Welinvest: Höhere Dividende wegen Immobilienverkauf

Deutlich tieferer Gewinn

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Die Welinvest AG verbuchte im Geschäftsjahr 2018/19, das per 30. Juni 2019 endete, einen Rückgang des Konzerngewinns um gute 20%. Trotz des deutlich tieferen Gewinns kommen die Aktionäre erneut in den Genuss einer Erhöhung der Dividende um 50 auf 400 CHF. Wie das Unternehmen im neuesten Geschäftsbericht informiert, erlaubt ein ausserordentlicher Gewinn aus dem Verkauf einer Liegenschaft im Umfang von 7.7 Mio. CHF die höhere Ausschüttung.

Das Resultat bezeichnet die Geschäftsleitung als angesichts der Umstände insgesamt gut. Erwähnt werden die hohen Ausschüttungen an die Aktionäre, die zulasten der Substanz erfolgten, und die auf Höchststände gestiegenen Finanzmärkte. Die hieraus resultierenden Korrekturrisiken sind bei Investments zu berücksichtigen, ist die Geschäftsleitung überzeugt.

Erfolgreiche Immobiliensparte

Im Berichtsjahr verkaufte Welinvest ihre Liegenschaften Waldrain und Rohrtagstrasse in Oberwil. Hieraus floss dem Unternehmen ein Gewinn von 6.8 Mio. CHF zu. Der Verkauf führte zu einem Rückgang der Mieteinnahmen um 1,8% auf 8.2 Mio. CHF. Es gelang, die Leerstände in den Immobilien nochmals leicht zu senken von 1,13% im Vorjahr auf 1,02%. Vor allem wegen des Liegenschaftsverkaufs ging der Gesamtwert der Liegenschaften auf der Basis der vom Unternehmen ermittelten Marktwerte um 12.8 Mio. CHF auf 191.3 Mio. CHF zurück. Zur Ermittlung der Marktpreises werden die Bruttoeinnahmen mit 4% kapitalisiert. Per Anfang Oktober 2019 wurde die Liegenschaft Hebelstrasse 65 in Basel übernommen. Der Kauf wurde im Berichtsjahr vorgenommen.

Tiefere Finanzerträge belasten

Im letzten Geschäftsjahr musste Welinvest einen Rückgang der Erträge aus den Finanzanlagen um 20,9% auf 2 Mio. CHF verbuchen. Noch deutlicher fiel das Minus bei den Kursgewinnen aus. Diese gingen um 53,4% respektive um 4.1 Mio. CHF auf 3.6 Mio. CHF zurück. Etwas abgemildert wurde das Minus durch die um 0.1 Mio. CHF höheren Erträge aus dem Edelmetallhandel und den um 0.8 Mio. CHF tieferen Wertberichtigungen auf die Finanzanlagen. Diesen stehen allerdings Devisenverluste von 0.4 Mio. CHF gegenüber, die im Vorjahr nicht anfielen.

Auf der Aufwandseite gingen die Unterhaltskosten der Liegenschaften devestitionsbedingt um knapp 0.2 Mio. CHF auf 1.1 Mio. CHF zurück. Bei nur wenig veränderten Administrativaufwendungen wirkte sich der Wegfall ausserordentlicher Reparaturen im Umfang von 0.7 Mio. CHF positiv auf das Ergebnis aus. Dennoch fiel das Minus beim um die Liegenschaftsverkäufe bereinigten Betriebsgewinn vor Abschreibungen EBITDA mit minus 28,5% auf 10.8 Mio. CHF hoch aus. Wegen der um 0.9 Mio. CHF auf 1.4 Mio. CHF gesunkenen Abschreibungen war das Minus beim EBIT mit 26,3% auf 9.4 Mio. CHF etwas kleiner.

Aus dem Immobilienverkauf flossen 7.7 Mio. CHF an ausserordentlichen Erträgen nach 8.7 Mio. CHF in die Kassen der Firma. Dämpfend auf den Gewinnrückgang wirkten sich die um 1 Mio. CHF auf 3 Mio. CHF gesunkenen Steueraufwendungen aus. So resultierte unter dem Strich noch ein Gewinnminus um 20,4% auf 13.3 Mio. CHF. Die Aktionäre erhalten dennoch eine um 50 CHF auf 400 CHF pro Aktie erhöhte Dividende.

