Immobiliare Pharmapark SA: der Pharmacluster im Süden von Lugano

0
3555
Neben dem Verwaltungsgebäude der Immobiliare Pharmapark in Barbengo besteht noch Platz für weitere Gebäude.
Neben dem Verwaltungsgebäude der Immobiliare Pharmapark in Barbengo besteht noch Platz für weitere Gebäude.

In Barbengo, einem Vorort von Lugano, bestehen mehrere Aktiengesellschaften mit einem Bezug zur Pharmaindustrie. An erster Stelle zu nennen ist die nur wenig bekannte Firma Immobiliare Pharmapark SA, eine Immobilienfirma, die über einen ansehnlichen Grundbesitz verfügt. Die Liegenschaften, die im Besitz der Gesellschaft stehen, sind an vier Firmen vermietet. Die beiden grössten Mieter, die Cerbios Pharma und die Unione Farmaceutica Distribuzione SA, generieren rund 90% der Mieterträge von knapp 2.1 Mio. CHF. Hierbei handelt es sich als grösste Mieterin um die Cerbios Pharma, die im Alleineigentum der Chemholding SA steht. Die Chemholding ist eine weitere in Barbengo domizilierte Aktiengesellschaft. An zweiter Stelle steht die Unione Farmaceutica. Auch diese ist eine in Barbengo domizilierte Aktiengesellschaft, die von der börsenkotierten Galenica-Gruppe kontrolliert wird. Galenica besitzt eigenen Angaben zufolge rund 80% an der Unione.

Die Immobiliare Pharmapark generiert stabile Erträge aus der Vermietung der Liegenschaften, die im Geschäftsjahr 2013 bei knapp 2.1 Mio. CHF lagen, was gegenüber dem Vorjahr einem leichten Plus von 1.3% entspricht. Auf der Kostenseite war im 2013 ein Anstieg der Personalausgaben von 11.2% auf 223’000 CHF zu verzeichnen. Das Plus geht auf die Planungskosten für den Bau neuer Gebäude zurück. Die gemäss den Wünschen des zukünftigen Mieters Cerbios angepassten Pläne wurden mittlerweile genehmigt. Die Cerbios wünschte statt der geplanten zwei Gebäude eine einzige Liegenschaft, in der alle Aktivitäten zusammengefasst sind. Ebenfalls einen Anstieg verzeichneten die Geschäftsaufwendungen, die um 5.7% auf 854’000 CHF zulegten. Hierbei handelt es sich um fällige Ersatzinvestitionen für die Liegenschaften, die vollumfänglich der Erfolgsrechnung belastet wurden. Ein deutlicher Rückgang um 14.6% auf 248’000 CHF verbuchte die Firma indessen bei den Finanzaufwendungen. Auslaufende Kredite konnten dank der sehr tiefen Zinsen zu vorteilhaften Konditionen abgeschlossen werden. Insgesamt erzielte die Gesellschaft so vor Steuern ein Ergebnis in Vorjahreshöhe von 757’000 CHF. Deutlich tiefere Steuerausgaben von 212’000 CHF nach 385’000 CHF im Vorjahr liesen den Reingewinn um 44.8% auf 545’000 CHF anwachsen. Bei den Steuern ist zu beachten, dass im 2012 Steuernachzahlungen in Höhe von 155’000 CHF fällig wurden. Die Aktionäre erhalten eine gegenüber dem Vorjahr unveränderte Dividende von 80 CHF pro Aktie.

Die Chemholding ist eine reine Holdinggesellschaft, die 100% der Cerbios Pharma besitzt. Mangels eines konsolidierten Abschlusses sind die Zahlen der Gesellschaft allerdings sehr rudimentär. So enthält die Erfolgsrechnung lediglich Dividendenerträge von 600’000 CHF sowie Verwaltungskosten von 46’000 CHF, woraus ein Gewinn von 554’000 CHF entsteht. Wegen der gut dotierten Reserven wurde die Dividende für das Jahr 2013 von 350 CHF pro Aktie im Vorjahr auf 400 CHF erhöht. Weitaus bedeutender sind die Zahlen der Cerbios Pharma. Cerbios erwirtschaftete im 2013 Erträge von 30.35 Mio. CHF, was gegenüber dem Vorjahr einem Anstieg um 4% entspricht. In den beiden Geschäftsfeldern Biotechnologie und Chemie konnten Anstiege verbucht werden. Bei der Biotechnologie betrug das Plus 6% auf 13.5 Mio. CHF, während die Chemiesparte um 2% auf 16.9 Mio. CHF zulegte. Die Betriebskosten zogen um 1.5 Mio. CHF auf 21.65 Mio. CHF an. Gleichzeitig sanken aber die Mietkosten leicht, und die Management-Gebühren gingen massiv zurück. So resultierte ein Reingewinn von 1.8 Mio. CHF, was gegenüber dem Vorjahr einem Anstieg um 47% entspricht.

