Im Brennpunkt: Ist der Eigenmietwert eine Zeitbombe für den Schweizer Immobilien- und Hypothekenmarkt?

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Bringt die Abschaffung des Eigenmietwertes die Immobilienblase zum Platzen? Bild: fotolia.de
Bringt die Abschaffung des Eigenmietwertes die Immobilienblase zum Platzen? Bild: fotolia.de

Immobilienbesitzer in der Schweiz leben in der besten aller Welten. Die Preise steigen seit Jahren, und Hypotheken sind günstig wie noch nie. Auch ausländische Käufer sind insbesondere im Luxussegment stark engagiert, auch wenn die Lex Koller und die Abschaffung der Pauschalbesteuerung hier bremsend wirken. Zuletzt sorgte die Brexit-Panik für neue Impulse – ein erstarkender Franken und ein neuerlicher signifikanter Rückgang der Hypothekenzinsen.

Für viele Anleger und Selbstnutzer sind Immobilien in einem stabilen Land wie der Schweiz die sicherste Anlage überhaupt. Immobilien stellen den mit Abstand grössten Anteil am Vermögen der meisten Schweizer. Dass sie auch auf dem erhöhten Preisniveau als sicherste und ertragreichste Anlageform gelten, ist für viele Eigentümer eine gesicherte Tatsache, fast sogar eine „Naturgesetz“. Der angeführte Beweis: Die Preise sind seit mehr als einem Jahrzehnt nur noch gestiegen!

Immobilienmärkte und Finanzmarktstabilität

Genau darin liegt jedoch ein erhebliches Risiko für die Finanzmarktstabilität des Landes. Das jedenfalls haben OECD und IWF schon verschiedentlich in ihren Länderberichten angemahnt. Auch in der Schweiz hat der mit dem Immobilienerwerb verbundene Verschuldungsanreiz in Form der steuerlichen Regelungen rund um den „Eigenmietwert“ nun wieder in den öffentlichen Diskurs Eingang gefunden. Der Bundesrat nahm am 10. Juni 2016 Kenntnis von dem Bericht der Arbeitsgruppe, an der u.a. auch Vertreter der SNB beteiligt waren, zum Thema „private Verschuldungsanreize im Steuerbereich.“

Hypothekarvolumen der privaten Haushalte in Prozent des BIP, 2013, Quelle: OECD
Hypothekarvolumen der privaten Haushalte in Prozent des BIP, 2013, Quelle: OECD

Hohe Verschuldung der Privathaushalte

Das Kernproblem ist, dass die durchschnittliche Verschuldung der Schweizer Haushalte die höchste der Welt ist! Daraus können insbesondere nach der zu erwartenden Trendwende im Zinszyklus und dann wahrscheinlichen Preiskorrekturen am Immobilienmarkt beträchtliche Risiken für Banken, den Finanzplatz und die Volkswirtschaft als Ganzes entstehen, darüber hinaus aufgrund der Spill-over-Effekte, wie sie zuletzt eindrücklich der Brexit-Entscheid ausgelöst hat, auch global.

Zinsniveau und Schuldentragfähigkeit

Reinvermögen pro Erwachsenen in Tausend USD, 2015, Quelle: Credit Suisse (2015). Bemerkung: Daten beruhen auf dem aktuellen Wechselkurs (keine Kaufkraftbereinigung).
Reinvermögen pro Erwachsenen in tausend USD, 2015, Quelle: Credit Suisse (2015). Bemerkung: Daten beruhen auf dem aktuellen Wechselkurs (keine Kaufkraftbereinigung).

Halb so schlimm, könnte man sagen, denn den Krediten stehen ja weit höhere Vermögenswerte gegenüber. Und angesichts von Hypothekenzinsen von teilweise unter 1% bis 1,5% im zehnjährigen Bereich: Was soll da schon passieren? Auf aktuellem Zinsniveau ist die Schuldentragfähigkeit der Wohnungseigentümer auch kaum gefährdet. Doch als in den 90er-Jahren die Zinsen rapide angestiegen und die Immobilienpreise gefallen waren, hat dies nicht nur viele Hypothekennehmer überfordert, sondern auch viele Banken. Die besonders betroffenen Regionalbanken fingen die Krise über zahlreiche Fusionen auf, den Kantonalbanken mussten teilweise die Steuerzahler unter die Arme greifen. Auch damals hatte keiner mit einer solchen Entwicklung gerechnet.

