Thurella Immobilien AG: Operativ im Plan – Verzögerung des angestrebten Verkaufs

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Visualisierung des geplanten Projekts auf dem Thurella-Areal (rechts die „Alte Mosterei“). Bild: thurella-immobilien.ch

Die auf der OTC-X-Handelsplattform der Berner Kantonalbank (BEKB) gelistete Thurella Immobilien AG ist im Mai 2018 aus einer aktionärsfreundlichen Abspaltung der nicht mehr betriebsnotwendigen Liegenschaften aus der von der Orior AG übernommenen Thurella AG hervorgegangen.

Das Geschäftsjahr 2019 war das zweite seit Abspaltung, und die junge Gesellschaft hat auch dieses erfolgreich im Rahmen der Planungen abgeschlossen, wie aus einer Aktionärsmitteilung hervorgeht.

Mit der Einladung zur Generalversammlung am 24. April 2020, die angesichts der aktuellen „Corona-Lage“ ohne die physische Präsenz der Aktionäre stattfinden wird, hat die Thurella Immobilien AG auf ihrer Homepage einen Aktionärsbrief mit weitergehenden Informationen zur Entwicklung der Gesellschaft im abgelaufenen Jahr sowie zum aktuellen Stand beim „Thurella-Areal“ veröffentlicht.

Verkauf an Investor verschiebt sich nach hinten

Bis zu einem angestrebten Verkauf an den Investor Mettler2Invest, der eine Kaufoption auf das Areal besitzt, wird aufgrund der „zeitintensiven Behördenprozesse“ auf dem Weg durch die verschiedenen Instanzen dabei auch noch etwas mehr Zeit als zunächst eingeplant vergehen, wodurch sich der Zeitplan um einige Monate nach hinten verschiebt. Nach Aussagen der Thurella Immobilien AG im Aktionärsbrief plant Mettler2Invest, die vereinbarte Kaufoption für das Areal nach Vorliegen des genehmigten Gestaltungsplans auszuüben. Neu ist diese Ausübung der Kaufoption im Zeitplan für Ende 2020 vorgesehen. Ursprünglich war der frühestmögliche Verkauf an den Investor bereits für Mitte 2020 geplant.

Bis zu einem Verkauf des „Thurella-Areals“ an einen Investor konzentriert sich die Thurella Immobilien AG, neben der Areal-Entwicklung, weiterhin auf die Bewirtschaftung und die Vermietung der vorhandenen Büroliegenschaften in Egnach.

Vollvermietung nur schwierig zu realisieren

Im Geschäftsjahr 2019 erzielte das Unternehmen Gesamterträge überwiegend aus Vermietung in der Grössenordnung von knapp 500’000 CHF, ein Zuwachs um gut 5% gegenüber dem verkürzten Rumpfgeschäftsjahr des Vorjahres seit Abspaltung.

Obwohl die Erträge aus Zwischennutzung leicht gesteigert werden konnten, ist eine Vollvermietung der Büroräumlichkeiten in Egnach – selbst mit tiefen Mietzinsen – weiterhin nur schwierig zu realisieren.

Wie die Verwaltung im aktuellen Aktionärsbrief mitteilt, haben sich die Nebenkosten im Vergleich zum Vorjahr deutlich erhöht. Ursächlich hierfür war insbesondere ein höherer Stromverbrauch, der aufgrund von Leerständen und fehlender Stromzähler nur teilweise an die Mieter weiterbelastet werden konnte. Aufgrund der auch zeitlich absehbaren Veränderungen mit der geplanten Umnutzung des Areals nach dem Verkauf verzichtete die Gesellschaft allerdings auch darauf, grössere Investitionen in die Gebäudeinfrastruktur vorzunehmen. Der Unterhaltsaufwand wurde auf ein Minimum beschränkt.

In Summe kletterte der Betriebsaufwand um rund 12% auf gut 338’000 CHF, so dass sich im Geschäftsjahr 2019 ein leicht rückläufiger Liegenschaftserfolg von etwa 161’000 CHF (-6.3%) einstellte.

