Immo Vision Basel: verfolgt eine Langfriststrategie

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01_sternenfeld-birsfeldenDie Immo Vision steigerte im Geschäftsjahr 2012/13, das per 30. Juni 2013 abgeschlossen wurde, die Einnahmen um 5.4% auf 5.25 Mio. CHF. Alle Liegenschaften der Immobiliengesellschaft befinden sich in der Nordwestschweiz in den Kantonen Basel-Stadt, Basel-Landschaft und Aargau. Die Immo Vision erwirbt Altliegenschaften, die als risikoarm eingestuft werden. Der Hauptfokus liegt auf Wohnimmobilien. Alle Investitionen erfüllen ökologische Kriterien. Bewusst nicht gekauft werden Objekte, die den strengen Qualitäts- und Preisanforderungen nicht genügen. Die aktuelle Tiefzinsphase, die nach Überzeugung des Verwaltungsratspräsidenten Hans-Rudolf Roth noch einige Zeit anhalten wird, führt zu sehr hohen Kaufpreisen für Immobilien. Zukäufe sind daher aktuell kaum zu erwarten, auch wenn die Gesellschaft zahlreiche Offerten erhält und diese auch auswertet. Eine klare Absage erteilt Roth auch der Erzielung kurzfristiger Gewinne aus dem Verkauf von Liegenschaften zu den derzeitigen hohen Marktpreisen. Als Beispiel kann die Liegenschaft am St. Alban Rheinweg in Basel angesehen werden. Diese wurde einer Gesamtsanierung im Betrag von rund 4 Mio. CHF unterzogen. Hierbei entstanden aus den 26 alten kleinen Wohnungen 12 neue, wesentlich grössere Wohnungen, die zudem den neuesten energetischen Standards genügen. Bei einem Verkauf hätte die Immo Vision einen ansehnlichen Gewinn von mehreren Mio. CHF realisieren können. Stattdessen wird ein langfristig kontinuierlicher hoher Mietertrag in die Firmenkasse fliessen. Deutlich wird dies bei einem Vergleich der Nettomietzinsen von 266’000 CHF vor der Umbau und von 420’000 CHF nach der Sanierung. Aktuell ist noch eine der zwölf Wohnungen, die im Februar 2013 bezugsfertig wurden, nicht vermietet.

Eine Komplettsanierung und Aufstockung wurde bei der rein gewerblichen Liegenschaft Sternenfeld in Birsfelden durchgeführt (siehe Bild). Bei dieser Immobilie zeigt sich allerdings die Schwierigkeit der Vermietung gewerblicher Räume. Aktuell ist nur rund ein Drittel der Gesamtfläche vermietet. Es finden aber zumindest Vorabklärungsgespräche mit Mietinteressenten statt. Im aktuellen Geschäftsbericht weist die Gesellschaft einen Anstieg der Gesamtausgaben für Unterhalt und Finanzierung von 3% auf 3.15 Mio. CHF aus. Das Plus geht auf das Konto der Aufwendungen für Unterhalt und Reparaturen, die um 23.5% auf 1.8 Mio. CHF anzogen. Hierin enthalten sind auch Sanierungen und Erneuerungen von Sanitäranlagen, die nicht aktiviert werden. Die Finanzkosten sind, trotz eines Anstiegs des Fremdkapitals um 2.4 Mio. CHF auf 51.6 Mio. CHF, um beachtliche 32% auf 464’000 CHF gefallen. Die durchschnittliche Verzinsung der Hypotheken sank von 2.53% auf sehr tiefe 1.50%. Investitionsbedingt stiegen die Abschreibungen auf die Immobilien um 15% auf knapp 1.2 Mio. CHF an. Unter dem Strich resultiert ein Gewinnanstieg von 3% auf 620’000 CHF.

Die Immo Vision verfolgt eine Langfriststrategie bei den Immobilienanlagen. Durch die Fokussierung auf Wohnliegenschaften generiert die Gesellschaft kontinuierlich stabile Erträge. Die Schwierigkeiten im Bereich der gewerblichen Immobilien, die derzeit auf dem gesamten schweizerischen Immobilienmarkt zu beobachten sind, treffen auch die Immo Vision. Allerdings halten sich die Ausfälle in Grenzen. Dies zum einen weil nur knapp 20% der Sollmieten aus dem gewerblichen Bereich resultieren und zum anderen, weil diese grossteils auf Klein- und Kleinstbetriebe entfallen, für die ein Umzug nicht zur Debatte steht.

