsaufwand um gut 250’000 CHF auf 4.9 Mio. CHF ansteigen liess. Bei einem unveränderten Steueraufwand von 1.2 Mio. CHF resultierte ein Reingewinn von 4.8 Mio. CHF nach 4.5 Mio. CHF im Vorjahr.

Einen Zuwachs von 5% respektive 23.7 Mio. CHF auf knapp 499.4 Mio. CHF verzeichnete die Espace im Vergleich zum Jahresultimo 2013 bei den Renditeliegenschaften. Massgeblich hieran beteiligt ist die Fertigstellung des Neubaus „cube 116“ (vgl. Bild) in Biel. Das Gewerbegebäude ist neu mit einem Marktwert von 22.1 Mio. CHF unter den Renditeliegenschaften zu finden. Bei den nicht rentabilisierten Liegenschaften ist hingegen ein Rückgang von 2.2 Mio. CHF auf 50.25 Mio. CHF zu verzeichnen. Trotz Investitionen von 19.5 Mio. CHF sank der Wert der Liegenschaften in Bau um gut 5.8 Mio. CHF auf 28.8 Mio. CHF. Diese Veränderungen reflektieren die starke Expansionstätigkeit der Espace. Aktuell befinden sich Firmenangaben zufolge 127 Wohnungen in der Bauphase und ein Geschäftshaus in der Gesamtsanierung. Das aktuelle Anlagevolumen der drei im Bau befindlichen Liegenschaften liegt bei 50 Mio. CHF. Zwei Objekte, die Überbauung Schwanengasse in Biel mit 62 Wohnungen und 530 Quadratmetern Dienstleistungsfläche und in Lengnau bei Biel mit 24 Wohnungen werden im ersten Semester 2015 bezugsbereit sein. Auch für die nächsten Jahre hat die Gesellschaft zahlreiche Projekte in der Pipeline. So sind sieben Neubauprojekte mit 350 Wohnungen und einem Anlagevolumen von 158 Mio. CHF in Planung.

Im zweiten Semester soll der Verkauf des Areals Weissensteinfeld in Derendingen mit einer Fläche von 67’300 Quadratmetern über die Bühne gehen. Nach dem Abschluss eines Vorvertrags hat die Käuferin, die Steinhoff Properties AG in Zug, mehrere Verfahren zum Erlass eines Gestaltungsplans und zum Erlangen einer Baubewilligung für das Areal eingeleitet. Insgesamt geht die Gesellschaft davon aus, die bisherige Dividendenpolitik weiterführen zu können.

Die Zahlen des ersten Semesters fallen auch nach einer tiefergehenden Betrachtung sehr gut aus. Trotz der aktuell laufenden kostenintensiven Bauprojekte stiegen die Verbindlichkeiten im ersten Semester lediglich um 3 Mio. CHF auf 356.6 Mio. CHF an. Ein leichter Rückgang bei den ausgewiesenen Eigenmitteln von 1.4 Mio. CHF auf 254.4 Mio. CHF geht ausschliesslich auf das Konto der Dividendenausschüttung im Gesamtwert von 7.3 Mio. CHF. Die Eigenmittelquote ging leicht von 42% per Jahresende 2013 auf 41.6% zurück. Damit ist die Gesellschaft nach wie vor sehr solide finanziert und verfügt über genügend Reserven, um die laufenden und geplanten Projekte weiterzuführen. Zudem dürfte durch den Landverkauf in Derendingen ein nicht unerheblicher Mittelzufluss erfolgen.

Die Aktien der Espace Real Estate werden auf der ausserbörslichen Handelsplattform OTC-X der Berner Kantonalbank (BEKB) gehandelt. Auf der Basis der letztbezahlten Kurse von 133.50 CHF liegt der Discount zum ausgewiesenen Buchwert von gut 148 CHF (per 30. Juni 2014) bei 10%. Unter der Annahme einer Ausschüttung in Vorjahreshöhe von 4.25 CHF pro Aktie weisen die Papiere eine nicht unattraktive Rendite von 3.2% auf, die auch weiterhin in der Form der für Privatanleger steuerfreien Form der Ausschüttung aus Kapitalreserven erfolgen dürfte. Eine Erhöhung der Ausschüttung wird mit dem Abschluss der Investitionsphase, die noch ein paar Jahre anhalten wird, zum Thema. Erste deutliche Auswirkungen der Neubauten werden auf der Ertragsseite im Jahr 2015 erwartet. Auf dem aktuellen Niveau sind die Titel keinesfalls überbewertet. Angesichts der aktuell sehr hohen Bewertung von Immobilien und der hieraus resultierenden Marktrisiken sind jedoch zumindest kurzfristig keine deutlichen Kursavancen zu erwarten.

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