Immobilienmarkt: Renditeliegenschaften mangels Alternativen weiter gesucht – Aktien und Fonds etwas unter Druck

Risiken für Banken nehmen zu.

0
3592
Donato Scognamiglio
Donato Scognamiglio präsentiert die neuesten Zahlen zum Immobilienmarkt.

Der Schweizer Immobilienmarkt befindet sich weiter auf einem hohen Niveau, wenn auch die Dynamik etwas nachgelassen hat. Dies zeigen die jüngst vom Immobiliendienstleister IAZI an einer Konferenz in Bern präsentierten Zahlen. So ist die Nachfrage nach Renditeliegenschaften ungebremst, die Preise steigen weiter, und die Renditen nehmen ab. Institutionelle Investoren würden weiterhin kaufen, obwohl die Preise hoch seien, so Donato Scognamiglio, CEO der IAZI AG. Dies trotz sinkender Bruttorenditen und steigender Leerstände. „Es wird hier mangels Alternativen gekauft“, weiss der Immobilienexperte zu berichten. Denn auch die Aktienmärkte sind bewertet, Obligationen rentieren kaum noch. Scognamiglio weist darauf hin, dass trotz der hohen Preise für Renditeliegenschaften die Risiken in diesem Sektor nicht so hoch seien wie am Aktienmarkt. Er begründet dies mit dem geringeren Preisanstieg während der letzten 20 Jahre und dem hohen Cashanteil an der Rendite von Anlageimmobilen, der aus den Mieteinnahmen stammt. Für langfristig orientierte Immobilieninvestoren wie Versicherungen und Pensionskassen ist dieser Cashanteil wichtiger als die Preisschwankungen am Immobilienmarkt.

Immer weniger Schweizer können sich ein Eigenheim leisten

Preisentwicklung Eigenheime 5 jahre
Besonders in Zürich und der Region Luzern sind die Preise für Eigenheime in den letzten 5 Jahren stark gestiegen. Quelle: IAZI.ch

Etwas verlangsamt haben sich die Preissteigerungen im Bereich der Eigenheime. Allerdings ist hier eine Verlagerung des Booms in den letzten fünf Jahren in die ländlicheren Regionen festzustellen. Während sich das Preiswachstum in diesem Zeitraum in Genf (5%), Lausanne und Sion (16%) abgekühlt hat, verzeichnet die Region Luzern mit 21% eine der höchsten Wachstumsraten. Auch in Zürich steigen die Preise weiter: Zürich und Luzern sind mittlerweile zu einem Raum zusammengewachsen (siehe Karte). In Bern waren es nur 14%, in St. Gallen 15%. Doch auf Dauer können die Preise nicht weiter steigen. Denn auf dem aktuellen Preisniveau könnten sich immer weniger Schweizer ein Eigenheim leisten. Um eine Hypothek von 1 Mio. CHF finanzieren zu können, benötigt man ein jährliches Haushaltseinkommen von rund 180’000 CHF. Diesen Wert erreicht nur eine Minderheit, rund 93% der Schweizer verdienen weniger. Wohneigentum wird für die meisten Schweizer daher unerschwinglich. Scognamiglio warnt auch davor, dass die Banken aufgrund der Preissituation am Immobilienmarkt im Stammgeschäft mit den Hypotheken nicht mehr wachsen könnten. Ein zusätzliches Damoklesschwert hängt mit der Abschaffung des Eigenmietwertes über den Hypothekenbanken (siehe auch Blog-Beitrag vom 4. Juli 2016). Sofern es zu einem Systemwechsel beim Eigenmietwert komme, müssten die Banken mit zusätzlichen Amortisationen rechnen. Insbesondere vermögende Kunden würden ihre Hypotheken zurückzahlen, so Scognamiglio. Dies trifft dann die Kreditinstitute gleich doppelt: Auf der einen Seite verlieren sie die Hypotheken. Auf der anderen Seite veräussert der Kunde einen Teil seiner Kapitalanlagen, um die Hypothek zu amortisieren, so dass die verwalteten Vermögen und die daraus erzielten Einnahmen zurückgehen. In der Bankbilanz bleiben dann vor allen Dingen die Hypotheken von weniger solventen Kunden, was die Risiken erhöht.

Immobilienaktien: Nehmen die sinkenden Kurse den Zinsanstieg vorweg?

Immoaktien- und Fonds
Seit dem Sommer haben Immobilienakten und -fonds stärker verloren als der Gesamtmarkt. Quelle. IAZI.ch

Wann die Zinsen wieder steigen, konnte auch der Immobilienexperte nicht sagen. Allerdings erwartet er im Gegensatz zu den meisten Marktexperten schon bald Bewegung an der Zinsfront, was er mit dem Verhalten der Zentralbanken in den USA, UK und auch der EZB begründet. Scognamiglio warnt daher wegen der Sorglosigkeit in der Branche vor unerwarteten Ereignissen. Mit Blick auf die Kurse der börsenkotierten Immobilienaktien meinte der Experte, dass die Kurse hier bereits deutlich korrigiert hätten. Nach einer mehrjährigen Aufwärtsbewegung verloren die Kurse von börsenkotierten Immobilienaktien und -fonds seit dem Sommer um über 5%. „Die Aktionäre rechnen offenbar auch schon bald mit einem Anstieg der Zinsen“, so resümierte Scognamiglio.

HINTERLASSEN SIE EINE ANTWORT

Please enter your comment!
Please enter your name here