Weniger erfreulich stellen sich die Zahlen der Unione Farmaceutica Distribuzione dar. Wegen der von den Behörden verordneten Preissenkungen bei Medikamenten leidet das Unternehmen unter sinkenden Margen im Arzneimittelgeschäft. Deutlich wird dies beim Umsatzminus von 1.15% auf 146.5 Mio. CHF bei einem gleichzeitigen Anstieg der Stückzahlen der verkauften Medikamentenpackungen um gut 3%. Die Kosten für den Wareneinkauf fielen hingegen nur um 0.65% auf 135.8 Mio. CHF. Die Kosten für den Geschäftsbetrieb stiegen um 1.9% auf 11.6 Mio. CHF an. Begründet wird der Anstieg mit einer neuen Software und Erneuerungsinvestitionen. So resultierte bei einem unveränderten positiven Finanzergebnis von knapp 500’000 CHF ein Nettoverlust von knapp 500’000 CHF (Vorjahr: 600’000 CHF Gewinn). Die Aktionäre erhalten dennoch eine gegenüber dem Vorjahr unveränderte Dividende von 40 CHF pro Aktie.

Die vorgestellten Gesellschaften sind nicht nur am gleichen Ort domiziliert, sondern auch vielfach durch Geschäftsbeziehungen miteinander verknüpft. Während die Ergebnisse der Chemholding und der Immobiliare Pharmapark wenig Anlass zu Kritik geben, stellt sich die Situation bei der Unione Farmaceutica deutlich schlechter dar. Zwar ist die Gesellschaft mit einer bilanziellen Eigenmittelquote von knapp 70% sehr solide finanziert. Gleichzeitig aber fallen die Zahlen der Erfolgsrechnung wenig positiv aus. Auch wenn die Gesellschaft in einem sehr schwierigen Marktumfeld tätig ist, sollten nicht zuletzt dank Synergien mit dem Hauptaktionär Galenica deutlich bessere Margen und insbesondere ein Gewinnausweis möglich sein. Es ist zumindest nicht auszuschliessen, dass der Hauptaktionär einen Teil der Betriebskosten der Unione – an erster Stelle zu erwähnen sind die Kosten für Verwaltung und Informatik von gut 2 Mio. CHF pro Jahr – in der Form von Beratungskosten erhält. Hieraus entsteht den freien Aktionären ein finanzieller Nachteil, der zumindest bislang nicht durch Synergien mit der Galenica ausgeglichen wurde. Die freien Aktionäre hängen somit am Tropf der Galenica, die sich ein Standbein im Tessin bei verhältnismässig geringen Risiken „leistet“. Daher eignen sich die Aktien für den Privatanleger allenfalls wegen der Hoffnung auf ein mögliches Übernahmeangebot, das sich allerdings derzeit nicht abzeichnet.

Die Papiere der Immobiliare Pharmapark sind attraktive Immobilientitel mit einer Dividendenrendite von 4% auf der Basis des letztbezahlten Kurses von 2’000 CHF pro Aktie auf der ausserbörslichen Handelsplattform OTC-X der Berner Kantonalbank (BEKB). Zu beachten ist allerdings die geringe Liquidität der Papiere, welche die Transaktionen in den Titeln erschwert. Nur als Indikator angesehen werden sollte das Kurs/Buchwert-Verhältnis, da der ausgewiesene Buchwert von rund 880 CHF pro Aktie den inneren Wert markant unterschreiten dürfte. Sehr attraktiv sind auch die Aktien der Chemholding, deren wahrer Wert anhand der Geschäftszahlen der Cerbios nur geschätzt werden kann. Allerdings werden die Aktien so gut wie nicht gehandelt, was sowohl einen Kauf als auch einen Verkauf sehr schwierig gestaltet. Ein Indiz ist der aktuelle riesige Spread zwischen dem Geldkurs von 11’200 CHF und dem Briefkurs von 15’000 CHF der Titel auf der Handelsplattform OTC-X.

Kommentar verfassen