Die Gesellschaft verzichtet im Gegensatz zu den meisten Immobilienfirmen auf die Ausschüttung einer Dividende. Stattdessen werden die erarbeiteten Mittel für die Rückführung der Hypotheken und für Investitionen eingesetzt. Bewusst verzichtet wird auch auf einen ausserbörslichen Handel der Papiere. Nur durch den Handel über die Vermögensveraltungsgesellschaft des VR-Präsidenten kann sichergestellt werden, dass die Papiere nur zum inneren Wert gehandelt werden. Dieser wird jeweils zum Monatsende ermittelt und auf der Homepage der Immo Vision publiziert.

Durch die Thesaurierung der Erträge steigt der innere Wert der Aktie kontinuierlich an. Der Unterschied zwischen der Einbehaltung der Erträge und der regelmässigen Ausschüttung deutlich wird bei einem Fünf-Jahres-Vergleich der Aktien im Zeitraum zwischen Juni 2008 und Juni 2013 mit denjenigen der Espace Real Estate AG, die regelmässige Ausschüttungen macht. Die Espace Real Estate AG ist wegen der Vergleichbarkeit der Strategie mit derjenigen der Immo Vision am ehesten vergleichbar. Bei der Espace wird aktuell bewusst ein Gewinnminus in Kauf genommen, um grössere Sanierungsprojekte, die nur mit einem Auszug der Mieter möglich sind, zu realisieren. Zusätzlich erstellt das Unternehmen auf eigenen Bestandsgrundstücken neue Gebäude. Nur bedingt vergleichbar sind die Immo Vision-Papiere mit denjenigen der Welinvest. Die Welinvest, die ebenfalls kürzlich ihren Geschäftsbericht vorlegte (hier nachzulesen), verfügt neben den Immobilien noch über eine ertragsreiche Finanzanlagensparte. Für einen solchen Langfristvergleich, der bei Immobilientiteln angezeigt ist, eignet sich die Aktie der noch jungen Casainvest Rheintal nur bedingt. Diese Gesellschaft befindet sich nach wie vor in der Phase des Portfolioausbaus.

Die Gesamtbetrachtung der Rendite der Aktien der Immo Vision und derjenigen der Immo Vision zeigt den Effekt der Thesaurierung der Erträge und den sich hieraus ergebenden Zinseszinseffekt deutlich auf. So erhielten die Aktionäre der Espace Real Estate im Betrachtungszeitraum Dividenden in der Höhe von gut 15% des Kaufpreises ausbezahlt. Der Aktienkurs stieg im gleichen Zeitraum um 6% an. Für die Aktionäre resultierte ein Gesamtgewinn von 21%. Zeitgleich legte der innere Wert der Aktien der Immo Vision um 36% zu.

Beim Gros der Immobiliengesellschaften müssen die Anleger die regelmässigen Ausschüttungen mit einem Aufpreis auf den inneren Wert erkaufen. Dies ist auch bei der noch jungen Casainvest Rheintal der Fall, deren Titel aktuell mit einem Agio von 4% gehandelt werden. Die Dividendenrendite fällt wegen der Expansionsphase mit 2.3% bescheiden aus. Insbesondere bei den börsengehandelten Immobiliengesellschaften (Details hier) fallen die Aufpreise noch deutlich höher aus und übersteigen zum grossen Teil die 10%-Marke. Nur Aktien, die unter Sondersituationen leiden, werden unter Buchwert gehandelt. Hierzu gehört die Frauenfelder BFW Liegenschaften AG, die vom Financier Beat Frischknecht mit Stimmrechtsaktien beherrscht wird, und die Züblin Immobilien AG. Letztere leidet unter ihrem Engagement in Auslandsimmobilien. Im ausserbörslichen Bereich stellen die Aktien der Espace Real Estate eine interessante Ausnahme dar. Diese werden stets mit einem Abschlag zum Buchwert, der aktuell bei rund 5% liegt, gehandelt wird. Allerdings fällt die Ausschüttungsrendite bei der Espace Real Estate mit 3% tiefer aus als beim Gros der Immobiliengesellschaften, die meistens über 4% rentieren.

Tranparenzhinweis: Der Autor ist Aktionär der Immo Vision.

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