Immo Vision Basel AG: Keine neuen Immobilienkäufe in Aussicht

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In den Fenstern des komplett sanierten Gebäudes am St. Alban Rheinweg in Basel spiegelt sich der neue Roche Turm. Bildquelle: Immo Vision Basel
In den Fenstern des komplett sanierten Gebäudes am St. Alban Rheinweg in Basel spiegelt sich der neue Roche Turm. Bildquelle: Immo Vision Basel

Die Immo Vision Basel AG konnte im per 30. Juni 2014 beendeten Geschäftsjahr 2013/14 die Mieterträge um knapp 7.3% auf 5.6 Mio. CHF steigern. Als Ursache benennt die Gesellschaft im aktuellen Geschäftsbericht die erstmalige Vollvermietung der Liegenschaft St. Alban Rheinweg in Basel für ein volles Geschäftsjahr nach der umfassenden Sanierung des Gebäudes. Das Sternenfeld bereitet der Gesellschaft aber auch Sorgen. Wie der Geschäftsführer Hans-Rudolf Roth gegenüber den Aktionären an der Generalversammlung einräumte, gestaltet sich die Situation bei den Gewerbeflächen im Sternenfeld extrem schwierig. Es stünden noch zweimal 800 Quadratmeter Fläche leer, erklärte Roth.

Wie in den Vorjahren wurden im Berichtsjahr wegen der hohen Transaktionspreise für Liegenschaften keine neuen Objekte erworben. Mitunter werden Mehrfamilienhäuser von Fonds zu Preisen gekauft, bei denen sich eine Bruttorendite aus der Vermietung von nur 3% oder sogar noch tiefer erzielen lässt, berichtet Roth. Zumindest langfristig geht das nicht gut, zeigte sich Roth überzeugt. Die Immo Vision hält an der bisherigen Firmenstrategie fest und erwirbt auch weiterhin keine Liegenschaften zu Preisen, bei denen die langfristige Erzielung nachhaltiger Renditen zumindest in Frage gestellt werden muss. So werden kontinuierlich hohe Erträge generiert. Da die Gesellschaft keine Dividenden ausschüttet, wurde ein nicht unwesentlicher Teil der erarbeiteten Mittel zur Amortisation von Schulden verwendet. Das zweite grosse Einsatzgebiet der zufliessenden Mittel wird für Investitionen in die bestehenden Liegenschaften verwendet. Unter dem Strich resultierte trotz zahlreicher aufwendiger Investitionen in den letzten Jahren ein Rückgang des Verschuldungsgrades auf der Basis der Verkehrswerte der Liegenschaften innert der letzten fünf Jahre von gut 65% auf noch 49.7%. Bei einer angepeilten Maximalhöhe von 70% des Verkehrswerts verfügt die Immo Vision über genügend Mittel zum Ausbau des Portfolios.

Nach der Komplettsanierung des Gebäudes am St. Alban Rheinwegs (siehe Bild) wurde im Berichtsjahr die Liegenschaft in Birsfelden Rheinstrasse umfassend saniert. Der Ersatz der Ölheizung durch Fernwärme, der Sanitärleitungen, der Fenster und der Badezimmer sowie der Einbau einer Komfortlüftung erfolgten ohne Auszüge der Mieter, was für diese zu einer sehr grossen Belastung während rund 2.5 Monaten wurde. Als nächste grössere Sanierung steht in Riehen an der Hörnliallee ein aufwendiger Umbau des Gebäudes, bei dem einige Wohnungen zusammengelegt werden und die Sanitärleitungen, die Badezimmer und Küchen saniert werden. Um diese Sanierung zu erlauben, wurden alle Mietverhältnisse per 30. Juni 2014 aufgelöst. Allerdings ist die Baumassnahme durch einen ablehnenden Bescheid der zuständigen Baubehörden, gegen den die Gesellschaft Rekurs eingelegt hat, blockiert. Der Firmenchef hofft, die Massnahme bald in Angriff nehmen zu können.

Im Berichtjahr wurden neben den höheren Mieterlösen auch Mehrerträge aus der Fotovoltaik generiert. Die Gesellschaft installiert bei Sanierungen Solarzellen auf den Dächern, die Strom produzieren, und kann diesen an die lokalen Stromversoger verkaufen. Nach knapp 42’000 CHF im Vorjahr zogen die Erträge um rund 10’000 CHF auf annähernd 52’000 CHF an. In den nächsten Jahren werden diese Einnahmen weiter zulegen. In der Jahresrechnung fällt ein Anstieg des Finanzaufwands um fast 600’000 CHF auf 1.05 Mio. CHF auf. Dieser Anstieg geht ausschliesslich auf das Konto des Wegfalls von Gewinnen aus den von der Immo Vision getätigten Zinsabsicherungsgeschäften, die im Vorjahr den Aufwand tiefer ausfallen liessen. Der effektive Finanzaufwand habe sich hingegen nicht verändert, betont Roth. Bei rückläufigen Aufwendungen für Unterhalt und Reparaturen resultierte so ein Anstieg des Betriebsaufwands exklusive Abschreibungen um knapp 0.5 Mio. CHF auf 3.6 Mio. CHF. Zulasten der Erfolgsrechnung wurden zudem Abschreibungen in Vorjahreshöhe von 1.2 Mio. CHF getätigt. Zeitgleich stiegen allerdings die Steueraufwendungen um 50’000 CHF an, so dass unter dem Strich ein Reingewinn von 615’000 CHF nach 620’000 CHF im Vorjahr erzielt wurde.