Niedrige Wohneigentumsquote

Belehnung und Tragbarkeit: Neue Hypothekarkredite für selbstgenutztes Wohneigentum
Belehnung und Tragbarkeit: neue Hypothekarkredite für selbstgenutztes Wohneigentum.

Heute müssen jedoch die mit der Finanzmarktstabilität Betrauten jegliche Ungleichgewichte und Überhitzungen im Auge behalten und Fehlentwicklungen vorausschauend erkennen und möglichst vermeiden. 93% der Verschuldung der Schweizer Privathaushalte entfällt auf Hypotheken, 85% davon auf Wohneigentum, insgesamt eine Summe von 630 Mrd. CHF. Da die Wohneigentumsquote in der Schweiz, für viele vielleicht überraschend, im europäischen Vergleich mit 37,5% eher niedrig ist, konzentriert sich die Hypothekenverschuldung entsprechend ungleich unter den Schweizern. Würde der Hypothekenzins auf 5% ansteigen und die übliche 80%-Finanzierung bei neuen Wohneigentümern refinanziert werden, müssten 40% von ihnen einen „substanziellen Anteil des Einkommens für Zinszahlungen aufwenden“, so die Experten der Arbeitsgruppe. Darunter würde auch die Volkswirtschaft als Ganzes leiden, denn diese Mittel wären dem Konsum und der privaten Altersvorsorge nachhaltig entzogen.

Der UBS Real Estate Bubble Index zeigt an, dass sich die Immobilienpreise in einer Risikozpne befinden. Quelle: UBS
Der UBS Real Estate Bubble Index zeigt an, dass sich die Immobilienpreise in einer Risikozone befinden. Quelle: UBS

Preisboom und Zinswende

Seit 2010 sind die Immobilienpreise in der Schweiz laut OECD um 20% gestiegen, das Hypothekenvolumen sogar um 28% nach den Berechnungen der SNB. Die Schweizer Nationalbank beobachtet die Entwicklungen auf dem Hypothekar- und Immobilienmarkt weiterhin aufmerksam, laut Medienmitteilung vom 16. Juni. Denn die SNB hat mit gleichem Datum auch die bedingte Inflationsprognose für 2016 vor allem wegen dem wieder gestiegenen Ölpreis von -0,8% noch im März auf nun -0,4% revidiert, auch die Prognose für 2017 wurde um 0,2% auf jetzt 0,3% angehoben. Die SNB erwartet, dass sich die moderate Erholung der Weltwirtschaft in den kommenden Quartalen fortsetzt. Dies könnte die kommende Zinswende ankündigen, womit oben beschriebenes Szenario schnell Realität werden kann.

Gefahr von Verwerfungen an den Finanzmärkten

070216_1414_ImBrennpunk5.pngDoch das war vor dem Brexit, mit dem kaum jemand gerechnet hat. Die langfristigen Konsequenzen sind gegenwärtig schwer einzuschätzen, doch das Urteil der Anleger war eindeutig. In den zwei Börsentagen nach dem Entscheid verloren die Aktienbörsen weltweit um 3 Billionen USD an Marktwert. Das Pfund stürzte – und der Franken setzte erwartungsgemäss zu einem neuen Höhenflug an. Die Unsicherheiten haben dramatisch zugenommen. Auch das kann zu Verwerfungen im Zinsgefüge führen, wobei es für die Schweiz aufgrund der internationalen Kapitalströme eher darauf hinaus laufen könnte, dass der abschreckende Negativzins verschärft wird. Bereits jetzt weisen 82% des ausstehenden Volumens an Schweizer Staatsanleihen eine negative Verzinsung auf, weltweit an der Spitze vor Japan mit 72,5% und Deutschland mit 67,3% (siehe oben stehende Abbildung).

