Prognosen sind schwierig. Besonders, wenn sie die Zukunft betreffen. Das wusste schon Mark Twain. Donato Scognamiglo, Gründer des Immobilien-Beratungsunternehmens IAZI, vergleicht die Prognosen über die Entwicklungen am Schweizer Immobilienmarkt lieber mit den Muotathaler Wetterschmöckern. Nahezu sämtliche Prognosen in Bezug auf die Zinsentwicklung für dieses Jahr waren falsch, sagte der an der Uni Bern lehrende Professor am Finanz- und Immobilienkongress 2022 in Bern. Fast alle Experten waren sich im letzten Jahr noch einig, dass die Niedrigzinsphase noch längere Zeit anhalten würde. Scognamiglio selbst wies allerdings schon am Kongress in 2021 auf eine mögliche Zinserhöhung hin. Und er wagte sogar die Prognose, dass die SNB ihre Zinsen schneller erhöhen werde als die EZB. Doch selbstkritisch gab Scognamiglio dann auch zu, in den Vorjahren mit seinen Prognosen oft falsch gelegen zu haben, und reihte sich in die Reihe der Wetterschmöcker mit ein.
Doch wie geht es nun weiter? Ukraine-Krieg, Energiekrise, ausufernde Inflation, sprunghaft angestiegene Zinsen und Probleme in den Lieferketten haben bereits erste Spuren am Schweizer Markt hinterlassen. Die Risiken haben also eindeutig zugenommen. Für die Berater vom IAZI ist klar, dass Immobilieninvestoren ihre Anlagestrategie im Rahmen der Zinswende gründlich überdenken müssen. Die Zeiten des Anlagenotstandes seien definitiv vorbei. Anhand von Grafiken zeigte Scognamiglio auf, dass sich die bisher positive Differenz zwischen der Nettorendite von Anlageimmobilien und den 10-jährigen Bundesobligationen durch die Zinswende drastisch verringert hat. «Bis vor der Zinswende verdiente man mit 10-jährigen Bundesobligationen kaum Geld. Immobilien-Direktanlagen erzielten in dieser Zeit hingegen stolze Nettorenditen von über 3%. Heute ist die Situation ganz anders: Mit 10-jährigen Bundesobligationen lässt sich über 1% p.a. verdienen, während die Netto-Renditen der Liegenschaften bisher noch kaum gestiegen sind», schreibt das IAZI in einem Bericht.
Erste Anzeichen einer Preiskorrektur
Renditeliegenschaften verlieren an Attraktivität, was sich in der weiteren Preisentwicklung ausdrückt. IAZI kann bereits jetzt eine Preiskorrektur aufgrund der Auswertung der derzeitigen Transaktionen berechnen. Mittelfristig werden jedoch steigende Zinsen zu einem Anstieg des Referenzzinssatzes führen, was in Kombination mit der aktuellen Inflation erlaubt, die Mieten anzupassen. Stützend wirken auch die starke Zuwanderung, die Abnahme der Bautätigkeit und die tiefen Leerstände. Diese Effekte werden der aktuell zu beobachtenden Preiskorrektur entgegenwirken. Wenn Preise für Renditeliegenschaften allerdings zu sehr ins Rutschen geraten sollten, ist es nicht ausgeschlossen, dass sich daraus ein für den Markt ungünstiges Szenario entwickeln könnte. Und dieses Szenario wird noch durch ein eher technisches Gefahrenmoment provoziert.
Damoklesschwert Immobilienquote bei Vorsorgeeinrichtungen
Schweizer Vorsorgeeinrichtungen investieren bekanntlich namhafte Beträge in Immobilien. Die für diese Akteure relevante Verordnung über die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge (BVV 2) schreibt eine fixe Quote für Immobilienanlagen vor, die nicht mehr als 30% betragen darf. Weil Aktien und Obligationen seit dem 1. Januar 2022 stark an Wert verloren haben – Schweizer Aktien minus 18,9%, Obligationen minus 12,5% –, wird sich die Immobilienquote in manchen Portfolios über den Grenzwert hinaus erhöhen, wie das folgende Rechenbeispiel zeigt (siehe Grafik 1). Gemäss einer aktuellen Bank-Studie (vgl. Credit Suisse Schweizer Pensionskassen Index vom 3. Quartal 2022) überschreiten rund 25% der untersuchten Vorsorgeeinrichtungen die verlangte Quote von 30%. Dies könnte dazu führen, dass es vermehrt zu Verkäufen auf dem Markt für Renditeliegenschaften kommt, um die Vorgaben der Quote zu erfüllen.