Schwieriges Umfeld hält an

Für das laufende Jahr sieht die Geschäftsleitung anhaltende Bedrohungen für die Finanzmärkte. So könnten die Zinsen kaum noch weiter in den Negativbereich gesenkt werden, obschon die Wirkung in Staaten mit ungenügenden Strukturen bereits schwach sei. Dies veranlasse die Europäische Zentralbank dazu, die Staaten zur Lancierung von Investitionsprogrammen aufzufordern. Weitere «Stolpersteine» stellten der Brexit und Trump dar. Die an den Finanzmärkten gebackenen Brötchen würden härter und kleiner werden, schreibt das Unternehmen. Welinvest stellt sich darauf ein, sie dennoch für die Aktionäre des Unternehmens appetitlich zu backen.

Fazit

Die Geschäftszahlen der Welinvest AG für das Geschäftsjahr 2018/19 sind durch deutlich tiefere Finanzgewinne geprägt. Lediglich ein erneuter Liegenschaftsverkauf bremste das Gewinnminus. Dies darf aber keinesfalls über den starken Rückgang des Finanzergebnisses hinwegtäuschen. Wie das Unternehmen selbst treffend schreibt, wird es wegen der (zu) hohen Ausschüttungen schwieriger, das Gewinnniveau zu halten. Es darf hierbei aber nicht übersehen werden, dass Welinvest das Niederstwertprinzip und Möglichkeiten, den Portfoliowert durch beispielswiese tiefere Kurse am Stichtag nach unten zu korrigieren, anwendet.

Zu keinerlei Beanstandungen Anlass geben die grundsoliden Bilanzkennzahlen. Wie wir bereits in den Vorjahren mehrfach vermuteten, beinhaltet die Bilanz stille Reserven im Immobilienportfolio. So dürfte – wie der erneut hohe Gewinn aus dem Liegenschaftsverkauf belegt – der Wert der Immobilien nicht nur den tiefen Buchwert von 66.7 Mio. CHF, sondern auch den von der Gesellschaft benannten Verkehrswert von 191.3 Mio. CHF überschreiten.

Der auf der Basis der Firmenangaben resultierende Unternehmenswert liegt bei 5’230 CHF pro Aktie. Noch im Vorjahr wurden die Immobilien mit einem Kapitalisierungssatz von 5% und damit deutlich tiefer bewertet als im Berichtsjahr. Auf der Basis der aktuellen Kapitalisierungssätze liegt der Vorjahreswert bei 5’700 CHF pro Aktie. Per saldo lässt sich so auf vergleichbarer Basis ein Substanzminus von über 8% respektive von 470 CHF pro Aktie ermitteln. Dieses fällt höher aus als die von den Aktionären vereinnahmte Dividende. Auch wenn zu vermuten ist, dass der Substanzwert der Papiere höher liegen dürfte, muss ein Wertverlust für die Aktionäre trotz rekordhoher Finanzmarktstände vermutet werden.

Kursverlauf der an der OTC-X gehandelten Welinvest-Aktie in den vergangen 12 Monaten. Quelle: money-net.ch

Die Aktien der Welinvest werden auf der ausserbörslichen Handelsplattform OTC-X der Berner Kantonalbank (BEKB) gehandelt. Auf der Basis der letztbezahlten Kurse von 5’800 CHF sind die Aktien mit einem deutlichen Agio zum ausgewiesen Buchwert von 2’516 CHF pro Aktie zum Bilanzstichtag bewertet. Auch wenn das Agio auf der Basis der von der Gesellschaft benannten Verkehrswerte deutlich tiefer ausfällt, ist dieses mit 11% keinesfalls zu vernachlässigen. Im aktuellen Kursniveau dürfte der Substanzwert der Titel nahezu komplett enthalten sein.

Kurstreibend dürfte die hohe Dividendenrendite von knapp 7% sein. Besonders weil die freien Aktionäre vom Substanzwert nur wenig profitieren, erscheinen die Titel auf dem aktuellen Niveau keinesfalls als günstig. Die Kennzahlen des Berichtsjahres zeigen zudem auf, dass die Aktionäre keine ausreichende Kompensation für den Substanzwertverlust in der Form der Ausschüttungen erhalten können. Die Chancen auf weitere Kurssteigerungen erscheinen mindestens kurzfristig sehr begrenzt, während das Risiko von Korrekturen sehr hoch ist.

Transparenzhinweis: Der Autor ist Aktionär des Unternehmens.

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