Die Geschäftszahlen der Immo Vision fallen auch im Berichtsjahr erfreulich aus. Es bleibt allerdings ein Wermutstropfen bei den gewerblich genutzten Liegenschaften. Besonders das Sternenfeld, welches noch vor Kurzem aufwendig saniert wurde, lässt sich nur sehr schwer vermieten. Während die Wohnliegenschaften problemlos vermietet werden können, sorgt diese Immobilie für unzufriedene Gesichter. Die Auswirkungen der fehlenden Mieteinnahmen auf die Gesamtrechnung sind jedoch eher tief, so dass dies gut verschmerzt werden kann. Die grosse Stabilität aus dem Wohnimmobiliengeschäft, welches für 75% der Mieterträge verantwortlich ist, kann die negativen Effekte aus dem Gewerbegeschäft überkompensieren. Als grundsolide kann zudem die Finanzsituation der Gesellschaft angesehen werden.

Die Gesellschaft verzichtet im Gegensatz zu den meisten Immobilienfirmen auf die Ausschüttung einer Dividende. Stattdessen werden die erarbeiteten Mittel für die Rückführung der Hypotheken und für Investitionen eingesetzt. Bewusst verzichtet wird auch auf einen ausserbörslichen Handel der Papiere. Nur durch den Handel über die Vermögensverwaltungsgesellschaft des VR-Präsidenten kann sichergestellt werden, dass die Papiere ausschliesslich zum inneren Wert gehandelt werden. Dieser wird jeweils zum Monatsende ermittelt und auf der Homepage der Immo Vision publiziert.

Durch die Thesaurierung der Erträge steigt der innere Wert der Aktie kontinuierlich an. Der Unterschied zwischen der Einbehaltung der Erträge und der regelmässigen Ausschüttung wird bei einem Fünf-Jahres-Vergleich der Aktien im Zeitraum zwischen Juni 2009 und Juni 2014 mit denjenigen der Espace Real Estate AG, die regelmässige Ausschüttungen macht, deutlich. Die Espace Real Estate AG ist wegen der Vergleichbarkeit der Strategie mit derjenigen der Immo Vision am ehesten vergleichbar. Bei der Espace wird aktuell bewusst ein Gewinnminus in Kauf genommen, um grössere Sanierungsprojekte, die nur mit einem Auszug der Mieter möglich sind, zu realisieren. Zusätzlich erstellt das Unternehmen auf eigenen Bestandsgrundstücken neue Gebäude. Nur bedingt vergleichbar sind die Immo Vision-Papiere mit denjenigen der Welinvest AG. Die Welinvest AG, die ebenfalls kürzlich ihren Geschäftsbericht vorlegte (hier nachzulesen), verfügt neben den Immobilien noch über eine ertragsreiche Finanzanlagensparte. Für einen solchen Langfristvergleich, der bei Immobilientiteln angezeigt ist, eignet sich die Aktie der noch jungen Casainvest Rheintal nur bedingt. Diese Gesellschaft befindet sich nach wie vor in der Phase des Portfolioausbaus.

Die Gesamtbetrachtung der Rendite der Aktien der Immo Vision und derjenigen der Espace Real Estate zeigt den Effekt der Thesaurierung der Erträge und den sich hieraus ergebenden Zinseszinseffekt deutlich auf. So erhielten die Aktionäre der Espace Real Estate im Betrachtungszeitraum Dividenden in der Höhe von gut 16% des Kaufpreises ausbezahlt. Der Aktienkurs stieg im gleichen Zeitraum um 3% an. Für die Aktionäre resultierte ein Gesamtgewinn von 19%. Zeitgleich legte der innere Wert der Aktien der Immo Vision um 39% zu.

Beim Gros der Immobiliengesellschaften müssen die Anleger die regelmässigen Ausschüttungen mit einem Aufpreis auf den inneren Wert erkaufen. Insbesondere bei den börsengehandelten Immobiliengesellschaften (Details hier) fallen die Aufpreise noch deutlich höher aus und übersteigen zum grossen Teil die 10%-Marke. Nur Aktien, die unter Sondersituationen leiden, werden unter Buchwert gehandelt. Hierzu gehört die Frauenfelder BFW Liegenschaften AG, die vom Financier Beat Frischknecht mit Stimmrechtsaktien beherrscht wird, und die Züblin Immobilien AG. Letztere leidet unter ihrem Engagement in Auslandsimmobilien. Im ausserbörslichen Bereich stellen die Aktien der Espace Real Estate eine interessante Ausnahme dar. Diese werden stets mit einem Abschlag zum Buchwert, der aktuell bei rund 10% liegt, gehandelt. Allerdings fällt die Ausschüttungsrendite bei der Espace Real Estate mit 3.2% tiefer aus als beim Gros der Immobiliengesellschaften, die meistens mit über 4% rentieren.

Transparenzhinweis: Der Autor ist Aktionär der Gesellschaft.

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