Einfamilienhäuser sind weiterhin begehrt
Etwas freundlicher präsentiert sich das Bild nach Einschätzungen von IAZI bei privatem Wohneigentum. Hier hat die Corona-Pandemie vor allem bei Einfamilienhäusern eine wahre Boom-Phase ausgelöst. Gemäss einer Analyse von IAZI waren insbesondere Eigenheime zur Miete in Bergregionen äussert gefragt. Für die seltenen Objekte war man bereit, während der Pandemiezeit rund 20% höhere Mieten zu bezahlen.
Die ausgewerteten Transaktionen von Eigenheimen deuten jedoch darauf hin, dass besonders bei Eigentumswohnungen mit einer leichten Preiskorrektur ab dem 4. Quartal dieses Jahres zu rechnen ist, während sich die Preise für Einfamilienhäuser auf dem gleichen Niveau halten werden, d.h. hier wird die Preisentwicklung seitwärts verlaufen.
Insgesamt hat die Zinswende die Situation für Kaufwillige schwieriger gemacht. Insbesondere 10-jährige Fixhypotheken kosten heute mit über 3% wesentlich mehr als zu Beginn des Jahres. Es besteht zwar die Versuchung, auf die noch relativ günstigen Saron-Hypotheken auszuweichen. Doch es lässt sich derzeit nicht voraussehen, wie hoch der Saron noch steigen wird, wenn die Schweizerische Nationalbank weitere Zinserhöhungen beschliesst, um die Inflation in den Griff zu kriegen.
Wohnungsnot in Zürich – Leerstand im Jura und Tessin
Im Segment der Mietwohnungen hat in diesem Jahr die grosse Nachfrage zu einem Rückgang der Leerstände geführt. So ist der Leerstand im 2022 auf 1,3% gesunken. Regional sind die Unterschiede gross. Während im Jura und Tessin noch bis zu 3% der Wohnungen leer stehen, müssen in der Stadt Zürich teilweise bis zu 500 Bewerber bei der Besichtigung einer Wohnung ihr Glück versuchen. Dabei bietet die Stadt Zürich weniger als 200 Leerwohnungen an. Allerdings relativiert sich dieser frappante Wohnungsmangel durch die Tatsache, dass die Mieterschaft sehr stark fluktuiert. Am höchsten ist die Fluktuationsrate mit 14% bei privaten Mietwohnungen, während sie bei genossenschaftlichen Wohnungen nur noch die Hälfte beträgt.
Die Zinswende wird auch Wohnungssuchende mit höheren Wohnkosten konfrontieren. Einerseits erklärt sich das aus der starken Nachfrage nach Mietwohnungen durch die einheimische Bevölkerung und andererseits auch durch zugewanderte Personen. Gleichzeitig begrenzt sich der Neubau durch fehlende Bodenreserven und aufgrund der Tatsache, dass institutionelle Anleger ihre Immobilienquote in der nächsten Zeit nicht mehr stark erhöhen werden. Vom Zinsanstieg noch geschützt sind mehrheitlich Mieter in bestehenden Mietverhältnissen, deren Eigentümer in der Vergangenheit nicht alle Reduktionen des Referenzzinssatzes weitergegeben haben.
Mieten wieder attraktiver als kaufen
Der starke Anstieg der Hypothekarzinsen hat die Kosten für Eigenheimbesitzer stark ansteigen lassen, wenn sie ihre Hypothek wieder mit einer Fix-Hypothek erneuern wollen. Die Jahre, in denen es aufgrund der tiefen Zinsen wesentlich günstiger war, ein Eigenheim zu besitzen, scheinen der Vergangenheit anzugehören. Viele Eigenheimbesitzer werden allerdings diesen Anstieg der Kosten erst beim Auslaufen bzw. Erneuern ihrer Hypothek zu spüren bekommen. Wer in der Vergangenheit die Zeit genutzt hat, um seine Hypothek zu amortisieren und Reserven gebildet hat, kann jedoch auch einem weiteren Zinsanstieg relativ gelassen entgegensehen. Letztendlich wurde bei der Vergabe der Hypothek vom Erwerber ja der Nachweis verlangt, dass er auch einen Zins von 5% tragen kann. Von diesem Niveau sind wir glücklicherweise noch relativ weit weg.
Die Zinswende hat dazu geführt, dass es aktuell in den meisten Schweizer Gemeinden günstiger ist, eine Wohnung zu mieten, statt eine Eigentumswohnung zu kaufen. Der Mieter verzichtet aber auf mögliche Wertsteigerungen.