Experten empfehlen Systemwechsel

Die eingesetzte Arbeitsgruppe folgte den Empfehlungen der Expertengruppe unter Vorsitz von Prof. Aymo Brunetti zur Weiterentwicklung der Finanzmarktstrategie, welche 2014 die Untersuchung der privaten Verschuldungsanreize nahelegte Die Arbeitsgruppe empfiehlt in dem aussagekräftigen, Ende Januar 2016 veröffentlichten Bericht bzw. den im März veröffentlichten Empfehlungen einen Systemwechsel mit dem Ziel, die Verschuldungsanreize zu reduzieren. Demnach soll der Eigenmietwert nicht mehr besteuert werden, im Gegenzug sollen dann Schuldzinsen und Unterhaltskosten nicht mehr abzugsfähig sein. Ein Aspekt wäre auch die damit verbundene Vereinfachung des Steuersystems. Alternativ werden ein „Benchmark“-Modell sowie eine „Korrektur Schuldzinsabzug“-Variante diskutiert. Das Thema ist nicht einfach und auch ein Politikum, weshalb vergangene Initiativen im Bundesrat oder bei Volksabstimmungen gescheitert sind. „Der Bundesrat verzichtet deshalb im Moment darauf, von sich aus einen Systemwechsel bei der Eigenmietwertbesteuerung vorzuschlagen“, heisst es dazu lapidar in der Veröffentlichung von Bundesrat und Eidgenössischem Finanzdepartment vom 10. Juni 2016. Das Thema dürfte den Schweizern somit fürs Erste erhalten bleiben. Der Interessenausgleich zwischen verschuldeten Wohneigentümern und allen anderen ist so leicht wohl nicht herzustellen. Bewegung in die Sache könnte nun die vom Hauseigentümerverband (HEV) und ihrem Präsidenten, SVP-Nationalrat Hans Egloff, lancierte Petition „Eigenmietwert abschaffen“ kommen. Egloff und der HEV setzen sich schon länger für die Abschaffung des Eigenmietwertes ein.

Die Zeitbombe

Je länger die „beste aller Welten“ mit steigenden Immobilienpreisen und rekordniedrigen Hypothekenzinsen anhält, desto grösser werden die Ungleichgewichte, die bei einem allfälligen zyklischen Umschwung Verwerfungen auslösen. Viele der Risiken sind wegen der „trunkenen“ Party-Stimmung bei Wohneigentümern, Kaufinteressenten, Hypothekarbanken, Medien und Beratern aus dem Bewusstsein verdrängt worden, z.B. die Altersarmut, die auch durch die hohe Verschuldung der Pensionäre für ihr Wohneigentum entsteht. So wurde und wird in der Schweiz im Gegensatz zu allen vergleichbaren Ländern auch der Wohneigentumserwerb von 60-Jährigen noch mit Hypotheken finanziert. Bei einer nur geringfügigen Verschlechterung der Konditionen werden nicht wenige Haushalte nicht mehr in der Lage sein, ihren Lebensunterhalt aus eigenen Mitteln zu bestreiten. Solche Risiken lauern auch in den Bilanzen der involvierten Banken. Denn was vielen der Käufer nicht klar ist, das ist die Finanzmathematik. Ein nur geringfügiger Anstieg der Hypothekenzinsen auf z.B. 3% oder 4% würde die freien Cashflows der eng kalkulierenden Wohneigentümer, die mit 1% rechnen, mehrfach überfordern, während ein Anstieg von einem „normalen“ Zinsniveau ausgehend immer nur 30% oder vielleicht 70% ausmachen würde, was gerade noch verkraftbar scheint. Das sind die Risiken unterhalb der Wahrnehmungsschwelle, weshalb sie aufgrund der kognitiven Dissonanzen der Marktteilnehmer besonders gefährlich sind. Die Verantwortung liegt bei denen, die die Finanzmathematik beherrschen (sollten).

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