Gewinn im Geschäftsjahr 2019

Im Vorjahr belasteten knapp 192’000 CHF vertraglich vereinbarte Gründungs- und Abspaltungskosten die Erfolgsrechnung, und das bilanzielle Jahresergebnis rutschte mit -20’341 CHF leicht in den „roten Bereich“. Dieser negative Effekt hat sich 2019 naturgemäss nicht wiederholt, so dass das Jahresergebnis entsprechend deutlich besser ausfällt. Die Thurella Immobilien AG weist für 2019 ein Jahresergebnis nach Steuern in Höhe von 117’772 CHF aus.

Wie schon im Vorjahr ist die Aussagekraft der Erfolgsrechnung allerdings sehr begrenzt, da sich die Gesellschaft weiterhin „in Transformation“ befindet und darauf hinarbeitet, dass der Gestaltungsplan für das Thurella-Areal – mit dem Verkauf an einen Investor als Abschluss – umgesetzt werden kann. Die Zeit bis zum Verkauf sind operativ quasi „Übergangsjahre“, die die Gesellschaft mit der (Zwischen-)Vermietung ihrer Liegenschaften überbrückt. Bis dahin erzielt sie weiterhin Mieteinkünfte.

Mit bestehenden Kreditlimiten gegen Corona-Ausfälle gewappnet

Eine normale Vermietungssituation unterstellt, dürfte die Thurella Immobilien AG bis zu einem Verkauf des Areals auch weiterhin einen positiven Liegenschaftserfolg aus der Zwischennutzung ausweisen. Allerdings wird im aktuellen Aktionärsbrief vorsorglich und ergänzend darauf hingewiesen, dass „einige Mieter“ aufgrund der „zu erwartenden Rezession“ im Sog der Corona-Pandemie mit Liquiditätsproblemen konfrontiert sein könnten. Man sieht sich hierfür aber mit bestehenden Kreditlimiten gewappnet.

Bis zu einem Verkauf des Areals an einen Investor werden aus heutiger Sicht noch einige Monate ins Land ziehen. Die Gesellschaft sieht „nach heutigem Kenntnisstand“ einen Verkauf bis Ende 2020 als realisierbar an. Damit ist der Zeitraum – trotz eingetretener Verzögerung – am Ende dennoch überschaubar geworden.

Bis dahin müssen sich die Aktionäre hinsichtlich zu erwartender Mittelrückflüsse noch in Geduld üben, sofern sie bis zum Verkauf und dem damit verbundenen Abschluss des Entwicklungsprojekts beteiligt bleiben möchten.

Fazit

Das Aktienkapital der Thurella Immobilien AG ist in 406’436 Namenaktien zu je 0.25 CHF nominal eingeteilt. Die Aktie notiert seit Jahresanfang 2020 in einer insbesondere im „Corona-Marktvergleich“ stabilen Bandbreite zwischen 27.50 und 30.00 CHF. In den ersten vier Monaten wurden bereits Aktien im Gegenwert von knapp 300’000 CHF gehandelt, womit die klein kapitalisierte Gesellschaft erstaunlich liquide ist. Die Aktie der Thurella Immobilien AG wird aktuell zu 29.00 CHF gesucht und zu 29.50 CHF angeboten. Auf Basis des Briefkurses beträgt die Marktkapitalisierung der in Transformation befindlichen Immobiliengesellschaft rund 12 Mio. CHF, in der Nähe des ausgewiesenen Eigenkapitals. Das bilanzielle Eigenkapital zum Jahresende 2019 lag bei gut 11.6 Mio. CHF oder umgerechnet 28.63 CHF/Aktie, nur leicht unterhalb des aktuellen Geld-Kurses auf OTC-X.

Die diesjährige Generalversammlung findet am Freitag, 24. April 2020, in Egnach TG statt. In Corona-Zeiten hat sich die auf die COVID-19-Verordnung 2 abgestützte Generalversammlung ohne physische Präsenz der Aktionäre als „Industriestandard“ etabliert, so auch bei der Thurella Immobilien AG.

Transparenzhinweis: Der Verfasser ist an der Thurella Immobilien AG beteiligt.

 

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