Der Immobilien-Sektor hat schon bessere Zeiten gesehen. Doch von den Belastungen in der Branche ist bei Espace Real Estate nichts zu spüren. Im ersten Halbjahr 2024 stieg der Periodengewinn um 15,8% auf 11.4 Mio. CHF. Dazu trugen sowohl Neuvermietungen fertiggestellter Liegenschaften als auch Neubewertungserfolge und der Verkauf einer Liegenschaft bei. Der Ausblick bleibt aufgrund der fortgesetzten Investionstätigkeit an «zentralen und attraktiven Lagen» exzellent.
Ein gutes Zeichen ist die nochmalige Senkung der Leerstandsquote von 3,6% im ersten Semester 2023 auf nun 2,9%. Das zeigt nicht nur, dass die Nachfrage nach Wohnraum in der von Espace Real Estate tätigen Region zunimmt, sondern vor allem, dass die angebotenen Objekte den Ansprüchen der Mieter entsprechen. Die Mieterlöse nahmen im Berichtszeitraum um 0.5 Mio. CHF auf 19.4 Mio. CHF zu. Dazu kamen ein Neubewertungserfolg in Höhe von 0.8 Mio. CHF sowie ein Erlös von 1 Mio. CHF aus dem Verkauf einer Liegenschaft. Der Betriebsertrag belief sich auf 19.5 Mio. CHF, eine Steigerung um 2,6%.
Kostenentwicklung im Griff
Die Entwicklung der Kosten blieb kontrolliert. Die einzige nennenswerte Steigerung gab es bei den Personalkosten, was auf eine Neuanstellung zurückzuführen ist. Nun hat Espace Real Estate 19 Mitabeitende, entsprechend 15.9 Vollzeitäquivalente. Der Personalaufwand beläuft sich auf 0.86 Mio. CHF. Das EBIT erhöhte sich im Berichtszeitraum um 1.8 Mio. CHF auf 16.6 Mio. CHF. Der Finanzaufwand bleibt nahezu unverändert bei 2.9 Mio. CHF, die Steuerlast erhöhte sich jedoch um 0.3 Mio. CHF auf 2.3 Mio. CHF.
Key Performance Indicator: operativer Periodengewinn
Die selbstgewählte Messlatte des Erfolgs ist für Espace Real Estate der operative Periodengewinn, der Verkaufserlöse und Neubewertungserfolge nicht berücksichtigt. Dieser Key Performance Indicator erhöhte sich im ersten Halbjahr um 3,1% auf 9.9 Mio. CHF. Zum Ende des ersten Semesters legte der Immobilienbestand in der Bilanz um 0,7% auf 825.9 Mio. CHF zu. Davon entfielen 760.6 Mio. CHF auf Renditeliegenschaften, 20.2 Mio. CHF auf Renditeliegenschaften im Bau, eine Erhöhung um 20% gegenüber dem 30. Juni 2023, sowie 45.2 Mio. CHF auf nicht rentabilisierte Liegenschaften.
Neuvermietungen und neue Projekte
Diverse neue Projekte sowie sanierte Objekte kommen sukzessive an den Markt. Das Objekt in Biel mit 76 Wohneinheiten sowie einer Pflegestation mit 13 Zimmern wird bis Sommer 2025 fertiggestellt. Das Neubauprojekt in Grenchen mit 41 Wohnungen dürfte planmässig bis Ende 2025 abgeschlossen werden. Beim Sanierungsprojekt in Zuchwil soll die zweite Etappe mit 32 Wohnungen bis April 2025 bezugsfertig sein. Für ein weiteres Neubauprojekt in Beringen wird im laufenden Monat das Baugesuch für 36 Wohnungen eingereicht. Die Wohnungen sollen bis 2026 an den Markt kommen. Ein Gewerbeobjekt wurde im Berichtszeitraum veräussert, wodurch die Fokussierung auf Wohnraum vorangetrieben wurde; gleichzeitig trug die Transaktion zur Verminderung der Leerstandsquote bei. Zum 30. Juni ist die Anzahl der Liegenschaften dadurch um eine auf 60 vermindert worden. Die Anzahl der Mieter sank um 3% auf 1653.
Mehr Effizienz durch Technologie
Die Anpassung an die sich ändernden Vorlieben der Mieter erfolgt auch durch den verstärkten Einsatz von Technologie. Die unternehmenseigene Vermietungsplattform «fastspace.ch» vereinfacht den Vermietprozess und steigert somit die Effizienz der Administration. Das Management setzt auf Prop-Tech Lösungen, um so durch eine zeitgemässe Immobilienverwaltung den Vorreiterstatus in der Immobilienwirtschaft auszubauen.
Zielsetzungen
Durch die traditionell breite Diversifikation der Laufzeiten bei den Hypothekarkrediten stieg der durchschnittliche kapitalgewichtete Zinssatz nur geringfügig von 1,23% auf 1,26%. Die Eigenkapitalquote liegt bei komfortablen 45,8%. Dem Ziel der Verjüngung des Portfolios kommt Espace Real Estate durch die intensive Investitions- und Sanierungsstrategie stetig näher. Das trifft auch auf den Anspruch zu, die Qualität der Liegenschaften kontinuierlich zu steigern. Das Unternehmen kommt auch gut bei der Dekarbonisierung des Portfolios voran, insbesondere durch die Installation von Solaranlagen. Ein weiteres Ziel ist die Erhöhung des Wohnanteils. Nach Marktwerten betrachtet entfallen inzwischen 54,8% der Aktiva auf Wohnliegenschaften und 37,3% auf Gewerbeimmobilien.
Fazit
Das Unternehmen setzt die seit Jahren verfolgte Strategie konsequent um und hat sich auch nicht durch die extremen Bedingungen während der Pandemie-Ära, die Verwerfungen an den Zinsmärkten und die geopolitischen Unsicherheiten beirren lassen. Vielmehr zeigt sich, dass die Zeichen der Zeit gut gedeutet werden, um die geänderten Bedürfnisse der Mieter zu bedienen. Was die Strategie auszeichnet, ist die Konzentration auf eine klar definierte Region sowie auf fossilfreie Bauten an attraktiven Lagen. Die Nachfrage ändert sich. Gefragt sind gut angebundene Lokalitäten wie die Gesundheitshäuser in Bahnhofsnähe sowie gut durchmischte Liegenschaften, die auch Co-Working Spaces beinhalten. Nicht zuletzt hat Espace Real Estate früh die Notwendigkeit erkannt, das Portfolio sowohl zu verjüngen als auch den Wohnanteil schrittweise zu erhöhen. Kommerziell genutzte Liegenschaften erfahren in Zeiten von Home-Office und Digital Nomads weniger Nachfrage. Dieses aktive Management des Portfolios erspart hohe Leerstandsquoten und erlaubt dessen kontinuierlichen Ausbau. Nicht zuletzt kann auch das Finanzmanagement überzeugen. Trotz der herausfordenden Marktbedingungen steigen die Gewinne Jahr für Jahr. Davon profitieren die Aktionäre durch steigende Dividenden. Zuletzt wurden 6 CHF je Aktie gezahlt. Der operative Periodengewinn im ersten Semester 2024 beträgt 9.13 CHF je Aktie, womit eine weitere Anhebung der Ausschüttung für 2024 nicht unwahrscheinlich ist.
Die Aktie wird ausserbörslich auf OTC-X gehandelt. Der letzbezahlte kurs beträgt 171 CHF. Der Aktienumsatz im laufenden Jahr beläuft sich auf bisher 2.4 Mio. CHF gegenüber 6.6 Mio. CHF im Gesamtjahr 2023.
Transparenzhinweis: Die schweizeraktien.net AG erbringt Dienstleistungen für den Emittenten.
